Alphen aan den Rijn won bij de PropertyNL Forecast & Awards een City Award omdat de gemeente, met wethouder Gerard van As voorop, samen met marktpartijen de woningbouw voortvarend oppakt, met de ontwikkeling van de Gnephoek als lichtend voorbeeld.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 31 januari 2025
Bouwen in de noordwestelijke Gnephoek was al onderwerp van gesprek toen geboren Gouwenaar Gerard van As (80) in 1967 in Alphen kwam wonen. Toen hij er 15 jaar later wethouder werd, was het dat nog. ‘Destijds was binnen de gemeenteraad de keuze óf in het noordwesten te gaan bouwen, óf in het zuiden.’ Het werd de laatste optie: ten zuidwesten van het station verrees de wijk Kerk en Zanen, goed voor ruim 7000 woningen. ‘Die lag geografisch wat makkelijker, omdat de Gnephoek aan de overkant van de Heimanswetering ligt. Daar moet je overheen of onderdoor, wat een dure grap leek te worden.’
De gemeente liet de Gnephoek dus links liggen en het vizier van Van As als wethouder ruimtelijke ordening en volkshuisvesting lag in de jaren tachtig op andere delen van de gemeente, zoals de wijk Beerendrecht. Hij keerde de lokale politiek in 1993 de rug toe, maar kwam in 2010 na onder meer een Kamerlidmaatschap voor de LPF terug in Alphen als lijstrekker voor de lokale partij Nieuw Elan. Vier jaar later nam hij weer plaats in het college als wethouder ruimtelijke ordering en wonen, en dat is hij nog steeds. Zijn partij is inmiddels de grootste in Alphen.
Bliksemstart met stadshart
Als wethouder maakte Van As in 2014 een bliksemstart door de herontwikkeling van het ‘Lage Zijde’-deel van het stadshart nieuw leven in te blazen. ‘Er lagen al jaren plannen, maar die waren nooit van de grond gekomen. De gemeente had al wel voor miljoenen aan panden gekocht, maar er gebeurde verder niets. Twee weken nadat ik was benoemd, stelde ik voor om rond het Thorbeckeplein alles te slopen, op het karakteristieke Nutsgebouw na. De gemeenteraad reageerde alsof ik een bom had laten vallen, maar in oktober dat jaar werd gestart met het neerhalen van de grote parkeergarage en de bovenliggende appartementen.’
Hoe kreeg Van As dat zo snel voor elkaar? ‘Er was in de jaren ervoor nooit een besluit genomen, terwijl de gemeente voor € 100 mln aan vastgoed bezat. De gemeenteraad was het zo langzamerhand wel zat. De versnelling kwam mede doordat Corio zich uit het project terugtrok en Vorm de handschoen oppakte. We hebben toen de Lage Zijde op een harmonieuze manier kunnen vernieuwen, met sociale woningbouw aan het Thorbeckeplein en meer woningen in de Hooftstraat, parallel aan de Rijn. Binnen anderhalf jaar na de sloop waren de eerste contouren van de stadsvernieuwing zichtbaar.’
Doorbraak
Ondertussen was er nog altijd geen paal geslagen in de Gnephoek. Woningbouw leek er lange tijd een illusie, tot voormalig Deltacommissaris Wim Kuijken in 2022 een rapport uitbracht met het advies er 5500 woningen neer te zetten. Toenmalig minister (en ex-Alphenaar) Hugo de Jonge omarmde het idee en zo kan er na decennia soebatten dan toch gebouwd gaan worden in de Gnephoek. Daarbij dankt Van As Tweede Kamerleden Daniël Koerhuis (VVD) en Julius Terpstra (CDA, nu ambtgenoot van Van As in Leiden), die zich sterk hebben gemaakt voor de plannen. ‘We hadden vanuit de plaatselijke coalitie al een sterke lobby, maar zij hebben een motie over bouwen in de Gnephoek ingediend die uiteindelijk is aangenomen.’
Bouwen is wel een uitdaging op de gevarieerde bodem van het gebied. ‘Alphen wordt in het algemeen gekenmerkt door een slappe bodem. Het ironische is dat de bodem in Kerk en Zanen, dat dus eerst de voorkeur kreeg boven de Gnephoek, een slechtere grondslag heeft’, zegt Van As. ‘We zijn in 2017 begonnen met de verkenningen en hebben van meet af aan al besloten om te kiezen voor bouwen op de meest draagkrachtige grond.’
Zoveel mogelijk water vasthouden
De diepte varieert van een halve meter tot twee meter onder NAP in het noorden. ‘Daar is de veenlaag wat dikker. Dat deel wordt natuurgebied, want je roept problemen over je af als je daar gaat bouwen. In overleg met het Hoogheemraadschap hebben we ervoor gekozen om toekomstbestendig te zijn op het gebied van water. Je moet 60 millimeter neerslag per dag kunnen opvangen en wij zitten op een capaciteit van 120 millimeter. Om dat te kunnen doen, heb je meer grond nodig dan alleen het stedelijke gebied. Het natuurgebied fungeert straks bij een calamiteit ook als waterbuffer. We kunnen dus zoveel mogelijk water vasthouden in het gebied zelf. Alleen als er echt uitzonderlijk veel water is, slaan we het over naar bijvoorbeeld de Oude Rijn. We werken volgens het principe vasthouden, bergen en vertraagd afvoeren.’
Daarmee loopt Alphen voorop. ‘Het is een nieuwe kijk, en ik denk niet dat er veel gebieden zijn die dat nu al toepassen.’
Ambitie op realiteit laten aansluiten
Ook kenmerkend voor het project is dat alle partijen er vanaf het begin af aan bij betrokken zijn. ‘Van meet af aan hebben we de samenwerking opgezocht, want gebiedsontwikkeling kun je niet in je eentje doen. En dat geldt zowel voor de publiek–publieke samenwerking als de publiek–private samenwerking. Ook met provincie en hoogheemraadschap willen we door één deur kunnen.’
Dat neemt niet weg dat er nog wel wat water door de Oude Rijn zal stromen voor er huizen staan: eind dit jaar moet er een goedgekeurd masterplan liggen voor de Gnephoek, in het najaar zal ook de milieu-effectrapportage worden voorgelegd en in september 2026 volgt het omgevingsplan. ‘We zijn dus nog twee jaar zoet met plannen maken, los van de vraag of we nog langs de Raad van State moeten. We willen wel in 2026 al een eerste fase stedenbouwkundig voorbereiden, zodat we al snel de uitvoering in kunnen. Maar dan nog gaat de eerste paal pas in 2029 de grond in.’
In 2020 zijn de contacten gelegd met de marktpartijen die de grondposities hebben. ‘Dat hebben we gedaan om ambitie en realiteit op elkaar te laten aansluiten. Overheden kunnen goed eisen stapelen en marktpartijen brengen realisme. Dat wilden we vanaf het begin bij elkaar brengen. Daar hebben we de vruchten van geplukt omdat we steeds tegenover het Rijk en de provincie konden zeggen dat datgene wat wij willen, ook haalbaar is.’
De aanpak is evenwichtig en open geweest, zegt Van As. ‘We hebben geprobeerd iedereen erbij te betrekken, ook de partijen die tegen waren. Het is een pilot voor het westen van Nederland, vooral ten aanzien van de manier waarop je met de bodem omgaat.’
Enige gemeente die doelen haalt
Er gebeurt in Alphen nog wel wat meer dan alleen plannen maken voor de Gnephoek. Er staat voor de komende tien jaar in de hele gemeente een fors totaal van 86 woningbouwprojecten op de plannen, goed voor een kleine 8800 woningen. Wel zou Van As nog wat meer buiten de bestaande bouw willen kijken, want de gemeente Alphen aan den Rijn telt 115.000 inwoners en 132 km². ‘We zijn groot en hebben veel tussenliggende stukken. Maar van de provincie hebben we tot nu toe altijd binnenstedelijk moeten bouwen, en dat vergt veel inventiviteit. Alleen vind ik dat je de woningnood niet goed kunt aanpakken als je zoals wij maar 600 woningen mag bouwen. Waarom zouden de grotere gemeenten niet meer woningen mogen bouwen? Ik heb nog nooit meegemaakt dat we te veel huizen hebben gebouwd, dus wat zeuren we nou? Wij moeten hier de eerste jaren zeker 1500 woningen neerzetten, anders komen onze kinderen niet aan bod. Ik zie het als mijn verantwoordelijkheid om de benen uit mijn lijf te lopen om onze verplichtingen na te komen.’ En dat lukt aardig, want Alphen aan den Rijn is de enige gemeente in de provincie Zuid-Holland die zijn doelstellingen haalt op het gebied van woningbouw, voegt hij eraan toe.
Goed draagvlak, open vizier
Dat lukt alleen als je bestuurlijk een goed draagvlak hebt, zegt Van As. ‘Wij hebben de ruimte van de gemeenteraad. Ten tweede hebben we nog de ruimte om te bouwen en tot slot hebben we een uitstekende ambtelijke organisatie.’ Daarbij speelt ook dat de Regionale Versnellingstafel Holland Rijnland ervoor heeft gezorgd dat een aantal plannen voor sociale woningbouw die vanwege bezwaren bij de Raad van State lagen, versneld opgepakt kunnen worden. ‘We hebben daardoor nu binnenstedelijk een capaciteit van 3000 woningen.’
Wat Van As betreft maak je snel meters als je vanaf het begin met open vizier opereert en iedereen inspraak geeft. ‘Dat gebeurt nog veel te weinig: laat de gemeente het voortouw nemen in de communicatie. We trekken in inspraaktrajecten zoals nu met de Gnephoek wel nadrukkelijk op met de marktpartijen. Informatieavonden hebben altijd een mix van marktpartijen en ambtenaren.’
