RERQ: Impact aardbevingen Groningen op de waarde van vastgoed

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 7 juni 2016

Verschillende onderzoekers buigen zich in juni-editie van de Real Estate Research Quarterly over de impact die de aardbevingen hebben op de waarde van vastgoed in Groningen. De winning van aardgas leidt tot aardbevingen die schade veroorzaken aan woningen en andere gebouwen. De gevolgen van de aardbevingen voor het door de aardbevingen getroffen gebied zijn echter verstrekkender. De afdeling OTB van de Faculteit Bouwkunde (TU Delft) heeft in 2015 met subsidie van de Dialoogtafel Groningen een breed onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de bevingen op de woningmarkt en de leefbaarheid van de Groningse woningmarkt (Boelhouwer et al., 2016). Op basis van resultaten van dit onderzoek worden woningmarktontwikkelingen in het door aardbevingen getroffen gebied in beeld gebracht door te kijken naar de ontwikkeling van verhuizingen, vertrouwen in de koopwoningmarkt en diverse woningmarktindicatoren. Daaruit blijkt dat de woningmarkt in het risicogebied duidelijk achterblijft bij de rest van de provincie Groningen.

Huizinge als startpunt
Gerard Marlet, Roderik Ponds, Joost Poort en Clemens van Woerkens schrijven dat op 16 augustus 2012 bij het Groningse dorp Huizinge in de gemeente Loppersum een aardbeving plaatsvond van 3,6 op de schaal van Richter. Dat was niet de eerste aardbeving in dit gebied: ook in 1986 en in 2006 registreerde het KNMI aardbevingen. Toch wordt vrij algemeen aangenomen dat ‘Huizinge’ hét moment is geweest waarop de woningprijzen in het gebied als gevolg van aardbevingen en het toekomstige aardbevingsrisico onder druk zijn komen te staan. Voor die tijd waren er weliswaar regelmatig bevingen, maar daar was relatief weinig aandacht voor.

De ruimtelijke spreiding van de impact van de aardbevingen in de provincie Groningen vertoont grote verschillen. Wat betekent dit voor de spreiding van het waardeverlies, rekening houdend met het aantal en de waarde van de woningen in die gebieden? Mijnbouwschade als gevolg van gaswinning raakt veel Groningers in een essentieel onderdeel van hun bestaan en bestaanszekerheid: hun woning. Voor veel eigenaar–bewoners gaat het daarbij om schade, maar ook wie geen schade heeft, leeft met onzekerheid over de veiligheid, het risico van nieuwe aardbevingen en met zorgen over de verkoopbaarheid. De algemene verwachting is dat hierdoor de waarde van huizen in het gebied daalt, en dat dit in lagere prijzen tot uitdrukking zal komen.

Tekortkomingen
Alle tot nu toe verrichte onderzoeken vertonen wat dit betreft tekortkomingen en geven daarom onvoldoende inzicht. Het merendeel bestaat uit hedonische prijsanalyses, waarin een risicogebied of woningen in een risicogebied worden vergeleken met referentiegebieden of -woningen. Onderzoekers Koster en van Ommeren hebben een andere benadering uitgewerkt, door voor alle transacties binnen de provincie Groningen de daadwerkelijke impact van aardbevingen over een langere periode als verklarende variabele te gebruiken. Deze impact is in eerste instantie geoperationaliseerd als het aantal voelbare aardbevingen op de locatie, en later ook aan de hand van de variabele aandeel woningen met een of meer geaccepteerde schademeldingen.

Real Estate Research Quarterly signaleert vier keer per jaar nieuwe ontwikkelingen in de wetenschapsgebieden die relevant zijn voor de vastgoedsector. RERQ is een onafhankelijke uitgave van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (Vogon), in samenwerking met ASRE en PropertyNL. De derde editie van 2016 verschijnt op 15 juni en wordt gestuurd naar leden van de Vogon en abonnees van PropertyNL.