Ondanks de vele aandacht voor de woningmarkt, blijft het een utopie dat vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Fricties zijn kwantitatief en kwalitatief van aard. De marktwerking is zodanig verstoord dat economische factoren niet doorwerken en van een significante daling van de huizenprijzen geen sprake zal. Dit zijn de voornaamste conclusies van een rapport van Ernst & Young Real Estate Hospitality Group dat deze maand verschijnt.
Ondanks de vele aandacht voor de woningmarkt, blijft het een utopie dat vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Fricties zijn kwantitatief en kwalitatief van aard. De marktwerking is zodanig verstoord dat economische factoren niet doorwerken en van een significante daling van de huizenprijzen geen sprake zal. Dit zijn de voornaamste conclusies van een rapport van Ernst & Young Real Estate Hospitality Group dat deze maand verschijnt.
door Wabe van Enk
Op feesten en partijen wordt gesproken over de ineenstorting van de huizenmarkt (‘in Wassenaar koopt niemand ook al is de vraagprijs € 1 mln lager dan een jaar geleden’), maar de landelijke instellingen willen er niet aan. Het Kadaster meldde over het eerste halfjaar een stijging van de huizenprijzen. Ook de NVM gaat uit van stijgingen van 4,5% à 5% in 2002.
In PropertyNLmagazine juni 2002 was hier een special aan gewijd ‘Onbalans op de woningmarkt’, waarbij ook de conclusie was dat bij behoud van randvoorwaarden (lage rente, hypotheekrente-aftrek ) verdere prijsstijging mogelijk was. De enige die een prijsdaling heeft voorspeld is prof. Jan Willem Velthuijsen van PricewaterhouseCoopers (PwC). Binnen een aantal randvoorwaarden voorspelt hij dit jaar een daling van 0,75%, in 2003 met 4,75% en in 2004 met 9%.
Nu komt een rapport van Ernst & Young van Hans Gerritsen (executive manager Ernst & Young Corporate Finance, real estate, hospitality & construction), Antoine Lelieveld van dezelfde afdeling en Marja Plugge (stagiair TU Delft) met een conclusie die haaks lijkt te staan op die van PWC. Gerritsen: ‘Eerste misverstand is dat wij nu ook zo nodig voor de dag moeten komen. Ons onderzoek was allang gestart toen PwC met de resultaten kwam. Ik denk dat de onderzoeken zeer sterk van opzet verschillen. PwC heeft een mathematisch woningmodel ontwikkeld, waarbij een sterke correlatie is gelegd met macro-economische ontwikkelingen. Het eigenlijke onderzoek is in mijn beleving meer een economische outlook dan een specifiek woningonderzoek. De resultaten voor de woningmarkt die door de media sterk zijn uitgelicht, worden in het werkelijke rapport genuanceerd weergegeven. Ons onderzoek is niet gericht op het aanboren van specifiek nieuwe bronnen, maar op het vergelijkbaar maken van de verschillende informatiebronnen over dit onderwerp. Daarbij is onze conclusie dat de woningmarkt zo aanbodgestuurd is, dat je geen normale economische modellen kunt hanteren die in een min of meer efficiënte markt met vraag en aanbod gelden.’
Gerritsen en Lelieveld wijzen op het huidige aanbod dat niet is toegesneden op de vraag. De onderkant van de woningmarkt wordt niet bediend (tekort starterswoningen) en ook het segment seniorenwoningen is nog sterk onderbelicht, zo vinden de onderzoekers. Er is nu een middensegment ontwikkeld, waar mogelijk niet altijd aftrek voor is.’ (Een voorbeeld is Amsterdam IJburg waren duizenden woningen onverkocht zijn; nu wordt met de gemeente onderhandeld of er een omzetting van koop naar huur mag plaatsvinden. Een oplossing die doet denken aan de crisis in de jaren ’80 toen er sprake was van tienduizenden zogenoemde OKH-woningen, red.)
Gerritsen: ‘Iedereen heeft gedacht dat met de verzelfstandiging van corporaties er sprake is van een gewone markt. Dat is een misverstand. Dat proces gaat trager dan verwacht. Het regeerakkoord biedt de marktpartijen wat dat betreft veel te weinig houvast. Denk aan de onzekere fiscale positie voor corporaties en de gevolgen voor hun ontwikkelactiviteiten. Dit betekent dat corporaties op dit moment niet ontwikkelen. Die onzekerheid komt nog boven op het feit dat in de afgelopen jaren al veel minder is ontwikkeld dan gepland.’
Het onderzoek van E&Y gaat uit van de traditionele benadering van alle bouwinstellingen met twee elementen: demografische inschattingen (een kwantitatief tekort aan woningen van 200.000) en woningbehoefte-onderzoeken waaruit blijkt dat veel mensen een twee-onder-een-kapper met extra werkkamer willen (kwalitatief tekort). Gerritsen geeft toe dat er nogal wat op die demografische en kwalitatieve onderzoeken is af te dingen. ‘Een Tsjech die kennis nam van ons woningsysteem riep uit: dit is de laatste socialistische republiek ter wereld!’ Wij zien in de beleving dat de woning geen markt is, maar een recht.’ Dit zet een aantal onderzoeken op scherp. Wanneer mensen huursubsidie moeten inleveren, hebben ze die kwalitatieve behoefte ineens niet meer. De starters schreeuwen nu moord en brand dat zij geen woning kunnen krijgen, maar in geen enkel land ter wereld krijgt een starter zo snel een woning als in Nederland.
De onderzoekers menen dat die markt wel degelijk gedefinieerd kan worden, maar dan wel in de Nederlandse verhoudingen. Lelieveld: ‘In het buitenland is onderhuur en dergelijke gewoon, maar ik zie dat in Nederland nog niet zo snel gebeuren.’
Er hangen twee zwaarden van Damocles boven de woningmarkt: de hypotheekschuld en de woonquote. Nederland heeft een hypotheekschuld van 75% van het BBP en is daarmee koploper in Europa. Denemarken doet nog een beetje mee (65%), maar het Verenigd Koninkrijk en Duitsland (55%), Spanje (30%), Frankrijk (21%) en vooral Italië (10%) zitten veel lager. Het tweede is de woonquote. Dit is de drager van de conclusies van PwC waarin vrij samengevat gesteld wordt dat mensen een gemiddeld bestedingspatroon hebben voor hun huis en dat het deel van het inkomen dat zij nu aan een woning in Nederland spenderen 30% boven het evenwicht ligt.
De onderzoekers van Ernst & Young hechten voor de woningmarkt niet zo zeer aan dit type modellen, omdat daarvoor de deelmarkten veel te specifiek zijn. In Nederland leven nog veel woonwensen, zodat gesproken kan worden over een kwalitatief tekort, zo menen zij. Lelieveld: ‘Je kunt dit zien wanneer je de mechanismen van de huurmarkt vergelijkt met de koopwoningmarkt. Op zich zijn er de laatste tijd weinig stimulansen gegeven voor de huurmarkt. Toch zie je in de praktijk dat er een groep is die veel liever wil huren. Wij denken dat die groep nog wel eens kan toenemen, als het beleggingseffect van een koopwoning in de komende jaren afneemt. Je ziet het in de praktijk. Amvest wil niet voor niets 170 koopwoningen in IJburg omzetten in huurwoningen.’
Gerritsen: ‘Wie de woningmarkt wil bekijken moet naar alle spelers kijken. Het is een blijft voorlopig nog een zeer politieke markt’
Kader: Tien conclusies uit het Ernst & Young-rapport:
1. Aanbod (1): kwantitatief tekort van 200.000 woningen. Rijksoverheid mist stimulansen om te laten bouwen De overheid werkt alleen beperkend met vertragende bestuurlijke juridische procedures.
2. Aanbod (2) demografie werkt ook toenemende tekort in de hand: toenemende bevolkingsomvang en aantal huishoudens.
3. Vraag (1): grootste tekort in startersmarkt
4. Vraag (2): duurdere woningen en ouderen woningen. Aanbod is kortom te weinig divers.
5. Lasten: woonlasten liggen sinds 1992 in Nederland hoger dan in de rest van Europa: tussen de 35,5 en 37,5% van het besteedbaar inkomen. Redenen: hoge hypotheken, tekort aan woningen, aantrekkelijkheid woning als beleggingsobject.
6. Prijzen bestaand (1): vrijstaande woningen zijn het snelst gestegen in prijs. Verklaring de grootste vraag het geringste aanbod.
7. Prijzen bestaand (2): appartementen zijn fors in prijs gestegen. Is geflatteerd want de kwaliteit rechtvaardigt veel prijsverschillen.
8. Prijzen nieuw: bij nieuwbouwprijzen treedt vertraging op. In 2001 was de prijsstijging nog 14%. Dit heeft te maken met het moment waarop de prijs van een nieuw te bouwen wordt vastgesteld. Na 2002 dus minder stijging.
9. Prijsstijging korte termijn: op korte termijn zal de vraag naar koopwoningen iets afnemen door stagnerende economie. Hierdoor zal de prijs op de korte termijn enigszins stabiliseren. Van een daling van de huizenprijzen op korte termijn zal echter geen sprake zijn omdat het kwalitatieve tekort aan woningen nog steeds vrij groot is. Gemiddelde prijsstijging op korte termijn: inflatie (volgens CPB 2002 ca 2,5%).
10. Prijsstijging lange termijn: op lange termijn zal de vraag naar woningen verder stijgen. Wanneer de overige omstandigheden (rentestand, aftrekbaarheid, inflatie en consumptie) niet veranderen, kan geconcludeerd worden dat de prijzen weer zullen stijgen.
