Met aankoop van vier KPN-panden en de herontwikkeling van het Trouw/Parool-pand zet de beleggende ontwikkelaar Boelens de Gruyter zich op de kaart.
"Met aankoop van vier KPN-panden en de herontwikkeling van het Trouw/Parool-pand zet de beleggende ontwikkelaar Boelens de Gruyter zich op de kaart.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 28 november 2014
Beleggingen moeten ten dienste staan aan de (her)ontwikkeling, dat is het fundament van de beleggende ontwikkelaar Boelens de Gruyter, die dit jaar gestegen is in de Top Ontwikkelaars.
In hun met voetbalshirts en andere parafernalia versierde kantoor met uitzicht over de Amsterdamse haven geven de oprichters en eigenaren Maarten de Gruyter en Harm Boelens tekst en uitleg over de strategie en projecten. ‘Als we posities innemen, moet daar voldoende cashflow uitkomen, of het project moet binnen maximaal 2 jaar kunnen worden opgeleverd’, aldus De Gruyter. ‘We opereren als een echte ontwikkelaar door op risico vastgoed en grond aan te kopen, maar we zijn daarbij wel voorzichtig. We bieden niet op emotie en betalen niet de hoofdprijs. Voor kantoren geldt dat we alleen beginnen met de uitvoering als een huurder getekend heeft.’
Beleggingswaarde € 200 mln
De meeste projecten doet het vastgoedbedrijf in Amsterdam, maar ook in Brabant en Limburg is het actief. De pijplijn heeft een omvang van ruim 80.000 m² en een verwachte beleggingswaarde van rond de € 200 mln.
Boelens de Gruyter heeft vier locaties van KPN verworven, waarbij het telecombedrijf op basis van triple net contracten 8–13 jaar terughuurt. Bij dit soort huurovereenkomsten blijft de huurder verantwoordelijk voor het onderhoud, de belastingen en de verzekering. De panden liggen in Venlo, Den Bosch, Maastricht en Amsterdam. Uitgewerkte transformatieplannen zijn er nog niet, maar het zal zeker een mix worden van wonen met andere functies. Stuk voor stuk zijn het karakteristieke vooroorlogse of vroeg-naoorlogse complexen van een flinke omvang, bij elkaar ongeveer 40.000 m².
Ook een nieuwbouwproject als Buyskade (134 middeldure huurwoningen en 4 commerciële ruimten) kunnen ze op hun conto schrijven. Dit project langs de Kostverlorenvaart aan de rand van de Amsterdamse binnenstad konden ze overnemen van Rochdale. Die wilde hier aanvankelijk 113 appartementen realiseren. ASR Vastgoed Vermogensbeheer heeft de huurwoningen na oplevering overgenomen.
Trouw/Parool-complext
Het omvangrijkste project in de portefeuille is de transformatie van het Trouw-gebouw en de Parool-toren aan de Wibautstraat in Amsterdam. De ontwikkelaar heeft het voormalige krantencomplex gekocht van Stadgenoot, eveneens een Amsterdamse corporatie. Na de herontwikkeling komt hier The Student Hotel met 573 kamers. Daarnaast wordt er 4000 m² aan commerciële functies ontwikkeld. Met deze renovatie, een investering van € 60 mln, wordt het vloeroppervlak van de twee gebouwen van nu 25.700 m² uitgebreid naar 28.800 m². De oplevering van de Parool-toren staat gepland voor augustus 2015, gevolgd door de oplevering van het Trouw-gebouw in januari 2016.
Tussen het Volkskrant-gebouw, dat wordt herontwikkeld door Job Heimans en Brouwershoff (Cor van Zadelhoff), en de gebouwen van Trouw en Parool ontstaat een nieuw, levendig stadsplein. ‘De Wibautstaat verandert van karakter – van een desolate verbindingsweg naar The Knowledge Mile, een aantrekkelijk verblijfsgebied met de hoogste concentratie studenten van de hele stad’, aldus Boelens.
Boelens: ‘We hebben de panden aangekocht in nauw overleg met The Student Hotel en Amerikaanse private equity partij Perella Weinberg Real Estate.’ Beide partijen investeren zowel in het vastgoed als in de exploitatie. Door deze vorm van ‘forward funding’ was een bankfinanciering niet nodig. ‘Financiering door banken is momenteel lastig en alleen mogelijk met een lage leverage. Vooral bij projectontwikkeling zijn ze terughoudend. Als er dan een andere partij is die voldoende cash voorhanden heeft, is dat ideaal. Zo hebben we geen financieringslasten en maximale vrijheid.’
Ook in verschillende andere studentensteden is de vastgoedondernemer bezig gebouwen te acquireren om ze te transformeren tot studentenwoningen. Zo lopen onderhandelingen in Rotterdam, Maastricht en Groningen en naar verwachting kan medio 2015 een volgend grootschalig project worden opgestart.
Geen winkelpanden
Ook kleine binnenstedelijke projecten, bedrijfspanden en nieuwbouwkantoren behoren tot het palet. Alleen met herontwikkeling van winkelcentra en -panden houdt het bedrijf zich niet bezig. Boelens: ‘Hoewel ik vroeger ook supermarkten heb gerealiseerd in opdracht van supermarktketen Vomar, zijn binnenstedelijke herontwikkelingen met veel retail voor ons te lastig. Dit vergt specialistische expertise, onder andere bij het aantrekken van nieuwe ketens.’
In de Huidekoperstraat zijn 11 nieuwe appartementen gerealiseerd, vlak bij het Frederiksplein en De Nederlandsche Bank. In de Houthavens biedt het kantoorpand IJdos onderdak aan het mediabedrijf Mediaxplain (anderhalve verdieping is nog beschikbaar) en op Businesspark Amsterdam Osdorp ontwikkelde Boelens de Gruyter het nieuwe hoofdkantoor van Focus, gespecialiseerd in de technische productie van evenementen, beurzen en theaterproducties. Dit laatste project is gerealiseerd als gedelegeerd ontwikkelaar in opdracht van Focus/Rentall.
Deze rolverdeling is echter een uitzondering geweest, hoewel de heren het niet uit de weg gaan. De Gruyter: ‘De meeste ontwikkelingen doen we voor eigen rekening en risico. Aankoop van vastgoed zoals de KPN-panden doen we soms met mede-investeerders, particuliere beleggers die op zoek zijn naar alternatieve beleggingen.’ De twee investeren zelf ook met eigen middelen in de projecten.
Het vaste team van Boelens de Gruyter bestaat uit 6 mensen, 2 andere ontwikkelaars en 2 projectmedewerkers ter ondersteuning. Alle overige expertise wordt per project ingehuurd. ‘Zo kunnen we lean and mean opereren en hebben we als bedrijf weinig vaste kosten.’ De Gruyter doet meer de commerciële kant en de acquisitiefase, Boelens is verantwoordelijk voor het technische projectmanagement en het uitvoeringstraject.
Kansen door de crisis
Eind 2007, een halfjaar voor het uitbreken van de kredietcrisis, startten Maarten de Gruyter en Harm Boelens met hun eigen onderneming. Ze hebben samengewerkt bij Imca Vastgoed, waar Boelens als ontwikkelaar aan verschillende projecten werkte en De Gruyter verantwoordelijk was voor de commerciële kant van de stadionplannen voor HFC Haarlem, dat later ter ziele ging. De Gruyter is ook nog twee jaar in dienst geweest van Burgfonds.
‘De timing was achteraf misschien wat ongelukkig, maar de crisis bood juist ook kansen om tegen gunstige prijzen grondposities in te nemen. We stonden in elk geval vanaf de start met beide voeten op de grond’, legt De Gruyter uit. ‘Onze eerste project was de herontwikkeling van de 4000 m² grote kantine op de NDSM-werf; daar zijn we vol op risico ingestapt. Hier wisten we al snel het reclamebureau KSM als huurder voor te strikken en Green als eindbelegger. Vanaf de start hebben we ons gericht op binnenstedelijke herontwikkelingen. De vier KPN-panden leveren vanaf de start cashflow en zorgen voor continuïteit. Deze transacties wekken vertrouwen in de markt en werken als een opstapje naar grotere projecten, zoals de Buyskade en het Trouw/Parool-gebouw.’
De Gruyter is een telg van de bekende Brabantse ondernemersfamilie, die op het hoogtepunt in de naoorlogse jaren 550 kruidenierswinkels had door het hele land. De slag met snel opkomende supermarkten in de jaren ’60 werd echter verloren en in 1971 nam SHV, de investeringsmaatschappij van Fentener Van Vlissingen, de noodlijdende keten grotendeels over. De resterende winkels gingen in 1975 naar Spar.
De ontwikkelaars kregen de kans om een voormalige De Gruyter-kruidenierswinkel in Amsterdam te kopen, aan het Van Limburg Stirumplein. Hier is sinds 2011 café-restaurant Piet de Gruyter gevestigd, vernoemd naar de voorvader die in 1812 in Den Bosch een bedrijf voor de verwerking van peulvruchten, zaden en granen begon. Eind 19e eeuw werd hier de kruideniersketen aan toegevoegd. ‘We konden het pand overnemen van een corporatie. Horeca is wel niet onze core business, maar dit café is ons door de geschiedenis heel dierbaar. En het is handig om een stamcafé in de buurt van het project De Buyskade te hebben.’
De Brabantse roots van De Gruyter – Boelens komt oorspronkelijk uit Friesland – blijken ook uit het feit dat hij voorzitter is van de RvC van voetbalclub FC Den Bosch en Boelens de Gruyter een van de sponsors."
