Er is ruim kapitaal en vraag en toch is er een groot tekort aan woningen. Kortere procedures en beleggers die eerder meedoen is de oplossing.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2016
Dit was de belangrijkste conclusie tijdens de bijeenkomst over de Nederlandse woningmarkt die PropertyNL in december organiseerde. Beleggers hebben € 5,5 mrd tot hun beschikking om te investeren in de Nederlandse woningmarkt, maar ze kopen mondjesmaat. Volgens minister Blok van Wonen bulken de corporaties van het geld en doen ze er niets mee. Er zijn meer woningzoekenden dan ooit en ook die kunnen geen woningen vinden. Als er zoveel vraag is en zoveel kapitaal beschikbaar, waarom blijft de woningbouwproductie dan zover achter? En wat kan er gedaan worden om die vlot te trekken, het kapitaal te laten renderen en mensen de woningen te bieden waaraan ze behoefte hebben?
De sprekers op de door PropertyNL georganiseerde bijeenkomst zijn bij uitstek geschikt om daar een oplossing voor te bedenken. Ieder vertegenwoordigt een stakeholder die onontbeerlijk is op de woningmarkt. Peter Appeljan sprak namens de Nederlandse belegger Syntrus Achmea, Willem Krzeszewski namens de corporatie Staedion, Henk Harms is van de gemeente Den Haag en Peter Helfrich is de Nederlandse topman van de internationale belegger Patrizia.
Teleurgesteld
Helfrich is teleurgesteld. Het Duitse fonds dat eerder onder andere de Vestia-portefeuille overnam, heeft verder bar weinig corporatiewoningen kunnen kopen. ‘Er was ons veel beloofd, maar er komt niets. Minister Blok is overal in het buitenland de boer opgegaan om beleggers te vertellen dat Nederland én een interessante woningmarkt heeft én dat er via verkoop door corporaties veel op de markt zou komen, maar er wordt weinig verkocht. Wij kunnen zo weinig kopen op de Nederlandse markt, dat we hier de kantorenmarkt maar opzoeken.’
Volgens Helfrich is het nog altijd een goed idee: corporaties gaan terug naar hun kerntaak (de sociale woningbouw) en verkopen de woningen die daar niet bij passen (niet-DAEB). Dat zullen meestal de woningen in de middeldure huur zijn, een segment waar commerciële beleggers veel vraag zien en graag in willen investeren. Helfrich: ‘Het geld dat de corporaties verdienen met de verkoop van de duurdere woningen kunnen ze weer investeren in hun kerntaak, de sociale woningbouw.’
Gezond genoeg
Maar Krzeszewski van Staedion begrijpt wel waarom Patrizia met lege handen blijft staan. ‘Wij willen helemaal niet verkopen. De minister heeft gelijk als hij zegt dat we geen gekke avonturen meer moeten aangaan en ons moeten richten op onze maatschappelijke opgave. Maar hij heeft ongelijk als hij ons ervan beschuldigt dat we niet investeren. We bouwen voor € 35 mln 250 nieuwe woningen per jaar, we herstructureren jaarlijks 700 woningen voor € 30 mln en we geven ieder jaar € 55 mln uit aan onderhoud. Andere corporaties verenigd in De Vernieuwde Stad – de grotere actieve corporaties – doen dat net zo. We hoeven geen niet-DAEB woningen te verkopen om investeringsruimte te vinden, we zijn gezond genoeg om die ruimte al te hebben.’
Krzeszewski heeft bovendien een ander argument waarom hij de middeldure huurwoningen niet wil verkopen en er zelfs in wil investeren. In de gebieden waar de meeste vraag naar woningen is, stijgen de prijzen het hardst. Alleen mensen met een ruim budget kunnen zich hier een koopwoning veroorloven. Mensen die te weinig verdienen om een koopwoning te kopen maar te veel verdienen voor de sociale huur, zijn dus aangewezen op middeldure huur. Krzeszewski: ‘In mijn optiek is het creëren van aanbod voor deze mensen een maatschappelijke opgave, want zij hebben immers geen keuze. Dat is dus een taak die past bij de corporaties.’
Veel geld op de plank
Ook Peter Appeljan van Syntrus Achmea ziet het creëren van meer middeldure huurwoningen als een maatschappelijke opgave, maar dan één waarin commerciële verhuurders ook kunnen voorzien en waarvoor veel geld op de plank ligt. Ook hij ziet het aanbod verschralen terwijl de vraag naar de lagere middeldure huur (€ 700–€ 900) de komende jaren alleen maar zal toenemen. Door de groei van alleenstaande huishoudens en vergrijzing neemt de behoefte – voornamelijk in de grote steden – alleen maar toe.
De fout die gemeenten in de ogen van Appeljan maken is dat ze inzetten op dure koop. Dat stimuleert de doorstroming op de woningmarkt niet. De G4 mikken nog wel op middeldure huur, maar dan vaak op de bovenkant van de bandbreedte. Appeljan: ‘De vraag zit echter juist in het lagere middeldure huursegment.’
Een nog groter probleem vindt Appeljan echter het opdrogen van het aanbod aan woningbouwlocaties an sich: ‘De G4 zetten heus wel stappen, maar de andere gemeenten doen echt te weinig. Er is nauwelijks faciliterend grondbeleid.’
Wonden likken
Henk Harms, directeur ontwikkeling van de gemeente Den Haag, snapt heel goed waarom gemeenten geen faciliterend grondbeleid meer voeren: ‘Gemeenten zijn nog steeds de wonden aan het likken van de crisis. Ze hebben toen enorm moeten afschrijven op hun grondposities en zullen wel oppassen om zich daar weer aan te branden. De woningbouwlocaties die nu worden uitontwikkeld, zijn nog blijven liggen van voor de crisis. Het echte probleem is dat die gronden op raken.’
Dat komt onder meer ook, zegt hij, doordat locaties in de wei geen optie meer zijn. ‘Voorheen werd de infrastructuur die dan moet worden aangelegd, gesubsidieerd uit het Meerjarenprogramma Infrastructuur en Transport – geld dat van een ander ministerie kwam. Maar binnenstadslocaties waarvoor nu geëist wordt dat er 30% sociale huur en 30% middeldure huur moet komen, zijn door onder andere verwervingskosten, eventuele uitplaatsingen en bestaande bekabeling ook niet rendabel te krijgen.’
De bottleneck is volgens Harms het gebrek aan kapitaal om voorinvesteringen voor woningbouwlocaties te doen. Gemeenten kunnen dat risicodragende kapitaal niet meer in hun eentje opbrengen, en de beleggers – die zoveel geld op de plank hebben liggen – hebben er nauwelijks oren naar.
Liever bestaande voorraad
Dat laatste beaamt Helfrich van Patrizia. Zijn buitenlandse investeerders kunnen niet jarenlang wachten tot de woningen eindelijk gebouwd zijn en er rendement gemaakt kan worden. Helfrich: ‘Daarom zijn we zo geïnteresseerd in de bestaande voorraad. Dan lopen we bovendien niet het risico dat we geld weggooien in projecten die helemaal niets opleveren.’
Appeljan van Syntrus Achmea: ‘De procedures zijn veel te lang en brengen daardoor ook risico met zich mee.’ Harms van de gemeente Den Haag vestigt wat dat betreft zijn hoop op de nieuwe Omgevingswet die in 2019 ingevoerd wordt.
Maar bij het eerder instappen in het traject, loopt Patrizia ook tegen andere moeilijkheden op: ‘Het is voor ons lastig inzicht te krijgen in het aanbod ontwikkellocaties. Er bestaat geen centrale grondbank, we moeten iedere gemeente apart benaderen. Daar hebben we eenvoudigweg de capaciteit niet voor.’
Het gevolg is dat Patrizia ervoor kiest om verder dan de drukke Randstad te kijken en meer in de periferie in woningen te gaan beleggen. Ook schroeft het de investeringen in andere vastgoedsegmenten op.
De corporatie, de Nederlandse belegger en de gemeente zien echter ondanks de beren op de weg misschien toch mogelijkheden. Harms: ‘Als we van tevoren kunnen regelen voor wie de kosten en opbrengsten zijn, dan komen we er wel uit.’ Zowel Staedion als Syntrus Achmea – beide organisaties die naast toegang tot kapitaal ook kennis van ontwikkelen hebben – toont zich toeschietelijk: ‘We gaan heel snel met elkaar om de tafel zitten. Vreemd eigenlijk dat we dat niet eerder hebben gedaan.’
