Aandacht voor leegstand is meer nodig dan ooit. Rabo wil de transformatie naar 20.000 woningen aanpakken. Minder concreet: door circulair bouwen neemt de waarde van bestaand vastgoed toe.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 26 april 2018
Op het hoofdkantoor van Rabobank Utrecht presenteerden Roel van de Bilt, directeur Rabo Real Estate Finance, en Maarten Donkers, hoofd Kennis en Research, het jaarlijkse Rabo Vastgoedbericht. Het vastgoedbericht, dat 21 maal uitkwam voor FGH Bank en nu voor de tweede keer onder Rabo-vlag, heeft een bijzondere reputatie opgebouwd in de sector als het samenhangende overzicht van de vastgoedmarkt in Nederland.
Leegstand blijft pijnpunt
De eerste conclusie van het rapport is een pijnlijke: nu het economisch beter gaat en ook de vastgoedmarkt profiteert van herstel, neemt de aandacht voor leegstand onterecht af. Deze conclusie staat haaks op die van veel makelaarsorganisaties, die propageren: bouwen, bouwen, bouwen.
Van de Bilt is geen tegenstander van een selectieve nieuwbouw, mits het per saldo maar niet leidt tot uitbreiding. Zonder maatregelen kan de leegstand namelijk oplopen tot 75–100 mln m² in 2030.
De afgelopen jaren heeft de aandacht voor leegstand geleid tot een forse reductie ervan, vooral in de kantorenmarkt. Van de Bilt wijst erop dat 1 op de 7 m² nog steeds niet wordt gebruikt. ‘Leegstand is geen geïsoleerd vraagstuk voor kantoren. Ook in andere sectoren, zoals retail, maatschappelijk vastgoed en agrarisch vastgoed, staan veel gebouwen leeg; opgeteld tussen 45 en 70 mln m².’
Makelaars zijn optimistisch
Van de Bilt wijst erop dat er duidelijkheid moet komen over de leegstandcijfers (zie ook pagina 52 in dit nummer). De vastgoedsector zoekt naar eenduidige informatie en definities. Die ontstaan nu door de Basisregistraties Adressen en Gebouwen te koppelen aan marktgegevens (Calcasa, PropertyNL en Ventu), waardoor de voorraad gebouwen veel groter blijkt te zijn dan tot nu toe was aangenomen. Makelaars baseren zich veelal op visuele waarnemingen voor wat zij zien als bijvoorbeeld de vrije kantorenmarkt, maar zij kunnen niet aangeven waarop dat is gebaseerd. Zij suggereren een lagere voorraad. Daar komt bij dat ze ook het aanbod niet precies kennen, aangezien alleen PropertyNL dit op Ventu.nl systematisch in kaart brengt. De conclusie van veel makelaars is dan ook dat het aanbod veel sneller daalt dan het in werkelijkheid doet. Vanuit hun perspectief is dat niet vreemd: veel aanbod is onbemiddelbaar. Van de Bilt wijst erop dat er onvoldoende aandacht is voor leegstand in de gehele sector. Onderzoeker Donkers constateert dat wat nu leegstaat, zonder maatregelen waarschijnlijk nooit meer een functie zal krijgen. ‘We praten in de toekomst over meer leegstaand vastgoed dan al het vastgoed dat we nu in Nederland aan kantoren en winkels bij elkaar hebben. De toename van leegstand wordt daarmee een maatschappelijk issue, omdat het zowel ruimtelijk als financieel tot nieuwe vraagstukken leidt’, aldus Donkers.
Van de Bilt wil echter niet in somberheid blijven hangen: ‘Leegstand in de bestaande vastgoedmarkt biedt een kans voor transformatie naar meer woningen. Dit betekent niet dat er geen nieuwbouw meer nodig is. We zien vooral potentieel voor de vastgoedsector om woningschaarste, leegstand en circulariteit in samenhang op te pakken. Een mooi voorbeeld is Hyde Park in Hoofddorp, dat Rabo financiert’, aldus Van de Bilt. In Hyde Park transformeren Snippe Projecten en IC-Netherlands het leegstaande kantorenpark Beukenhorst West tot een nieuwe stadswijk. Medio dit jaar start de bouw van de eerste fase, met onder meer 600 woningen voor jongeren en starters.
Woningmarkttekorten
Hyde Park is een voorbeeld van het inspelen op de vraag naar woningen. ‘Naar schatting zijn er 1 mln woningen nodig om de behoefte van de komende 15–20 jaar in te vullen. De Rabobank verwacht dat een deel van de vraag naar woningen prima binnen de bestaande stedelijke contouren kan worden ingevuld’, aldus Van de Bilt. ‘Het is logisch om bij de planning van woningbouw de herontwikkelingsopgave veel meer dan nu als uitgangspunt te nemen. Dat beschermt vastgoedeigenaren tegen onnodig waardeverlies en helpt woningzoekenden aan betaalbare huisvesting.’
De Rabobank gaat de komende jaren de financiering van transformatie en herontwikkeling verder intensiveren. Tot 2023 wil de bank de financiering mogelijk maken van 20.000 woningen door minimaal 1,5 mln m² vastgoed via transformatie of herbestemming een nieuw leven te geven. Niet alleen in de Randstad, maar in heel Nederland.
Circulair vastgoed
De aandacht voor de leegstand kan ook een positieve uitwerking hebben op de aandacht voor circulariteit. Donkers: ‘Circulair vastgoed begint bij het optimaliseren van het gebruik van de bestaande voorraad. Het verlengen van de levensduur van gebouwen door transformatie levert, zeker op de korte termijn, een heel effectieve bijdrage aan circulariteit.’ Van de Bilt wil daarom fors inzetten op transformatie, al komt er een aantal nieuwe trends bij: de verschuiving van kantoren naar andere sectoren als winkel- en maatschappelijk vastgoed, de opschaling van gebouwen naar gebieden en de opkomst van transformatievragen buiten de grote steden.
