Belangrijke beslissers in het Nederlandse vastgoed delen hun meevallers van afgelopen jaar of vertellen wat er tegenviel. Die beslissers selecteert PropertyNL traditioneel op basis van harde gegevens uit verschillende marktonderzoeken: naar beleggers, projectontwikkelaars en woningontwikkelaars. Zij hopen vooral dat met minister Mona Keijzer de rust terugkeert op de vastgoedmarkt, en daarmee het vertrouwen van beleggers.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 31 januari 2025
Heleen Aarts
Ceo Amvest
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Met stip op één staat dat wij als Amvest een mandaat van € 900 mln hebben gekregen van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) voor de opbouw van een Nederlandse woningportefeuille. Het laat zien dat er weer geïnvesteerd wordt in Nederlandse woningen en dat Amvest voor pensioenfondsen een logische partner is bij het snel en verantwoord opbouwen van een hoogwaardige woningportefeuille.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Dat blijft natuurlijk koffiedikkijken, maar wij verwachten stabiele tot licht dalende rentestanden in 2025.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
De minister zou zich moeten richten op het aanwijzen van meer woningbouwlocaties en tegelijkertijd de regelgeving moeten verminderen.
Lesley Bamberger
Ceo Kroonenberg Groep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
2024 is het jaar van de verhuurtransacties geworden. Dit geldt voor kantoren en retail. Wij hebben bijvoorbeeld de eerste huurders verwelkomd in Apollolaan 171 en hebben Kalverstraat 16–18 verhuurd aan Inditex voor de formule Stradivarius.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Onze verwachting is dat de rente verder daalt van 3% (ECB beleidsrente) naar 2,25% eind 2025.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Na de invoering van de Wet betaalbare huur laten verschillende cijfers en parameters nu reeds zien dat het misgaat op de huurmarkt. Dit is desastreus voor de woningzoekenden en schadelijk voor de concurrentiepositie van Nederland. De minister zou de wet moeten herzien, zodat deze niet of nauwelijks ingrijpt in de bestaande woningvoorraad, waardoor de markt tot rust komt, de uitpondgolf tot stilstand komt en het huidige aanbod van huurwoningen niet verder krimpt. Aanvullend zou verdere regulering van de huurmarkt enkel moeten zien op langetermijnafspraken over nieuwbouw, waarbij voorafgaand aan de ontwikkeling van een project afspraken worden gemaakt en gehandhaafd.
Huib Boussevain
Partner Annexum
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Het behoud van de vrijstelling renteaftrek tot € 1 mln. Het was voor het eerst in tijden dat de politiek luisterde naar de sector.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Iets lager dan nu.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Meer oplossingen zoeken buiten de traditionele. De gevestigde partijen gaan niet ineens 50% meer woningen leveren.
Alfred Bolks
Algemeen directeur VanWonen
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
VanWonen is partner geworden in Rotterdams Tij (Feyenoord City), een gebiedsontwikkeling die zo’n 4750 woningen en 70.000 m² maatschappelijke en commerciële voorzieningen omvat.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Als ik naar bankiers en economen luister, dan gaat de rente omlaag, uiteraard afhankelijk van de onrust in de wereld. Een daling van de ECB depositorente en kapitaalmarktrente zorgt voor een hypotheekrente (10 jaar) van ongeveer 3%. Hierdoor zullen de woningprijzen in 2025 verder stijgen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Deregulering, ook fiscaal! De Nederlandse woningmarkt moet weer interessant zijn voor investeerders. Schrap de Wet betaalbare huur en laat de 2/3 betaalbaarheidsnorm los. Dan zien investeerders weer brood in vastgoedbeleggingen, waarmee ook de doorstroming weer op gang komt.
Helma Born
Directeur BPD Nederland
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
De grootste meevaller van 2024 was dat ook het nieuwe kabinet het terugdringen van het woningtekort als een speerpunt ziet. De inzet op de ontwikkeling van grotere gebieden begint steeds concreter vorm te krijgen met het recent ondertekende akkoord op het Utrechtse Rijnenburg en de regio Haarlemmermeer-West. Dat is goed nieuws voor woningzoekenden in Nederland.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Het zou fijn zijn als de rente eind 2025 op zo’n niveau staat dat meer mensen zich een eigen duurzame en voor hen betaalbare woning kunnen veroorloven. Ik schat in dat de rente in 2025 nog een paar tienden zakt.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
De minister begrijpt dat de complexe woningmarktopgave alleen integraal opgelost kan worden in samenwerking met overheden, marktpartijen en woningcorporaties. Hiernaast blijft het nodig dat ze werk maakt van de vereenvoudiging van regelgeving en het versnellen van processen en procedures. Het blijft belangrijk dat de minister locaties durft aan te wijzen waar grootschalige woningbouw kan plaatsvinden in combinatie met het versterken van natuurwaarden. Woningbouw en het versterken van natuurwaarden gaan namelijk prima hand in hand. Dat kan ze met een gerust hart aan de markt overlaten.
Henk Brouwer
Ceo Breevast
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
De onzekerheid in de markt, zodat er geen duidelijkheid is waar we met het woningentekort naartoe moeten gaan. Onbegrip van de politiek, dat ze maar niet willen begrijpen dat woningbouw voor het betaalbare segment met de daarbij behorende verduurzaming gewoon niet kan, waardoor partijen in het buitenland gaan kijken.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
3-maands Euribor 1,8%, 5-jaars IRS 2,0%.
Wat moet minister Mona Keijzer doen?
– De BTW voor nieuwbouw van betaalbare woningen naar het lage btw-tarief brengen.
– Overdrachtsbelasting naar 6%.
– Scheefwonen juridisch aanpakken voor sociale huur.
– Mix betaalbaar en vrije sector: 50/50.
Dirk Dekker
Eigenaar/bestuurder van Being
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Dat er gelukkig nog steeds industriebreed besef is dat we allen ‘part of something bigger’ zijn en we positieve impact moeten blijven maken op mens, milieu en maatschappij. Ik ben dan ook in 2024 bestuurder geworden van de DGBC. We vierden drie startbouw-momenten en een koninklijke opening van Mediavaert, het hout-hybridekantoorgebouw van DPG. Daarnaast verworven we projecten in Amsterdam, Utrecht en Eindhoven en staan er in 2025 vier startbouwmomenten op de planning, met ruim 1500 woningen in aanbouw.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
2,50%.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
In de achtergrond processen in gang zetten om weer te werken naar een hogere kwaliteit van onze gebouwde omgeving.
Erwin Drenth
Country manager Nederland Aedifica
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Wat vastgoed betreft viel me het onterechte enigszins negatieve sentiment van investeerders ten aanzien van beursgenoteerd zorgvastgoed tegen.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
2%.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Centrale regie nemen op zorg- en seniorenhuisvesting. Alleen dan doorbreken we de huidige impasse.
Job Dura
Ceo Dura Vermeer Groep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Wat afgelopen jaar goed is gegaan, is dat we weer veel meer woningen ontwikkeld, verkocht en gerealiseerd hebben, en dat we een groot aantal nieuwe posities hebben weten te verwerven. Daarbij heeft een gezonde woningmarkt gelukkig goed meegewerkt.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
De markt- en beleidsrente zal eind 2025 ‘25 basispunten’ hoger staan.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Minister Mona Keijzer moet blijven luisteren naar marktpartijen die actief zijn in het woningnieuwbouwsegment. Ook moet ze doorgaan met het vereenvoudigen van de RO-procedures en met het vergroten van de gemeentelijke capaciteit om vastgoedplannen tot realisatie te krijgen. Verder zal ze moeten zorgen dat de net-congestie aangepakt wordt, zodat plannen niet vertraagd worden.
Robert-Jan Foortse
Managing director European Real Estate APG
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
De grootste meevaller van 2024 was de snelheid waarmee wij in staat zijn geweest om een begin te maken met de invulling van het mandaat van ABP om € 5 mrd te investeren in betaalbare Nederlandse woningen, met harde toezeggingen aan nieuwe projecten van ongeveer € 500 mln.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Er zijn zoveel mensen die proberen te voorspellen wat de rente eind 2025 zal zijn en daarin niet slagen, dat ik niet de behoefte voel om de volgende in die rij te zijn, maar de richting lijkt neerwaarts te zijn.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Het vertrouwen in de overheid is te paard vertrokken de laatste jaren. De belangrijkste taak van de minister is om dat vertrouwen weer te voet te gaan winnen. De markt schreeuwt om ingrijpende, allesomvattende maatregelen. Dat lijkt niet realistisch. Regelmatige aankondigingen van kleine verbeteringen in een consistente beleidslijn wel. Stap voor stap.
Joost van Gestel
Ceo Mosaic Groep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
De gemeenteambtenaar die zei: ‘Zou je niet eens stoppen met het maken van die hokken van je?’ Aedes-data laten zien dat 50% van hun huurders alleenstaand zijn. Hoe sociaal is het om voor minimaal 50 m² te moeten betalen, terwijl je ruim twee maandsalarissen aan woonlasten zou kunnen uitsparen?
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
3-maand Euribor 2,2%, 5-jaars IRS 2,2%.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Bestudeer de organisatorische verschillen tussen nu en de jaren ’70, toen we wel 100.000 huizen konden opleveren. Beroep- en bezwaarprocedures verkorten. Via digitalisering en versimpeling van de administratieve organisatie is naast meer handjes tijdswinst te halen.
Standaardisering van gebouwen met huidige welstandsorganen. Landelijk uniform beleid: stoppen met aparte gemeentelijke eisen.
Dick Gort
Ceo ASR Real Estate
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Niet zozeer een meevaller, maar wel iets waar we trots op zijn: ondanks de uitdagingen in de woningmarkt hebben we 490 nieuwbouwwoningen gekocht in 2024, waarvan de bouw ook in 2024 gestart is. Daarnaast hebben we 672 woningen kunnen opleveren aan onze huurders.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
We verwachten dat de ECB-depositorente eind 2025 tussen de 2,0% en 2,5% zal zijn.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
De vraag naar woningen, en daarmee de noodzaak om te bouwen, is enorm. Daarvoor is niet één oplossing, maar een belangrijk aandachtspunt is dat er gewerkt wordt aan het creëren en bewaken van een goed investeringsklimaat voor institutionele beleggers, omdat zij een belangrijke bijdrage kunnen en willen leveren aan de enorme vraag naar betaalbare huurwoningen.
Robert Jan van Hamersveld
Voorzitter raad van bestuur Newomij
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Newomij heeft een sterk jaar achter de rug. Op eigen kracht hebben we onze residentiële vastgoedportefeuille kunnen uitbreiden met nieuwbouw en jongbouw – met name in het middenhuursegment – en hebben we onze retailstrategie aangescherpt. Ook onze financieringsportefeuille heeft een stevige ontwikkeling laten zien. Het VvE-beheer is sterk gegroeid met nieuwe klanten en een toegenomen focus op advisering rondom verduurzamingsvraagstukken. We hebben grote stappen gezet met ons ESG-beleid en in het bijzonder de duurzaamheidsdoelstellingen daarbinnen. We liggen op koers. Uiteraard is zakelijk succes belangrijk, maar alles is relatief als je kijkt naar de zorgelijke geopolitieke situatie in 2024, met de voortslepende oorlog in Oekraïne en het oorlogsgeweld plus de humanitaire nood in het Midden-Oosten.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Ik verwacht dat de 3-maands Euribor eind 2025 daalt naar 2,15%.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Iedereen is gebaat bij voorspelbaar beleid en een vaste koers, gericht op een stabiel investeringsklimaat op de woningmarkt. Een meer integrale benadering is hiervoor belangrijk, met andere woorden: breng het beleid voor volkshuisvesting meer in samenhang met fiscaal beleid. Voor het oplossen van de woonproblematiek is nauwe samenwerking van markt en overheid nodig. Dat start met goed luisteren naar markt en maatschappij en betekent ook dat de minister het gesprek aangaat met marktpartijen. Daarbij zou de minister er goed aan doen om het gevoerde beleid na een jaar te evalueren en bij te sturen, om scherpe kantjes eraf te halen of ongewenste neveneffecten eruit te filteren.
Léon Heddes
Algemeen directeur Heembouw Groep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Onze score op klanttevredenheid was al hoog, maar bleek nog hoger te kunnen: een 8,7. Dat zou je een meevaller kunnen noemen. Tegenvaller was dat de dip in de logistieke markt dieper was dan voorzien. De overgang van alles bouwen op risico, naar bouwen in verhuurde staat, heeft meerdere projecten vertraagd.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Ik ga uit van 0,5 lager dan vandaag.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Daarvoor wil ik de oliedomme quote van de vreselijke Donald Trump hergebruiken: bouwen, baby, bouwen.
Ronald Huikeshoven
Managing director AM
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Het is mooi om te zien dat de concepten van AM de juiste snaar weten te raken in de maatschappelijke opgave, bijvoorbeeld ons woonconcept voor seniorenhuisvesting. Een belangrijke mijlpaal hiervan was de realisatie van project De Stadsveteraan 020, dat wij samen met Woonzorg Nederland hebben ontwikkeld in Amsterdam. Het woongebouw werd in oktober met veel enthousiasme door minister Mona Keijzer geopend. Zij ziet het project als voorbeeld van eigentijdse huisvesting van ouderen.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Dat is moeilijk te voorspellen. Er is veel gaande in de wereld dat van invloed is. Het blijven spannende tijden, met alle geopolitieke ontwikkelingen. Belangrijk is dat er economische groei is en dat de inflatie onder controle blijft.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
We moeten vooral tempo gaan maken. De minister is zich daarvan bewust en wil samen met de marktpartijen de woningbouw vlot trekken. Op de recente Woontop zijn hiervoor belangrijke stappen gezet, bijvoorbeeld in het aanwijzen van doorbraaklocaties. Het is nu essentieel dat we de afspraken omzetten in concrete acties, met als belangrijk aandachtpunt dat ook andere departementen dan het ministerie van VRO zich aansluiten bij de ambities om de woningbouw vlot te trekken, waardoor we processen en procedures kunnen verkorten, maar ook het investeringsklimaat kunnen verbeteren voor woningbeleggers.
Ton van de Klok
Algemeen directeur KlokGroep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Grootste meevaller: dat ondanks de forse groei van onze onderneming projecten goed in de grip waren/zijn, waarbij de projecten snel afgezet of verkocht werden. Echte tegenvallers kenden we gelukkig niet.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Ik verwacht dat, na een kleine daling, aan eind van het jaar de rente licht hoger staat, mede om de opnieuw opkomende inflatie te beteugelen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Vooral geen opportunistische uitspraken doen die toch niet waargemaakt kunnen worden. Het is beter om met een doordacht omvattend plan te komen dat juridisch haalbaar is, om de verder vastlopende woningmarkt los te trekken.
Monique Maarsen
Algemeen directeur Maarsen Groep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Ons grootste succes vorig jaar was de start bouw van 525 woningen en ruim 20.000 m² commerciële functies: The Modernist in Rotterdam en Dear North in Amsterdam.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Voor Maarsen Groep met langjarige financieringen is de 5-jaars IRS de belangrijkste rente-indicator. Deze is in 2024 naar een niveau gezakt waarop onze ontwikkelprojecten weer haalbaar worden en we exploitaties met een positieve leverage kunnen financieren. Onze verwachting voor de 5-jaars IRS in 2025 is dat dit zo blijft, met een licht een dalende trend, liefst binnen een stabiele bandbreedte tussen 2,5% en 2,0%.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Mona moet vooral stoer doorgaan met STOER, met focus op het elimineren van alle wildgroei aan bovenwettelijke eisen. Maar voor vogels maken wij ook graag huisjes!
Hans Meurs
Ceo Vorm
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
De verhuur van kantoren van The Pulse in Amsterdam en koopwoningen in het algemeen, zowel betaalbaar als vrije sector.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
3-maands Euribor 2,2% en 10-jaars hypotheekrente met NHG 3%.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Zorgen dat corporaties de middenhuur met borging kunnen financieren. Bezwaarmogelijkheden beperken en afhandeling versnellen. Alle wettelijke regels landelijk bindend maken, uitzonderingen daarop niet toestaan.
Jaco Meuwissen
Directeur/aandeelhouder 3W Real Estate
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Dat we er door intensieve samenwerking in geslaagd zijn om Cluster 7 van de Amsterdamse Poort in bouw te brengen, waardoor er in totaal 650 woningen toegevoegd worden en 15.000 m² winkels, volledig vernieuwd, inclusief een nieuwe Shopperhal. Een cruciale stap in de herpositionering van dit gebied. Ook de succesvolle oplevering van het DSM-hoofdkantoor in Maastricht, na een kort maar zeer intensief traject, noem ik graag.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Ik verwacht dat de rente nog met een half procent zal teruglopen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
De minister zou, uitgezonderd van het omlaag brengen van de overdrachtsbelasting, een beleidsvakantie moeten nemen, zodat rust en vertrouwen kunnen terugkeren.
Adriaan Molenschot
Managing director HVBM Vastgoed
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
We hadden niet echt tegenvallers; als meevaller zie ik het wat positievere sentiment en de terugkeer van de (core) beleggers in de (logistieke) vastgoedmarkt.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Iets scherper, lager dan eind 2024.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Beter samenwerken met de staatssecretaris van Financiën om te zorgen voor een fiscaal vriendelijk investeringsklimaat.
Paul Oremus
Country manager & fund manager CBRE IM
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Begin 2024 waren institutionele investeerders nog zeer voorzichtig, maar dat is gedurende het jaar drastisch veranderd. De bereidheid om te investeren nam over de volle breedte toe, wat leidde tot een hernieuwde dynamiek in de vastgoedmarkt.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Mijn inschatting is dat de rente op ongeveer 2% zal staan.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Minister Keijzer maakt een voortvarende indruk, maar het is nog afwachten of het daadwerkelijk gaat lukken om met oplossingen te komen die toereikend zijn voor de enorme woningbouwopgave. Het is belangrijk dat iedereen mee kan en wil doen, al het kapitaal is nodig. Maar dat vraagt wel om verbetering van het investeringsklimaat, een stimulerend fiscaal beleid en gelijke slagkracht voor alle belanghebbenden. Een voorbeeld van zo’n stimulerende stap is, hoewel dit onder een ander ministerie valt, het terugbrengen van de overdrachtsbelasting naar 6%.
Enno Otten
Director Borghese Real Estate
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Meevaller: de stijging van de waarde van koopwoningen, waardoor diverse projecten, na het dalen van de waarde van huurwoningen, wel weer haalbaar worden. Tegenvaller: de aanname van de wet betaalbare huur.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Over de gehele linie lijkt de rentedaling ook volgend jaar door te zetten en zullen we 0,5% tot 1% lager uitkomen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Wel dereguleren, en het zou mooi zijn als er een serieuze daling van de overdrachtsbelasting komt, bijvoorbeeld terug naar de ‘oude’ 6%. En wel investeren in grote gebiedsontwikkelingen. Vooral geen nieuwe maatregelen nemen om de markt te ‘sturen’.
Frank Pieper
Oprichter/eigenaar Sustay Group
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Laten we 2025 positief beginnen. Wij zijn ontzettend trots dat we dit jaar zijn gestart met het project Waldorp Four in Den Haag, met 1171 betaalbare woningen verdeeld over het sociale domein en het middenhuursegment. Al deze woningen voldoen aan de strenge ESG-richtlijnen: op het gebied van milieu (environmental), maatschappij (social) en goed bestuur (governance). Hiermee zetten we niet alleen een stap richting een duurzamere toekomst, maar dragen we ook bij aan een inclusieve en betaalbare woningmarkt. Met Waldorp Four laten we zien dat betaalbare woningbouw hand in hand kan gaan met duurzaamheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Het is hopelijk een voorbeeld voor andere projecten in Nederland.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Laten we hopen dat die laag is. Het zou mooi zijn als bijvoorbeeld de Euribor weer richting de 2% beweegt, wat een cruciale stap kan zijn voor haalbare businesscases voor betaalbare huurwoningen. Dit zou niet alleen een verlichting zijn voor ontwikkelaars, maar vooral ook voor huurders. Een stabiele en lage rentestand is een voorwaarde om betaalbare huurwoningen terug op de agenda te krijgen en de woningmarkt in beweging te brengen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Er zijn twee knelpunten waar wij als ontwikkelaars telkens weer tegenaan lopen. Ten eerste is het essentieel om snel werk te maken van een concrete oplossing voor de lange procedures bij de Raad van State. Deze procedures zorgen ervoor dat cruciale woningbouwplannen lang blijven hangen in juridische molens. Maar het grootste probleem is volgens ons het gebrek aan voldoende en kundige ambtenaren met de bevoegdheid om daadkrachtig te handelen. Dit leidt tot vertragingen en kostenoverschrijdingen bij woningbouwprojecten. Snellere procedures en versterking van de ambtelijke capaciteit zijn niet alleen in ons belang, maar in dat van iedereen die nu wacht op een betaalbaar en passend huis. Wij staan klaar om, indien gewenst, pragmatische oplossingsrichtingen te verkennen voor deze problematiek.
Niek Roet
Partner Provast
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Provast kende een succesvol jaar met de start bouw van het ANWB-hoofdkantoor in Den Haag, de herontwikkeling van het ABN Amro-kantoor in Rotterdam, en de oplevering van zowel Batavia Biosciences in Leiden als de woonwijk Olympiade in Amstelveen. Ook hebben we grote stappen gezet bij lopende projecten en diverse nieuwe woningacquisities, waarover in 2025 meer volgt.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Ik verwacht dat de depositorente zich verder zal ontwikkelen richting de 2%, als gevolg van dalende inflatie en economische tegenwind in met name Duitsland en Frankrijk.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Er zijn structurele besluiten zijn nodig om de woningmarkt echt in beweging te krijgen. Aanpassing van de Wet Betaalbare Huur, snellere procedures en minder regels helpen. Het investeringsklimaat blijft onderbelicht. Fiscale beperkingen remmen investeringen in nieuwbouw en renovatie.
Theo Rook
Directeur commercie Van Wijnen Groep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Een meevaller is dat onze woningfabriek een productiecapaciteit van 1000 woningen per jaar heeft gehaald. Stuk voor stuk kwalitatieve woningen met Komo-certificaat, in hoge variatie (architecten zijn blij dat er weer heel wat kan) en het belangrijkste: deze woningen vallen in het betaalbare segment. Want daar is in Nederland de komende jaren veel vraag naar, blijkt uit samenwerkingen met ontwikkelaars (zoals BPD en Van Wonen), corporaties (zoals Brabant Wonen, Elkien, Stadlander, Acantus, Woonbedrijf Ieder1) en collega’s. We hebben met onze innovatie woningfabriek en verregaande digitalisatie laten zien hoe de woningnood wél aangepakt kan worden.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Dat is moeilijk te zeggen. Als die nog wat daalt, komt dit de betaalbaarheid ten goede. Dat zou een goede ontwikkeling zijn.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Minder regels, gewoon één keer bezwaar maken, dus met het programma STOER is Keijzer goed begonnen. Blijven inzetten op innovatie en industrieel bouwen, dus de aanstelling van Nicole Maarsen als bestuurlijk trekker ‘innovatie en opschaling woningbouw’ is een goede zet. En innovaties zoals typegoedkeuring voor de broodnodige industrialisering van de woningbouw gaan in 2025 een verschil maken; zo gaan we sneller betaalbare woningen realiseren.
Alain Rosenbaum
Algemeen directeur RJB Group
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
We hebben een vrij stabiel jaar achter de rug, maar als ik er een meevaller moet uithalen is het dat het ons gelukt is om in Eindhoven bij de bouw van de nieuwe Zara-vestiging aan de Rechtestraat voldoende stroom te realiseren, zodat hij opgeleverd kon worden en volgende maand opengaat. Dit kon door een batterij-pack in de kelder met behulp van het bedrijf Fudura.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
De rente verwacht ik op het huidige niveau. De inflatie is nog niet op het gewenste niveau, dus ik denk niet dat er veel ruimte is om de huidige rentestand te verlagen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Mona Keijzer zou bijvoorbeeld: (1) de regelgeving enorm kunnen verminderen, (2) de betaalbare huur veel meer door de overheid kunnen laten realiseren, (3) de restricties op het aantal vierkante meters kunnen verminderen, (4) de canon kunnen verminderen, etc., etc.
Astrid Schlüter
Ceo Vesteda
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
In 2024 hebben we onze strategie herijkt, met een sterkere focus op de balans tussen maatschappelijke impact en financieel rendement. We zien een bredere trend in deze richting, ook onder onze investeerders.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Ik doe geen rentevoorspellingen. Het is belangrijker hoe je als organisatie met renteschommelingen omgaat. Vesteda’s behoudende leverage en lage cost of debt stellen ons in staat renteschokken goed op te vangen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Minister Keijzer moet zich richten op consistent langetermijnbeleid voor de woningmarkt. Ze zou stimulerende maatregelen moeten doorvoeren voor de lange termijn en populistische korte-termijn maatregelen moeten vermijden.
Mark Siezen
Ceo Bouwinvest
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
De grootste meevaller was het tempo van het herstel van de vastgoedmarkten in Nederland en de bijbehorende stijgingen van de waarderingen, vooral in het woningensegment, nadat we eind 2022 en gedurende 2023 vooral waardedalingen zagen. Het geeft denk ik vooral aan dat de onderliggende vraag vanuit gebruikers voor hoogkwalitatief, duurzaam vastgoed gelegen op de juiste plek onverminderd sterk blijft.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
De afgelopen periode hebben we een unieke situatie gehad, waarin de kapitaalmarktrente ruim onder de beleidsrente van de centrale banken staat. De verlaging van de beleidsrente heeft relatief weinig met de kapitaalmarktrente gedaan. De markt anticipeert op verdere verlagingen, maar de veranderingen in de kapitaalmarktrente worden momenteel door andere factoren op het wereldtoneel veroorzaakt. Gezien de bijzonder volatiele geopolitieke situatie waarin we ons nu bevinden is het extra moeilijk, en wellicht ook niet verstandig, om aan deze vraag dan ook een concreet getal te hangen. Je ziet ook dat de centrale banken na de winst van Trump het doorzetten van de verlagingen van de beleidsrente wat temporiseren en de verwachtingen bijstellen. Als er daadwerkelijk straks allerlei importheffingen worden gelanceerd die mogelijk handelsoorlogen (meervoud!) gaan ontketenen dan kan het niet anders dan dat dit de inflatie weer zal aanwakkeren. De centrale banken zullen dan moeten reageren en dan zijn de verlagingen weer van zeer tijdelijke aard geweest. Afwachten dus, alert zijn en vooral zorgen dat je de verschillende scenario’s op het vizier hebt en in staat bent om wendbaar te zijn en daarop te reageren.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Prioriteit nummer één is het verbeteren van het investeringsklimaat voor vastgoed in Nederland, voor Nederlandse institutionele investeerders, maar ook zeker voor buitenlandse investeerders. De grote bouwopgave in Nederland kan immers nooit worden gerealiseerd met uitsluitend Nederlands investeringskapitaal. Veel aspecten, waaronder huurregulering en ketensamenwerking (vooral de lengte/duur van de ontwikkelketen) hebben naast de fiscaliteit enorme impact op het investeringsklimaat. De stapeling van fiscale maatregelen heeft een negatief effect op het rendement. Daarom zal de minister vooral haar collega van Financiën moeten opzoeken om die ervan te overtuigen hoe belangrijk en urgent het is dat er op fiscaal gebied maatregelen worden genomen om Nederland competitief te krijgen ten opzichte van vergelijkbare landen, waar het buitenlands (pensioen)kapitaal even makkelijk naartoe kan. Het principe ‘een relatief kleiner deel van een grotere taart’ zal leidend moeten zijn, lijkt mij. Voor een buitenlandse institutionele belegger zou bijvoorbeeld de fiscale gelijkstelling aan een Nederlands pensioenfonds een enorme impact kunnen hebben. Ik ben ervan overtuigd dat we daarmee bijvoorbeeld Canadese, Australische en Zweedse pensioenfondsen over de streep kunnen trekken om in Nederlandse huurwoningen te stappen. Wat betreft de Wet Betaalbare Huur zou ik zeggen dat het afschaffen ervan helaas juist verder zal bijdragen aan het inmiddels ontstane onbetrouwbare imago van Nederland. En juist een stabiel investeringsbeleid is cruciaal voor binnen- en buitenlandse beleggers. Weten op welke basis we kunnen rekenen, het voorspellen van rendementen en niet iedere keer verrast worden door veranderingen in wet- en regelgeving op het gebied van huurregulering, fiscaliteit en RO- procedures. Die rendementen stonden sowieso al onder druk door de verschillende ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Dan is het dus beter om de wet te behouden, maar deze wel zo op te rekken dat investeerders fatsoenlijke rendementen kunnen behalen op middenhuurwoningen en bouwers hierop ook een redelijke marge kunnen maken, wat bijdraagt aan de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten. Hierom is het op de Woontop aangekondigde onderzoek naar fiscaliteit in opdracht van het ministerie van VRO van groot belang. Afgesproken is om dit samen met de markt te doen. Daar werken we natuurlijk graag aan mee, vooral omdat we al een aantal onderzoeken hebben laten uitvoeren naar de impact van fiscaliteit op de IRR van vastgoedbeleggingen tussen de verschillende Europese beleggingsmarkten. Daarnaast moet de minister vooral de op de Woontop aangekondigde plannen doorzetten, zoals het verminderen van de regeldruk en het versnellen van procedures.
Robert Steenbrugge
Algemeen directeur Stebru
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Ondanks enorme woningnood blijven procedures en bezwaren een grote rol spelen in de voortgang van onze projecten. Dit heeft effect op de omzet voor het komend jaar. Voordeel is wel dat de omzet voor de aansluitende jaren op de rit is. Dit jaar zijn we gestart met de Modernist, een icoon in de Rotterdamse skyline. Een complexe opgave, die we in een zeer plezierige samenwerking vorm hebben gegeven.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
De rente zal eind 2025 door druk vanuit Frankrijk en Duitsland verder worden verlaagd en waarschijnlijk rond 2,5% staan. Dit geeft wel zorgen, omdat de inflatie in Nederland nog niet volledig onder controle is. Rendementsvereisten van beleggers zullen wel zakken, wat helpt om projecten weer rond te krijgen.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Recent is Woontop geweest, vanuit Neprom een intensief traject waar partijen afspraken hebben gemaakt in het belang van de sector. Er is nog een weg te gaan, maar de gesprekken geven knelpunten weer waarover afspraken zijn gemaakt. Om tot overeenstemming te komen in een onderhandeling moeten er van beide kanten concessies worden gedaan. De afspraken die er nu liggen bieden houvast, en het is vooral van belang dat we deze afspraken nakomen. Ik hoop dat de minister daarop toeziet.
Tim van Veggel
Managing partner Timeless Investments
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Dat we met ons dochterbedrijf, ZRS, inmiddels 95.000 huurwoningen beheren in de VS en daarmee een van de grootste onafhankelijke beheerders zijn aldaar. Verder dat we samen met Edge dit jaar een bijzondere en zeldzame transactie hebben kunnen doen met de Cross Towers in Nederland. Daarnaast hebben we met GEM, onze gestarte samenwerking met Willem Slager in logistiek vastgoed, onze eerste deal kunnen doen. Een zakelijke tegenvaller is dat we met ons bedrijf ZOM vanuit onze goed gepositioneerde pijplijn in de VS meer ontwikkelingen hadden willen starten, maar dat de kapitaalmarkt langzamer op gang komt dan verwacht.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
De lange rente zal wellicht iets dalen, verwacht ik, maar niet zo veel als de meesten denken.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Er wordt reeds veel over gezegd, maar de positieve aanpak naar de markt van minister Keijzer spreekt aan. Hopelijk krijgt ze de tijd met dit twijfelachtige kabinet. De flexibiliteit in programmering met landelijke regie zijn goede impulsen en kost het Rijk niks. In feite moet het doel zijn het faciliteren van nieuw woningaanbod met slechts enkele randvoorwaarden in plaats van alsmaar reguleren gericht op symptoombestrijding.
Aart Jan Verdoold
Ceo Dunavast
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
In 2024 heeft Dunavast zich verder ontplooid tot een volwassen ontwikkelende belegger. We durven wel te zeggen dat wij met het team op diverse plekken in Nederland impact hebben op de vastgoedmarkt. De sectoren waarin we investeren hebben we verbreed met enkele commerciële vastgoedprojecten. De aankoop van het hoofdkantoor van Centric in Gouda was een mooie kans die zich voordeed. Daarnaast hebben we enkele succesvolle Fletcher-hotels aan onze portefeuille toegevoegd. Onze investeringen in supermarkten en (zorg)woningen liepen onverminderd goed door.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
De rente is dalende. Waar die op uitkomt? We gaan het zien en proberen er niet te afhankelijk van te zijn.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
In 2024 is Dunavast geselecteerd voor de pilot ‘Parallel Plannen’ van het ministerie van VRO met onze gebiedsontwikkeling Euromarkt te Alphen aan den Rijn. Gezien het eindresultaat – binnen een jaar komen tot een start van de planologische procedure – een enorm succes. Dus, beste Mona: maak ‘Parallel Plannen’ de standaard binnen gemeentelijk Nederland! Dan gaan plannen sneller en worden ze beter, maar vooral haalbaar, en worden ze gerealiseerd!
Margarethe van der Vorm
Acting ceo and director international investments Van der Vorm Vastgoed Groep
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Grootste tegenvaller was de plotselinge ziekte-uitval van onze ceo aan het begin van dit jaar, gevolgd door het vertrek van de cfo. Deze onvoorziene omstandigheden zorgden zowel privé als zakelijk voor de nodige turbulentie. Uiteindelijk zijn we er als team in geslaagd om de mouwen op te stropen en de gestelde doelen te realiseren. Per september is er een nieuwe cfo (Herman Jan Faber) in dienst gekomen en is de directie weer op sterkte. Grootste meevaller was enerzijds de verkoop van een totaal gerenoveerd winkelcentrum dat wij als value-add hadden aangekocht en anderzijds de wijze waarop we gewerkt hebben om de effecten van de ‘Wet betaalbare huur’ voor onze portefeuille te mitigeren.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Op 12 december verlaagde de ECB de beleidsrente met 25 basispunten, waardoor de depositorente aan het eind van 2024 uitkwam op 3%, ten opzichte van 4% aan het begin van het jaar. In 2025 verwachten de markten een verdere daling van de rente om een neutraal niveau te bereiken, dat de economie in balans houdt. Voorlopig blijft het beleid echter gericht op het afremmen van de economie, wat extra verlagingen noodzakelijk maakt. Het verloop van het toekomstige rentebeleid zal afhangen van de ontwikkelingen rondom inflatie en de economie. Een belangrijke onzekerheid is de mogelijke invoering van Amerikaanse importtarieven, die naar verwachting in de tweede helft van 2025 geleidelijk worden verhoogd. Dit zou leiden tot hogere inflatie in de VS, maar lagere inflatie en economische groei in Europa. Om dit tegen te gaan, verwachten wij dat de ECB de rente in de tweede helft van 2025 verder verlaagt, waarbij we denken dat deze tegen het einde van het jaar tussen 1,75% en 2% zal komen te liggen, tenzij onvoorziene omstandigheden de verwachte situatie beïnvloeden.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Ze zal vooraleerst zorg moeten dragen voor rust en stabiliteit in de markt. De woninghuurmarkt wordt hard getroffen door overheidsmaatregelen zoals de ‘Wet betaalbare huur’, maar bijvoorbeeld ook door onduidelijkheid over het wetsvoorstel werkelijk rendement Box 3. Deze zaken maken dat de markt afhoudend reageert, terwijl het programma woningbouw uit 2022 uitgaat van een jaarlijkse aangroei van 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar tot 2030. De regering moet de samenwerking met de markt stimuleren en niet proberen te reguleren door louter wetgeving. Daarmee is het ondernemersklimaat niet geholpen, maar de (door)starters op de woningmarkt ook zeker niet.
Arne Went
Managing director Focus on Impact
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Laten we gaan voor de grootste meevaller: de daadwerkelijke uitvoering van de woningstimuleringssubsidies, die zorgen en gezorgd hebben voor de start van meerdere gebieds- en woningontwikkelingen.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
2,62% voor de 1-maands Euribor.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Wat de minister moet doen, is zorgen voor een voortzetting van het huidige beleid. Geef de markt tijd om te wennen aan de veranderingen en zorg voor stabiliteit. Daarnaast de woningbouw ondersteunen door versterking van capaciteit ter versnelling van vergunning- en bouwtrajecten. Faciliteer als overheid op landelijk en gemeentelijk niveau, zodat met name de procedurele afwikkeling van woningbouwtrajecten versneld kan worden.
Barbara Westrik
Cco Urban Interest
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Het antwoord van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen inzake de oneerlijke bedingen was echt een meevaller. Dat hing als een zwaard van Damocles boven de markt. Door het advies van de PG aan de Hoge Raad in juli werden we al enigszins positief gestemd, maar toen de beantwoording van de Hoge Raad duidelijk werd, viel er een grote zorg weg en hebben we er een glaasje champagne op gedronken. Het had de markt en ons bedrijf niet alleen veel geld gekost, maar ook voor een ontzettend grote administratieve rompslomp gezorgd.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Vanzelfsprekend heb ik geen glazen bol, maar gezien de verwachting dat de rente verder zal dalen: 1,75% voor de 12-maands deposito.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
Een open deur, maar luister vooral goed naar de markt en zorg voor een consistent beleid. Bevorder de bouw van woningen in algemene zin en niet alleen in de categorie ‘betaalbaar’, teneinde doorstroming te bevorderen en scheefbewoning terug te dringen. Zorg voor een minder rigide gronduitgiftebeleid en bespoedig procedures.
Coert Zachariasse
Ceo Delta Development
Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2024?
Het viel me tegen dat kapitaal voor beleggingen in core vastgoed toch aanzienlijk minder is losgekomen dan ik vooraf had gedacht. Met de dalende rente had ik daar meer van verwacht.
Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2025 staat?
Ik schat de 3-maands Euribor in net onder de 2%, maar nieuw inflatoir beleid vanuit de VS kan hier (negatieve) invloed op hebben.
Wat moet minister Mona Keijzer wel of juist niet doen?
De aanbodzijde van vastgoed beter begrijpen en bedienen; het probleem woningnood wordt naar mijn idee te veel met politieke oplossingen benaderd. Daarbij wordt eerder de vraagzijde gestimuleerd, terwijl de aanbodzijde met zwalkend beleid en red tape onvoldoende gestimuleerd wordt.
