In 2016 werden iets meer woningen verkocht, maar niet genoeg om aan de vraag te voldoen. Een gebrek aan locaties rijdt ontwikkelaars in de wielen
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 14 juli 2017
De meeste woningontwikkelaars weten goed te profiteren van de florerende economie en woningmarkt. Dat blijkt uit de cijfers die PropertyNL heeft opgevraagd bij meer dan 50 partijen die actief zijn met het ontwikkelen van koop en huurwoningen. Gezamenlijk hebben de ontwikkelaars die vorig jaar ook meededen aan dit onderzoek ongeveer 7% meer woningen verkocht. Dit is in lijn met de cijfers van de NVB en het CBS, maar niet in lijn met de veel sterker gestegen vraag in veel grote steden. De vraag is of ontwikkelaars dit jaar nog een tandje kunnen bij schakelen, gezien het dreigende gebrek aan goede woningbouwlocaties en capaciteit bij aannemers en toeleveranciers.
Traditiegetrouw verkocht Rabobank-dochter BPD vorig jaar het grootste aantal woningen in Nederland, namelijk 5510. Dit is 23% meer dan in 2015. De nummer twee AM (onderdeel van BAM) zette de handtekening voor 2158 huizen, bijna evenveel als het jaar ervoor (2187). TBI, de moeder van ondermeer Synchroon, Koopmans en Era Contour) krikte zijn woningverkopen op met een derde en Heijmans met 10%. Ook familiebedrijven zoals Van Wanrooij (verrassend op nummer 6, zie het interview op pagina 30), Klok Groep, Klaassen Groep en Nijhuis Bouw deden goede zaken. Hieruit blijkt dat het marktherstel zich niet beperkt tot de Randstad, want deze bedrijven zijn ook actief in Gelderland, Overijssel en Noord-Brabant.
Dubbeltellingen
De verkoopresultaten van Dura Vermeer, Van Wijnen, Vorm, Hurks en Janssen de Jong vallen tegen. Dit is mogelijk deels te verklaren uit dubbeltellingen in het onderzoek van vorig jaar. Dit jaar is voor het eerst gevraagd naar de nettoverkopen, dus rekening houdend met samenwerkingsverbanden (dan mag maar de helft van het aantal verkochte woningen worden meegerekend). Ook speelt mee dat in 2015 enkele grote transformatieprojecten met studenten- en starterswoningen van de hand gingen, die qua aantal woningen flink optellen. Nu komt door het marktherstel het accent weer meer te liggen op projecten met nieuwbouw koopwoningen, met een grotere omzet per woning, maar kleinere aantallen.
De ontwikkeling van huurwoningen – die veelal turnkey worden geleverd aan institutionele of particuliere vastgoedbeleggers en corporaties – legt de ondernemers ook geen windeieren. Zo wisten Borghese en COD samen 1214 woningen te verkopen, vrijwel allemaal beleggershuurwoningen. Dit waren er 34% meer dan het jaar ervoor. Een aanzienlijk deel wordt gerealiseerd met de transformatie van het kantorencomplex van KPN op de Binckhorst in Den Haag.
Gespecialiseerde ontwikkelaars als Certitudo en Citypads (Foolen en Reijs) timmeren eveneens flink aan de weg met de transformatie van kantoorpanden en huurwoningen voor starters. De onderneming uit Den Bosch sloot voor 520 appartementen deals met beleggers, meer dan 2,5 keer zo veel als in 2015. De broers Lee en Tom Foolen en Marc Reijs verkochten in totaal 1420 huurwoningen. Ze zijn niet alleen actief in thuisbasis Eindhoven, maar ook in Amsterdam (WFC en Europahuis) en Rotterdam (Europoint).
Dat de woningmarkt flink is aangetrokken wordt bevestigd door de cijfers van het CBS en de NVB. In 2016 werd in Nederland het grootste aantal nieuwbouwwoningen gerealiseerd sinds vijf jaar. Bijna 54.000 nieuwbouwwoningen zijn gereed gemeld, ruim 11% meer dan in 2015. In Zuid-Holland werden de meeste woningen bijgebouwd.
Niet genoeg
De Nederlandse woningvoorraad heeft nu een omvang van bijna 7,7 mln woningen. Toch is dit bijna lange na niet genoeg. Om aan de vraag te voldoen zouden eigenlijk jaarlijks 80.000 huizen bijgebouwd moeten worden. Een tekort aan beschikbare grond en gebruik aan ruimte in de grote steden staan een afdoende woningproductie in de weg. De kabinetsdoelstelling van 1 mln nieuwe huizen in 2040 is zo lastig te halen. In het FD pleit Ton Hillen, ceo van Heijmans, voor nieuwbouw buiten de stadsgrenzen. Volgens Hillen moet je zowel binnenstedelijk als buiten de stad bouwen om de marktvraag goed te kunnen bedienen. Ook Ronald Huikeshoven, de nieuwe topman van AM, stelt dat nieuwbouw op uitleglocaties nodig is (zie het interview op pagina 8).
Het capaciteitsgebrek bij gemeenten begint zich nu te wreken. Gedurende de crisis zijn veel projecten geschrapt en is fors bezuinigd op afdelingen die over bouwen en ruimtelijke ordening gaan. En dat terwijl de binnenstedelijke opgave doorgaans ingewikkelder en tijdrovender is dan woningontwikkelingen in de Vinex-wijken. Aannemers krijgen steeds meer moeite om voldoende geschoold personeel te vinden.
Dat de nieuwbouwproductie begint te stokken blijkt uit de verkoopcijfers van de NVB, de vereniging van ontwikkelaars en bouwers. Vorig jaar zijn ruim 33.000 woningen verkocht. In 2017 zou volgens de NVB theoretisch een verkoopstijging van 50% makkelijk haalbaar moeten zijn, tot 50.000 verkochte nieuwbouwwoningen. Maar rekening houdend met de vele restricties in de markt zal de verkoop dit jaar blijven steken bij 32.000 tot hooguit 35.000 nieuwe koopwoningen. De eerste drie maanden van dit jaar werden 10% minder nieuwbouwcertificaten verstrekt (maandelijks gemiddeld 2900) en ook het aantal omgevingsvergunningen liep terug. De piek van 4600 certificaten in maart 2006 is daarmee nog lang niet in zicht.
Aan de vraag ligt het niet, die blijft onverminderd groot dankzij de lage rente, economische groei (dit jaar geraamd op ruim 2%) en dalende werkloosheid. De consumenten hebben weer vertrouwen in de woningmarkt en dat vertaalt zich in stijgende verkoopprijzen. In het voorjaar was 30% van de verkochte nieuwbouwwoningen duurder dan € 300.000, tegenover 27% het jaar ervoor.
Verantwoording
Voor dit onderzoek zijn ongeveer 60 bedrijven benaderd. Alle ontwikkelaars die een opgave hebben gedaan van het aantal verkochte woningen zijn in de lijst gekomen. Enkele partijen hebben niet gereageerd op de enquête en andere hebben aangegeven niet te willen meedoen. De volgende ontwikkelaars/bouwers hebben geen cijfers geleverd of geen woningen verkocht: AVBS, ASR Vastgoed Projecten, Ballast Nedam, Boelens de Gruyter, BVR Groep, Coen Hagendoorn Bouwgroep, G&S Vastgoed, Green Real Estate, Hendriks Bouw en Ontwikkeling, HSB, Maarsen Groep, MJ de Nijs, MRP, Schagen Groep, Schouten Bouw, Slokker Vastgoed, Snippe Projecten, Stebru, Ten Brinke, Verwelius, Wind Vastgoedontwikkeling, Wonam en Zeeman Vastgoed.
