18e Monitor Plabeka: stijgende kantorenleegstand in Metropoolregio Amsterdam

De verklaring van de afname in het kantoorgebruik wordt door de MRA gezocht in de toename van hybride werken. Er is sprake van groei van het aantal kantoorbanen. Maar doordat mensen steeds meer vanuit huis werken, is er minder vraag naar kantoorruimte. Door de slechte spreiding van kantoorwerkdagen - met een concentratie op dinsdag en donderdag - worden kantoren inefficiënt gebruikt op maandag, woensdag en met name vrijdag.

Stijgende leegstand

Door de groei van de voorraad en de lichte afname van het gebruik stijgt de kantorenleegstand. Gemiddeld stond begin dit jaar bijna 13% van de kantorenvoorraad leeg, hoger dan de 12,4% een jaar eerder. Ook in Amsterdam en Amstelland Meerlanden (Schiphol) is sprake van groeiende leegstand, locaties zoals Amsterdam Zuidas en ArenaPoort (Amsterdam Zuidoost) uitgezonderd. Voor een groot deel betreft het courante leegstand. En het verschil tussen de regio’s wordt kleiner. In Almere en Lelystad is sprake van een relatief sterke werkgelegenheidsgroei. Daardoor daalt aldaar de kantorenleegstand (15%); in beide steden is, zo blijkt uit de monitor, echter vaak sprake van incourant vastgoed.

De kantooropname in de MRA is verder gedaald van 684.600 m² in 2023 tot 636.400 m² in 2024, de laagste opname in de afgelopen tien jaar. Sinds de uitbraak van de coronacrisis begin 2020 ligt de opname van kantoren op een structureel lager niveau dan daarvoor. Er zijn wel deelregionale verschillen in de opnameontwikkeling. Met name in Amsterdam ligt de opname een stuk lager dan een jaar eerder; Amstelland Meerlanden kende juist een toename. De opname aan kantoren is met name afgenomen op formele kantoorlocaties. Op bedrijventerreinen en informele werkmilieus is wel een kleine toename zichtbaar. Nieuwe kantooropname op bedrijventerreinen, zo menen provincies en gemeenten in de MRA, een ongewenste ontwikkeling, aangezien de schaarste aan ruimte op bedrijventerreinen steeds groter wordt. In de Actualisatie Kantorenstrategie MRA 2025 zijn daarom afspraken opgenomen om geen ruimte meer te reserveren voor nieuwe solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen.

Voor het tweede jaar op rij is in 2024 minder dan 150.000 m² aan kantoren getransformeerd. Het transformatievolume lag met 133.000 m² -voornamelijk transformatie in Amsterdam en Amstelland Meerlanden - weliswaar hoger dan het jaar ervoor maar ligt ruim lager dan de periode daar voorafgaand. Dit komt doordat de kantoorpanden die aantrekkelijk zijn voor transformatie tot woning grotendeels al zijn omgebouwd. Ook de komende jaren zal minder vaak sprake zijn van transformatie van kantoren.

Hoog nieuwbouwvolume

Het nieuwbouwvolume in 2024 is ten opzichte van 2023 nauwelijks veranderd en blijft met 142.000 m² historisch gezien hoog. Het grootste deel van nieuwbouw komt op conto van Amsterdam, met kleinere nieuwbouwvolumes in Amstelland Meerlanden en Gooi en Vechtstreek. Bovenop de nieuwbouw heeft ‘verkantoring’ in 2024 gezorgd voor een kleine toename (28.700 m²) van de kantorenvoorraad. De zogeheten harde planvoorraad omvat bijna 1,5 mln m2 aan nieuwe kantoren in de MRA; voor meer dan de helft in Amsterdam (811.500 m2 nieuwe kantoren). Wel daalt die harde planvoorraad licht; Haarlem heeft afgezien van de bouw van kantoren in Haarlem Hart van Oostpoort.