Een van de weinige bouwkranen in het Amsterdamse is van Caransa, een onderneming die nu wordt gerund door Salo en Maurits Caransa Door Wabe van Enk PropertyNL Magazine nr. 18, 18 november 2011
Een van de weinige bouwkranen in het Amsterdamse is van Caransa, een onderneming die nu wordt gerund door Salo en Maurits Caransa
Door Wabe van Enk
PropertyNL Magazine nr. 18, 18 november 2011
De handelsonderneming Caransa houdt kantoor op een verdieping boven de raad van bestuur van Akzo Nobel op de Zuidas in Amsterdam. Sinds 1977 mijdt de familie de publiciteit en nooit eerder gaven de broers Salo en Maurits een interview en dat willen ze eigenlijk zo houden.
De uitzondering op de regel is dat Caransa een steeds grotere betekenis heeft als ontwikkelaar van Amsterdams vastgoed. Waar anderen stilvallen, gaan de Caransa’s door. Bij lezers boven de middelbare leeftijd roept de naam Caransa nog altijd veel associaties op. Oprichter Maup Caransa behoorde samen met Kroonenberg tot de vastgoedkoningen van Amsterdam. Wanneer de Rolls Royce van Caransa verscheen, maakte zelfs de meest eigenwijze Amsterdammer plaats. Na een ontvoering in 1977 waarbij de daders nooit werden gepakt, treedt hij en daarmee ook handelsonderneming Caransa uit de publiciteit.
‘Vroeger toen wij met onze grootvader op stap gingen werden wij herkend. Nu kunnen wij gewoon door Amsterdam lopen. Dat is heerlijk. Geen moment verlangen wij naar die bekendheid. Je hebt er niks aan’, zo zeggen zijn kleinzonen Maurits Jr en Salomon. Zij zijn de zonen van de enige dochter van oprichter Maurits (Maup), Rachel. Al meer dan vijfentwintig jaar zijn zij in de zaak. Zij zijn opgegroeid met handelsonderneming Caransa. Maurits Jr legde als vijfjarige in 1968 de eerste steen voor het Caransa Hotel aan het Rembrandtplein. ‘Dat soort gebouwen hebben zo’n emotionele lading. In het Doelenhotel bijvoorbeeld logeerden in 1964 de Beatles. Dat zullen we nooit verkopen’.
In die zin is de naam ‘handelsonderneming’ misleidend. De broers zijn vooral eigenaar van de stenen en als zij ontwikkelen doen ze dat vooral voor eigen portefeuille. Dat was bij grootvader anders. Die was handelaar. Hij moest op een gegeven moment even in het Doelenhotel wonen, omdat hij zijn bungalow in Amstelveen inclusief inboedel had verkocht. Als hij winst zag, hechtte hij nergens aan.
Zouden de broers niets willen verkopen? Salo: ‘Nou Doelen, Schiller en Caransa nooit, maar het Museum Quarter misschien. Ach, schrijf ook maar niet op. Ik zie het niet gauw gebeuren.’
De ontmoeting met de twee broers vindt plaats in de kamer waar Maup Caransa in de laatste fase van zijn leven resideerde. Grootvader was op zich geen voorstander van de verhuizing naar de Zuidas. Zijn kantoor kijkt dan ook niet uit op de ontwikkelingen aan de rondweg, maar op de oude binnenstad. In de kamer staat een grote koperen telescoop, zodat hij al zijn panden in de binnenstad kon bekijken.
Salo en Maurits hebben destijds de verhuizing uit het vooroorlogse pand gelegen in Amsterdam Zuid aan de Jan van Eijckstraat bewerkstelligd. Een zakelijke, veilige, op de toekomst gerichte verhuizing, want Caransa zou best wat op de Zuidas willen ontwikkelen. Ze moeten grootvader echter postuum wel gelijk geven. Zij kwamen nooit tot overeenstemming met de gemeente over een ontwikkelingsproject aan de Zuidas. Ook zijn ze niet blij met de eigenaar van hun gebouw (het Duitse open endfonds CGI, red.). Die bekommert zich in hun optiek te weinig om de huurders. De onderneming zal dan ook een ander onderkomen zoeken.
De riante kamer van de nestor is voorzien van veel kunst uit de Cobra-tijd en een portret van de founder van de hand van Willink. Grootvader hield van kunst en bezat niet alleen veel moderne kunst maar ook schilderijen van Jan Steen en Rembrandt. Maurits: ‘Voor ons hoeft het niet zo. Laatst wilde iemand ons een schilderij van Schiller verkopen. Ik zei: wat moet ik met een Schiller? Daar hebben we er al honderd van. Ze horen bij het Schiller Hotel en blijven daar ook. Het is onderdeel van het huurcontract.’
Op de kamer ademen foto’s, trofeeën en een boekenkast met de serie over de Tweede Wereldoorlog van L. de Jong nog de tijd van weleer, al is het bureau van de nestor vervangen door een vergadertafel. De broers richten hun pijlen sinds kort op nieuwe ontwikkelingen. Terwijl de kranen van andere ontwikkelaars worden weggehaald, komen er nieuwe van Caransa bij.
‘Wij zien veel in de ontwikkeling van Zuidoost’, zegt Maurits. Een verrassing voor een familie die op de eerste plaats wordt geassocieerd met het Rembrandtplein. Daar had Caransa op een gegeven moment bijna een monopolie, maar niet helemaal. Grootvader zei daarover: ‘Een monopolie moet je niet willen. Dat slokt te veel aandacht op.’
Recent heeft het Rembrandtplein een opwaardering ondergaan door The Bank – een van de grootste en meest bijzondere herontwikkelingen van Nederland, maar van collega Kroonenberg. Kleinzoon van oprichter Jaap Kroonenberg, Lesley Bamberger, noemde bij de opening eerder dit jaar de rol die de families Caransa en Kroonenberg zich samen ten behoeve van het gebied hebben getroost. ‘In de tijden van onze grootvaders zou dat niet gezegd zijn. Dat klopt. Er was rivaliteit, al is dat in de media ook wel overdreven. Het was zo’n ruzie, waarbij iedereen eigenlijk niet meer wist waar die op gebaseerd was – een geschil over een huurcontractje of zo.
Het ging nergens over. Wij als kleinkinderen hebben daar nooit aan mee gedaan. Je hebt elkaar nodig, zeker in deze tijd.’
Terwijl Kroonenberg The Bank aanpakt, herontwikkelt Caransa een oude amusementshal van 600 m² aan het Rembrandtplein om een ander publiek te trekken. ‘Samen met CB Richard Ellis zijn we bezig een huurder te vinden die een toevoeging aan het plein geeft, dus niet nog meer horeca of souvenirshops.’
Betekent dat ze zich richten op de Prada’s van deze wereld? Salo Caransa: ‘Wij geloven in marktwerking. Dus je zult ons niet horen dat souvenirshops de stad uit moeten. Kleine zelfstandige ondernemers houden de stad levendig. Hier gaat het om een visie voor een gebied. Daar horen mooie winkels bij.’ Maurits en Salo zetten een stempel op het gebied door de hotels Schiller, Caransa, het verderop gelegen Doelenhotel en het later verworven Museum Quarter Hotel. In een oud interview met grootvader vertelt ‘workaholic’ Caransa dat hij tot in detail op de hoogte is van het wel en wee van zijn hotels. Aan de interviewer Bibeb vertelt hij in Vrij Nederland: ‘Kijk, in het Doelenhotel zijn er gisteren 203 koppen koffie geschonken tegen vorig jaar 175. Er zijn 81 biertjes getapt tegen vorig jaar op deze dag 65, 108 hotelovernachtingen tegen vorig jaar 104. Iedere dag worden deze staten gemaakt.’
Salo Caransa: ‘We willen nooit de rol van de ondernemer overnemen. Dus geen managementcontracten, maar vaste huurcontracten. Dat verschilt met vroeger, ja. Wij gaan nog een stap verder. Winkeliers en hoteliers moet je als verhuurder nooit overvragen. Doe je dat wel, dan ga je in slechte tijden de mist in. Het zal duidelijk zijn dat onze panden heel laag zijn gewaardeerd. Dan is er ruimte voor een huur waardoor je niet snel een faillissement krijgt.’ Laat het Caransa van nu daarmee geen geld liggen? ‘Bij nieuwe ontwikkelingen (Fletcher Hotel, Amsterdam Zuidoost, 120 kamers en Hotel Vinkeveen, 145 kamers) beginnen we natuurlijk op marktconforme huren. Bij onze oudere hotels is het echter een veiligheidsmarge. Ook in slechte tijd kunnen de exploitanten de huur opbrengen.’
Caransa is nu met Vinkeveen en Fletcher een belangrijke hotelontwikkelaars geworden. Vroeger was Caransa nog groter met l’Europe en het Amstel Hotel in het vijfsterrensegment. Trekt dat niet? Salo Caransa: ‘Wij waren heel jong toen grootvader het Amstel verkocht aan de Britse Sir Maxwell Joseph. Zijn inschatting was dat voor die prijs en met de daarop volgende verbouwingen er nooit meer een redelijk rendement op te maken zou zijn. Ik denk dat hij gelijk heeft gehad. Een van de weinige uitzonderingen die ik zie is Okura. Die hebben een fantastisch management. Zij zijn altijd bezig het niveau te verbeteren en blijven investeren. Ze wachten niet op een neergaande lijn, zoals L’Europe dat heeft gedaan. Wij voelen ons beter in het viersterrensegment. Je moet dan in het begin een vijfsterrenkwaliteit leveren, zoals wij in Vinkeveen gaan realiseren. De kamers zijn iets groter, de service iets beter, dan gebruikelijk bij viersterren. Dan ben je minder snel aan een renovatie toe om het hotel op dat niveau te houden. Dat kan alleen wanneer je zo’n investering kan dragen.’
Behalve binnenstedelijke winkels en hotels is Caransa vooral actief in Amsterdam Zuidoost, vroeger vooral het domein van G&S van Chris Grongriep. Caransa is daar bezig met de upgrading van de zogenoemde Foodstrip, het ontwikkelen van de grootste Europese vestiging van Audi plus het renoveren van een kantoor van 3700 m² aan de Paasheuvelweg 26 tegenover het Academisch Medisch Centrum. Aanvankelijk hadden de broers daar nog veel grootsere plannen voor, maar door een conflict met het AMC kwamen die er uiteindelijk toch niet. Tussen alle leegstand lijkt het vreemd dat er een partij bezig gaat met grootschalige renovatie van een kantoor. Daar kijken de broers anders tegen aan: ‘Je bezit moet je goed onderhouden. Door nu als een van de weinige partijen te renoveren, kun je huurders aan je binden. Het vernieuwde gebouw is dan ook op 1000 m² na verhuurd aan 10 partijen. Als het strategisch goed ligt, kun je ook na zo’n herontwikkeling nog steeds niet voor nieuw bouwen’, is de mening van Maurits.
De broers zien ondanks de relatief hoge leegstand van circa 20% toch veel activiteit in Zuidoost. Salo: ‘Trustbedrijf TMF/Equity Trust verhuist van Zuid naar Zuidoost (11.000 m²), er komen twee hotels, waaronder Fletcher van ons (120 kamers, open in oktober 2012). Bovendien wordt de vernieuwde Foodstrip opgeleverd.’
Op de Foodstrip in Amsterdam zijn vier restaurants (Sizzling Wok, Burger King, Kentucky Fried Chicken en voorheen Rancho BBQ) samen goed voor bijna 700 bezoekers tegelijk. Op een kavel van 8500 m² werken 60 mensen full- en parttime. Het concept is van Caransa en de broers willen het ook naar andere plaatsen ‘exporteren’. Er is meer dan € 8 mln in geïnvesteerd.
Trots zijn ze ook op Audi’s bijzondere onderkomen van 6000 m² met Pon Holdings als huurder. ‘Op zich willen we niet in logistiek en bedrijfshallen, maar dit is een uitzondering. Het is zo mooi geworden, met roltrappen in de showroom, dat je er niet aan moet denken dat Audi weg zou gaan. Dat ligt echter met zo’n sterk in opkomst zijnd merk niet voor de hand. Bovendien kijken we naar een uitstekende plek aan de A2.’
De broers kijken sterk naar Amsterdam. Wat dat betreft lijken ze op de families Dijkhuis (onder meer Rembrandt Tower en eigenaar Hilton Hotel Amsterdam) en Grongriep (G&S) die ook geen stap buiten Amsterdam zetten. Maarsen Groep en Kroonenberg die aanvankelijk ook verankerd waren in de hoofdstad, zijn daarentegen wel landelijk geworden. Salo Caransa: ‘We kijken nu naar Hilversum, maar zeker is dat wij in de komende 20 jaar beheerst groeien door dicht bij huis te blijven.’ Binnenkort reizen de broers naar Miami waar ze in hun jeugd gewoond hebben, maar kopen doen ze waarschijnlijk niets. Maurits Caransa: ‘Er zijn wel kansen, want het gebied is dynamischer en veerkrachtiger dan veel kantoorgebieden in Europa.’ Als het al tot een investering komt, dan moet het zoals grootvader zei: ‘De VS is als een koude douche. Alleen leuk als je snel erin komt en er daarna weer snel uit gaat.’ Maar zeker is dat de derde generatie Caransa in de handelsonderneming voorzichtig onderneemt, voorzichtiger dan de eerste generatie. Dat is vaak precies andersom.
Caransa Senior
Handelsonderneming Caransa is in 1950 opgericht door Maurits Caransa, de zoon van een arme kolenboer die de bekendste vastgoed- en hotelmagnaat in Nederland werd. In de jaren zeventig staan er honderden werknemers op de loonlijst van de onderneming en bezit hij 300 woningen, winkels en clubs en een serie hotels (niet alleen De Doelen, Schiller en Caransa, maar ook bijvoorbeeld L’Europe, het Amstel Hotel en het Badhotel in Zandvoort) en zelfs een eigen bank (de Grondbriefbank).
Caransa is daarmee voor velen een voorbeeld van een naoorlogs succesverhaal. Hij was ondanks zijn joodse achtergrond wonderbaarlijk door de oorlog heen gekomen. Hij schreef het geluk toe aan zijn rode haar, zijn blauwe ogen en zijn gemengde huwelijk. Hij wist zelfs uit doorvoerkamp Westerbork terug te keren. Na de oorlog boekt hij successen met de in- en verkoop van legeronderdelen. Sinds de jaren vijftig stort hij zich op het vastgoed. Met zijn hotels figureert Caransa in menige societyrubriek. Als Nederland aan vastgoed denkt, denkt men in de jaren zestig en zeventig aan selfmade mannen Caransa en Zwolsman. Tegen zijn zin wordt de bekendheid van Caransa internationaal wanneer hij voor zijn eigen Amstel Hotel na een bridge-avond wordt ontvoerd.
Na betaling van 10 mln gulden aan losgeld komt hij vrij. Hij vertelt zelf de onderhandelingen over de prijs te hebben gevoerd. ‘Ik heb nu genoeg aan publiciteit, zorg dat we die nooit meer krijgen’, houdt hij zijn kleinzonen voor. Alleen door het Caransa Bridgetoernooi komt de naam nog naar buiten. Ter beurze circuleerde nog het bericht dat hij vastgoedfonds VHS wil overnemen, maar dat gaat uiteindelijk begin jaren negentig naar de Hagenaar Ed Maas. In 2009 komt Caransa op 93-jarige leeftijd te overlijden.
Volgens eigen zeggen beleeft Caransa zijn finest hour in de Verenigde Staten. Hij woont ook een tijdje samen met zijn (klein)kinderen Maurits en Salo in Miami. Het vertrek volgt snel na de ontvoering, maar de kleinzonen vertellen dat de tijdelijke immigratie ook een zakelijke reden had. Het vastgoed was toen laag geprijsd. Voor de val van de Amerikaanse dollar van omstreeks 1980 weet Caransa zijn vastgoed in de VS af te stoten en keert hij terug in anonimiteit naar Amsterdam. Hij noemt het ‘zijn koude douche’. ‘Amerika was voor mij snel erin, snel eruit en een goed gevoel achteraf.’
De prijs van Rembrandt bij de aankoop van het Doelen hotel
Maup Caransa koopt begin jaren zestig het Doelen hotel in Amsterdam, een hotel met een bijzondere historie. Hij kocht het van de andere vastgoedtycoon Zwolsman. Op welke wijze toen zaken werd gedaan, blijkt uit een interview met Maup Caransa van toen voor een jubileumboek. Een selectie. ‘’t Badhotel in Zandvoort is ook van mij en nu het Doelenhotel, maar dat heb ik niet gezien als groot winstobject. Ik vond ’t leuk het doen. Ik heb 3,5 uur gesproken met Zwolsman over niets. ’t Ging om 300.000 tot 400.000 achterstallig onderhoud. Ineens zegt een medewerker: ‘Wat wil je, ’t is in 1460 gebouwd. Rembrandt heeft er zijn Nachtwacht geschilderd’. Zwolsman zegt: ‘Wat….wat… Rembrandt zijn Nachtwacht? Dan is het niet te koop.’ Toen gafie opdracht alle boeken van Rembrandt te halen. Ik zei: ‘Weet je wat je moet doen? Je moet ’t niet meer verkopen.’ Hij zegt: ‘Ik bel je’. Hij belt me ’s nachts om 4 uur. ‘Zeg Caransa, wat heb je geboden?’ Ik noemde een lager bedrag. Hij zegt: ‘Dat is niet waar, dat is niet leuk van je. Nee, Caransa, naar waarheid.’ Ik zeg: ‘Je weet heel goed wat ik geboden heb.’ Hij zegt: ‘Maar je krijgt nou de Rembrandt erbij,’ Ik zeg; ‘Luister ’s Zwolsman, je moet niet proberen m’n vader kinderen te leren maken. ’t Is die prijs of niet.’ Een paar dagen later belt ie weer. Ik zeg: ‘Met Van Rijn’. Hij zegt: ‘Wat…wat?’ Ik zeg: ‘Met Rembrandt van Rijn ‘ Zegt-ie: ‘Oh ja, heb je Saskia naar bed gebracht? ‘ Ik zeg: ‘Ja hoor, die ligt te slapen.’ Uiteindelijk wordt de deal afgemaakt. Caransa: ‘Hij heeft geen weduwvrouw tegenover zich gekregen, maar iemand die ’t harde zakenleven echt kan.’
