Staatssecretaris Van Rij wil de box-3 heffing over € 118 mrd aan vastgoed aanpakken. Jaarlijks betalen Nederlanders hier € 4,5 mrd belasting over. De belastingbetaler moet in de toekomst rekening houden met een aanslag op basis van direct rendement, hoewel er is gewaarschuwd dat dit onuitvoerbaar is.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
Hoe dit voor het vastgoed uitpakt, beschrijft prof. Tom Berkhout, verbonden aan Nyenrode Business Universiteit en Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum, op strikt persoonlijke titel voor PropertyNL in drie delen.
- Vandaag in de nieuwsbrief: Hoe intransparant is het werkelijk rendement op vastgoed?
- Woensdag: Levert WOZ-waarde het gewenste resultaat?
- Donderdag: Wat zijn de gevolgen voor de vastgoedeigenaar die moet afrekenen op niet-gerealiseerde winsten?
In augustus volgt een samenvatting met rekenvoorbeelden in PropertyNL Magazine.
Doos van Pandora
Tijdens de introductie van box 3 werd nog gnuivend gesproken van een ‘pretbox’. ‘Elke sukkel haalt meer dan 4% rendement. Wie dat niet lukt, kan bij mij staatsobligaties krijgen met een procent of zes’, schijnt Gerrit Zalm destijds gezegd te hebben. Die 4% rendement kon zonder enig risico en zonder enige kennis van beleggen behaald worden, daar hoefden de belastingbetalers zich geen zorgen over te maken. Actuarissen beschouwden toentertijd 4% welhaast als een ‘natuurlijke rente’, iets wat sinds de gebroeders De Wit als een zekerheid kon worden beschouwd. Een andere zekerheid leek dat de politiek kon rekenen met een gegarandeerde geldstroom uit box 3.
Inmiddels weten we, 20 jaar later, wel beter. Risicovrije rentes bleken helemaal niet zo vast en risicovrij te zijn als men wel dacht. Het pretbox-gehalte van box 3 nam snel af tijdens de financiële crisis, die inzette met de val van Lehman Brothers. De vluchtige reparaties van box 3 in meer recente jaren bleken ook niet te helpen om het box 3-chagrijn weg te nemen. De Hoge Raad legde in 2021 uiteindelijk een geschenk voor de vele bezwaarmakers – verder wordt nog niet gegaan – onder de kerstboom. In de Kamer was al langer de wens om box 3-vermogen anders – ‘eerlijker’ – te belasten. Niet forfaitair, maar via een vermogenswinst- of vermogensaanwasbelasting. Daarmee lijkt voor menigeen een doos van Pandora open te gaan.
Contourennota
In april 2022 stuurde staatssecretaris Van Rij de ‘Contourennota box 3-heffing op basis van werkelijk rendement’ naar de Tweede Kamer, waarin hij constateert dat de huidige vormgeving met forfaits op individueel niveau onvoldoende aansluit op daadwerkelijk behaalde rendementen. ‘Hierdoor kunnen mensen met lage werkelijke rendementen, waaronder veel spaarders, de huidige heffing als onrechtvaardig ervaren.’
Zoals de titel al suggereert, bevat de nota contouren. Met andere woorden: er kan nog van alles gebeuren, de staatssecretaris houdt zijn kruit droog. Daarom lijkt het goed om erover na te denken welke aspecten van belang zijn en worden voor vastgoedbeleggingen en box 3-vastgoedbeleggers.
Dat is geen sinecure, want beleggingen en beleggers zijn er in vele soorten en maten: van doorgewinterde beleggers, die – naast bijvoorbeeld vastgoed in bv’s – portefeuilles hebben van tientallen miljoenen euro’s, tot eigenaren van een pied-à-terre, gebruikers van en beleggers in vakantiewoningen en mensen die een pand verhuren bij wijze van pensioenvoorziening. Onnodig om te schrijven, maar toch: het gaat wel heel ver om deze vastgoedeigenaren/beleggers als huisjesmelkers te ‘framen’, zoals wel vaker gebeurt.
Grotere druk op vastgoed
Er zijn verschillende beschouwingen en rapportages verschenen over de theoretische en praktische (on)uitvoerbaarheid van een heffing op basis van ‘werkelijk rendement’ in box 3. Het lijkt er nu toch van te komen. Waar praten we over? Het netto totaalvermogen in box 3 bedroeg in 2019 een slordige € 470 mrd. Vastgoed komt in ruim 20% van de aangiften voor en vertegenwoordigt een waarde van 25% van de totale box 3-waarde, ongeveer € 117,5 mrd. Voor 2019 bedroeg de opbrengst van box 3 € 4,3 mrd en het aantal box 3-aangiften bedroeg 2,7 mln. Over de jaren heen levert box 3 een kleine € 4,5 mrd belasting per jaar op. Als men in Den Haag deze geldstroom intact wil houden én de spaarrentes laag blijven, komt er grotere druk te staan op het belasten van het overige vermogen in box 3, waaronder vastgoed.
Buitengewoon gecompliceerd
Het ‘eerlijk’ heffen van belasting op vastgoed is echter buitengewoon gecompliceerd, omdat geen twee objecten hetzelfde zijn, ook al liggen ze vlak naast elkaar.
Het vastgoed is bovendien illiquide. Het wordt niet dagelijks verhandeld. Het kost tijd om een vastgoedobject in geld om te zetten en het object kent geen dagelijkse prijsvorming, zoals beursgenoteerde aandelen en obligaties. De marktwaarde van vastgoed wordt geschat, hetgeen een subjectieve aangelegenheid is. Getaxeerde marktwaarden kennen ruime bandbreedtes. Gerealiseerde prijzen voor ander vastgoed, waarop de taxatie wordt gebaseerd, hebben hooguit een signaalfunctie. Daarnaast is de vastgoedmarkt een cyclische markt, waardoor marktwaarden kunnen fluctueren. Over het jaarlijkse totaalrendement (waardemutatie plus nettogeldstroom) van grote institutionele beleggers – niet de box 3-beleggers – zijn tegen betaling betrouwbare, gevalideerde cijfers beschikbaar, maar ik beschouw de commerciële vastgoedmarkt – de markt voor verhuurd vastgoed – als een intransparante markt, ook al lijkt er ogenschijnlijk veel informatie over beschikbaar te zijn. Veel gedetailleerde informatie zit achter betaalmuren, bijvoorbeeld bij de researchbureaus van grote makelaarskantoren. Dat is ook logisch, want het verzamelen van vastgoeddata is een ware opgave.
Morgen in de nieuwsbrief deel II, waarin de auteur laat zien dat de Wet waardering onroerende zaken niet altijd aansluit bij de marktwaarde.
Dit artikel is eerder verschenen op ndfr.nl
