Het jaarlijks terugkerende ‘Kenniskabinet’ had in Nieuwspoort enkele Kamerleden uitgenodigd om samen met de markt op zoek te gaan naar concrete oplossingen. De kloof tussen overheid en markt lijkt echter groter dan ooit.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 13 juni 2025
Wat een timing! Op 21 mei, de dag van de omstreden en inmiddels alweer ingetrokken huurbevriezing, hield Kennisnetwerk REBF (Real Estate & Building Futureproof) de vierde editie van zijn jaarlijkse ‘Kenniskabinet Bouw & Vastgoed’. REBF wil ‘kijken naar wat wel kan’. ‘Het is belangrijk om het debat niet alleen in de Kamer te voeren, maar ook buiten de Kamer’, aldus Saman Mohammadi, ceo van ReBorn, de ontwikkelende belegger, gelieerd aan REBF.
REBF koos als locatie Nieuwspoort – veel dichter bij de macht kun je niet komen. Uitgenodigd waren een aantal Kamerleden, die snel heen en weer konden rennen naar commissievergaderingen en de plenaire zaal in de Apenrots, want de inmiddels demissionaire regering zit niet stil. Kamerleden Habtamu de Hoop (GroenLinks/PvdA), Marieke Wijen-Nass (BBB) en Peter de Groot (VVD) gingen – onder leiding van Maarten Bouwhuis – met elkaar in gesprek over concrete oplossingen en samenwerking tussen overheid, politiek en markt. Enkele andere genodigde Kamerleden van CDA en D66 lieten verstek gaan.
Huurbevriezing
Er hing een zinderende sfeer. De Rekenkamer had net die woensdag gehakt gemaakt van de stroperige overheid en de betrokken departementen gekapitteld. Mona Keijzer zat intussen ergens in een zaal van het tijdelijke onderkomen van het parlement gelaten voor zich uit te staren en was gestopt met het verdedigen van de Huurbevriezingswet. Habtamu de Hoop kwam al meteen met een spoiler: ‘In de Eerste Kamer is steun van GroenLinks/PvdA nodig, en die is er niet.’
Die huurbevriezing was Keijzer opgedrongen in de Voorjaarsnota, een wanproduct dat niet voortkwam uit overleg van het kabinet, maar van de vier coalitiepartijen die tot voor kort regeerden vanuit de Kamer. Keijzer: ‘Wat ik zelf van dit voorstel vind, hebt u mij al een aantal keren horen zeggen. Ik had zelf niet voor dit besluit gekozen.’ Dat nam niet weg dat de corporaties de verantwoordelijke minister toch maar voor de rechter slepen.
Niet-nagekomen beloftes
De toegestroomde aanwezigen, afkomstig van woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers, hebben al lang eelt ontwikkeld als gevolg van de niet-nagekomen beloftes en toezeggingen, regels, procedures, voorstellen en belastingen door een logge overheid. Ze proberen zelf maar zo creatief mogelijk te zijn. Ze hebben bij het ontwikkelen van woningen te maken met netcongestie, slecht uitgewerkte stikstofregels, een doorlooptijd van tien jaar voor een woningproject, tekorten aan ambtenaren, disproportionele bezwaarprocedures, hogere en nog hogere overdrachtsbelastingen.
Voordat er goed en wel een debat begonnen was, verzuchtte een medewerker van een woningbouwcorporatie: ‘Waarom kan niemand de minister uitleggen dat het geld van de reguliere huurverhoging wordt gebruikt voor verduurzaming? En dat leidt op termijn tot lagere energiekosten, die de huurder meer opleveren dan de huurbevriezing, ook financieel!’ En ook: ‘Flexwoningen zijn snel, goedkoop, gewild bij alle partijen en kunnen tot vijftien jaar mee. Eens te meer een bewijs dat de markt echt probeert mee te denken.’
‘Wees proactief’
Mohammadi vatte als inleider maar meteen de koe bij de horens: de Middenhuurwetgeving kan maar beter worden afgeschaft. ‘Het is funest voor de huurmarkt.’ De reden dat de wet is ingevoerd zou verbetering van de betaalbaarheid zijn, ‘maar onderzoek heeft vastgesteld dat er geen betaalbaarheidsprobleem is’. Waar de politiek zich maar beter mee bezig kan houden is versnellen van de procedures, de EU-taxonomie (duurzaamheid!) en de stikstofcrisis, want die gaan woningbouwend Nederland allemaal nog parten spelen. ‘Wees proactief’, aldus Mohammadi.
De grote vraag die boven de markt hangt, kwam uit de mond van Rob Haans van de Alliantie meteen aan bod: ‘Hoe kunnen we 100.000 woningen bouwen en snelheid behouden bij marktpartijen en corporaties?’ In een reactie daarop stelde VVD-Kamerlid Peter de Groot: ‘Er is in drie jaar niets gebeurd wat ons dichter bij een oplossing brengt. Wij zeggen: bouwen, bouwen, bouwen.’ Hij voegde daar nog aan toe dat er bij de Woontop van afgelopen najaar wel gul € 5 mrd beschikbaar is gesteld, maar dat de gemeenten de rest moeten ophoesten, ‘en die hebben dat niet, zeggen ze’. Overigens zit de VVD al sinds 2010 in elk kabinet, maar dit terzijde.
Heel wat appeltjes te schillen
In die context had Aedes-voorzitter Liesbeth Spies ook nog wel wat op te merken: ‘De Woontopafspraken zijn nauwelijks gemaakt of ze worden al met voeten getreden.’ Aedes is niet te spreken over deze minister, dat was al eerder bekend. De Nationale Prestatieafspraken (NPA) voor 2025–2035, gemaakt in 2022 door minister en woningbouwcorporaties en ‘herijkt’ in december 2024, lijken niet meer van kracht te zijn. Spies: ‘De handtekening van de minister onder een heel pakket aan afspraken om de woningnood aan te pakken zijn bindend. Kun je nog spreken van een betrouwbare overheid als die afspraken zo makkelijk bij het grof vuil gezet worden?’ De vraag stellen is hem beantwoorden. Spies, voormalig burgemeester van Alphen aan de Rijn, ziet zich genoodzaakt de Staat voor de rechter te slepen. ‘Dat had ik nooit verwacht!’, zegt ze.
De corporaties hebben ook nog wel andere appeltjes te schillen. Na pakweg tien jaar zijn ze eindelijk van de Verhuurderheffing af, en nu krijgen ze weer te maken met andere maatregelen van Financiën. Het departement trekt ongeveer € 500 mln uit de markt door een btw-verplichting voor corporaties en het niet-aftrekbaar maken van rente over leningen die corporaties moeten afsluiten.
Bijna magisch getal
En ook de gestegen overdrachtsbelasting komt weer even langs. Maarten Feilzer van Zadelhoff spreekt van ‘een naar effect’. Het werkt kostenverhogend en hij pleit er dan ook voor de overdrachtsbelasting ‘flink te verminderen’. De planbatenheffing (belasting op stijgende grondwaarde na bestemmingswijziging) vindt hij ook ‘een slecht idee’, want ‘het leidt tot weer meer kosten voor ontwikkelaar en huurder’. Peter de Groot van de VVD is het met hem eens: ‘De planbatenheffing is een boete op bouwen.’ De Groot zegt ook de overdrachtsbelasting te willen verlagen.
Het bijna magische aantal van 100.000 nieuwe woningen per jaar komt weer even langs. Dat aantal is voor het laatst gehaald in 1991, maar achtereenvolgende kabinetten noemen het getal telkens weer als hardnekkig streven en verklaren dat het nu echt zal worden gerealiseerd. De Kamerleden moeten intussen de bijeenkomst verlaten, om hun plicht als volksvertegenwoordigers te vervullen. Laatste woorden van Wijen-Nass over de 100.000 woningen: ‘We zullen echt alles op alles moeten zetten om dat te halen.’
Niet of–of, maar en–en
Nicole Maarsen is ‘bestuurlijk aanjager’ bij het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Zij is bij uitstek iemand die bezig is met het stimuleren van de woningbouw. Ze noemt de zogeheten ‘doorbraaklocaties’ als een belangrijke manier om de woningbouw te versnellen. Utrecht, Nieuw-Vennep, Lisserbroek en Lansingerland hebben die status al. Maarsen oppert dat ook met corporaties te doen of ze daarbij te betrekken. Ze lijkt bereid alles te proberen: ‘Gebiedsontwikkeling is zo ingewikkeld geworden dat we niet moeten wegkijken van integraliteit.’ Met andere woorden: niet of–of, maar en–en.
