Stec/Radboud Universiteit: kostenverhaal bij woningbouwprojecten daalt

Ten opzichte van 2020 is er sprake van een stevige afname van het gemiddeld verhaalde bedrag. Een meerderheid van de gemeenten (60%) verhaalt tot € 5.000 per woning. In 2020 was dit slechts 30%. Ruim 20% van de gemeenten verhaalt € 5.000 tot € 10.000 en een kleine groep nog meer. Het kostenverhaal ligt wat hoger in de Randstad, mogelijk als gevolg van hogere kosten voor investeringen in infrastructuur en een grotere capaciteit om aan effectief kostenverhaal te doen.

Direct belang

Kostenverhaal vindt plaats in vier categorieën: binnenplanse kosten, kosten voor bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Uit het onderzoek blijkt dat gemeenten aan verhaal van de binnenplanse kosten de meeste prioriteit toekennen. Deze kosten worden ook het meest volledig verhaald: zo’n 60% van de gemeenten met beleid verhaalt driekwart of meer van de totale binnenplanse kosten. Dit relatief hoge cijfer kan, aldus de onderzoekers, worden verklaard door het directe belang van de gemeentelijke investeringen voor het project. Toch zijn er ook gemeenten die de binnenplanse kosten voor minder dan de helft verhalen. Gemeenten zonder beleid slagen minder in het verhalen van de binnenplanse kosten. De overige kostensoorten worden minder volledig gedekt.

Onduidelijke kosten

Gemeenten zijn verplicht gemaakte kosten bij woningbouw door te rekenen aan projectontwikkelaars. In de meeste gevallen gaat dit via het afsluiten van een anterieure overeenkomst, waarin gemeente en ontwikkelaar onder meer een kostenbijdrage overeenkomen of afspraken maken over kostenverhaal in natura. Beleid blijkt in de praktijk belangrijk voor het realiseren van kostendekking. Gemeenten die beleid hebben dekken een hoger percentage van de gemaakte kosten. Ook kan beleid bijdragen aan transparantie rondom onderhandelingen. Ontwikkelaars hebben vooraf vaak weinig inzicht in de kostensom die de gemeente zal eisen. Volgens de onderzoekers kan die onduidelijkheid de totstandkoming van ruimtelijke ontwikkelingen hinderen. “Beleid schept duidelijkheid en vermindert onzekerheid bij anterieure onderhandelingen. Dit kan bijdragen aan versnelling van de nieuwbouwopgave.”

De meeste gemeenten (70%) bepalen omvang kostenverhaal per project; slechts zo’n 5% van de gemeenten hanteert vaste bedragen. Ook gemeenten met kostenverhaalbeleid nemen vaak geen concrete bedragen in hun beleid op. “Dit toont de ongestructureerde aanpak aan om middelen voor publieke voorzieningen te vergaren”, zo schrijft Stec. Zij signaleren op dat terrein wel enige verandering. In het regeerprogramma van het kabinet-Schoof wordt gesproken over planbatenheffingen en een belasting op ongebouwde grond met een woonfunctie.