Nederlandse pensioenfondsen hebben voor de komende drie jaar ruim € 12,7 mlrd beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen.
Dat is goed nieuws, want daarmee kunnen ze jaarlijks 13.000 nieuwe betaalbare (met name middenhuur) huurwoningen toevoegen aan de voorraad.
Pensioenfondsen worden bij investeringen echter nog steeds beperkt door stapeling van regelgeving en te lange procedures. Ook corporaties willen meer investeren, maar ervaren knelpunten bij het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. Van de internationale beleggers geeft 93% aan dat fiscale knelpunten een grote rol spelen waardoor investeringen in nieuwbouw in 2024 tot een dieptepunt zijn gedaald.
Om de ambitie van 100.000 woningen op jaarbasis te halen en te voorkomen dat het woningtekort stijgt naar 450.000, moet alles in het werk worden gesteld om knelpunten weg te nemen en daadwerkelijk meer te gaan bouwen. Dit en meer blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Capital Value en ABF Research ‘De woning(beleggings)markt in beeld’.
Woningtekort naar 420.000 woningen
Volgens ABF Research bedraagt het huidige woningtekort 400.000 woningen en stijgt naar 420.000 in 2026. Dit komt neer op 5% van de woningvoorraad. De piek van het woningtekort in 2026 is gebaseerd op de aanname dat er vanaf 2027 jaarlijks 100.000 woningen zullen worden toegevoegd. Thijs Konijnendijk: Director Research & Data Intelligence bij Capital Value. ‘Er wordt alles aan gedaan om dit aantal te bewerkstelligen, maar in de huidige markt is het onduidelijk of 100.000 woningen in 2027 al haalbaar is. Er worden nog steeds onvoldoende vergunningen verstrekt, de bouwtijd bedraagt veelal 2 tot 3 jaar en de vraag is of er voldoende capaciteit is bij bouwers. De kans is daardoor groot dat het woningtekort de komende jaren nog verder oploopt naar 450.000 woningen.’
Herstel woningbeleggingsmarkt in 2025
De woningbeleggingsmarkt herstelde in 2024 zichtbaar. Na een dip in 2022-2023 steeg het transactievolume in 2024 met 59% en kwam uit op € 6,8 mlrd. Ook investeringen van corporaties en institutionele beleggers in nieuwbouw huurwoningen namen fors toe tot € 3 mlrd, een stijging van 25% ten opzichte van 2023. Opvallend is dat de investeringen van buitenlandse investeerders in nieuwbouw in 2024 tot een dieptepunt zijn gedaald.
Voor 2025 wordt verwacht dat het transactievolume verder zal toenemen en dat met name institutionele beleggers meer gaan investeren in huurwoningen. Nederlandse pensioenfondsen hebben voor de komende drie jaar circa € 12,7 mlrd beschikbaar, dat is ruimschoots meer dan in voorgaande jaren en goed voor zo’n 40.000 woningen in drie jaar tijd. Daarnaast hebben particuliere en internationale beleggers gezamenlijk nog € 6,1 mlrd beschikbaar, waardoor het totaal aan beschikbaar kapitaal uitkomt op € 18,8 mlrd.
Daarmee is het beschikbare kapitaal ruim voldoende om de ambitie van 10.000 nieuwe huurwoningen jaarlijks te realiseren. In de eerste zes maanden van 2025 wordt een groot aantal transacties verwacht.
Om de ambitie van 100.000 woningen op jaarbasis te halen zijn ook internationale beleggers nodig, omdat zij complementair aan Nederlandse pensioenfondsen en woningcorporaties. Om de Nederlandse markt aantrekkelijker te maken geven buitenlandse partijen aan dat een lagere overdrachtsbelasting en meer stabiliteit in het overheidsbeleid (beiden 93%) noodzakelijk zijn.
Onvoldoende nieuwbouw voor ouderen
Van het beschikbare kapitaal is circa 65% bestemd voor impact investing. Hierbij wordt met name gericht op betaalbare huurwoningen (middenhuur), duurzame projecten en woningen voor specifieke doelgroepen. Voor dit type investeringen hebben pensioenfondsen circa € 8,3 mlrd (van de eerdergenoemde € 12,7 mlrd) beschikbaar in de komende drie jaar. Dit is goed nieuws voor de benodigde toevoeging van middenhuurwoningen in Nederland. Ondervraagde beleggers geven wel aan dat de Wet Betaalbare huur de basis moet zijn en dat lokale regels moeten worden geschrapt om stapeling van regelgeving te voorkomen.
Opvallend in de huidige markt is dat de benodigde investeringen in zorgvastgoed en ouderenhuisvesting vooralsnog uitblijven. De bouwkosten van levensloopbestendige woningen zijn vaak hoger dan van reguliere woningen. Beleggers zijn vaak onvoldoende bereid meer te betalen voor dit type woningen, terwijl de vraag enorm is en het verhuurrisico zeer klein.
Woningcorporaties en ambities
Corporaties leverden in 2024 een belangrijke bijdrage aan de productie van betaalbare woningen in Nederland en zullen ook in 2025 doorgaan met het verwerven van nieuwbouwprojecten. In het onderzoek geven zij aan veel knelpunten te zien om de ambitie van 30.000 woningen op jaarbasis te halen, waaronder trage vergunningverlening, beperkte beschikbaarheid van bouwkavels, de leenmogelijkheden en belastingdruk.
Daarnaast krijgt een deel geen toestemming om oud bezit te verkopen, terwijl er nog een enorme duurzaamheidsopgave ligt, terwijl 52% aangeeft met verkopen middelen vrij te kunnen maken voor nieuwbouw en verduurzaming. Door de enorme stijging van de leegwaarden biedt verkoop van een oude woning, zeker in stedelijk gebied, de kans om twee sociale huurwoningen terug te bouwen, waarbij de kopers veelal ook de verduurzaming op zich nemen.
