De vernieuwde Woningwet, die naar verwachting morgen door de Tweede Kamer wordt goedgekeurd, gaat er toe leiden dat honderdduizenden woningen van corporaties en grondposities op een andere manier gefinancierd moeten worden.
De vernieuwde Woningwet, die naar verwachting morgen door de Tweede Kamer wordt goedgekeurd, gaat er toe leiden dat honderdduizenden woningen van corporaties en grondposities op een andere manier gefinancierd moeten worden.
Hierdoor ontstaan kansen voor banken die corporatiebezit kunnen herfinancieren en ook mogelijkheden voor binnen- en buitenlandse investeerders die eigen vermogen kunnen verstrekken. Een belangrijk onderdeel van de Herzieningswet is de administratieve of juridische scheiding van Daeb (gereguleerde woningen) en niet-Daeb (vrije sector) bezit. De financiering van deze niet-Daeb woningen inclusief grondposities vallen volgens de herziene Woningwet niet meer onder de borging van het WSW, en dus moet de corporatie op zoek naar een alternatief.
Brede steun
Tijdens het afrondingsdebat over de novelle op de herziene Woningwet werd deze week duidelijk dat minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) brede steun krijgt voor de wet. Binnen de corporatiesector is te beluisteren dat zeker de grotere corporaties zich nu opmaken voor de impact van de scheiding tussen Daeb en niet-Daeb.
Toezichthouder op de corporaties CFV verkende deze zomer de gevolgen en effecten van de administratieve scheiding van het sociale en commerciële vastgoed in de corporatiesector. Uit die verkenning viel op te maken dat van het totale bezit dat de corporatiesector in exploitatie heeft, 6,5% niet-Daeb bezit is, terwijl slechts 1% van het totale bezit ongeborgd gefinancierd is. De omvang van het niet-Daeb bezit, op basis van marktwaarde in verhuurde staat, is bij initiële scheiding € 13,8 mrd. In het scenario dat daarboven 10% van het gereguleerde bezit wordt overgeheveld naar niet-Daeb (als te liberaliseren bezit) bedraagt de omvang van het niet-Daeb bezit € 36,8 mrd, zo stelde het CFV.
Terughoudend
Tot nu toe waren corporaties terughoudend met het afstoten van delen van hun bezit naar de markt. De min of meer gedwongen verkopen van instellingen in financieel zwaar weer (Vestia, WIF) trokken veel aandacht, maar waren in feite een uitzondering. Nederlandse institutionele beleggers, private beleggers en buitenlandse fondsen willen momenteel graag in Nederlandse huurwoningen investeren. Nu de herziene Woningwet door de Kamer lijkt te komen, nemen de mogelijkheden voor investeringen door institutioneel en privaat vermogen toe.
In de markt is te beluisteren dat bestuurders bij grotere corporaties beducht zijn dat corporatiebezit in de handen zou vallen van opportunistische (buitenlandse) beleggers die via forse huurverhogingen en bezuiniging op exploitatiekosten snel geld zouden willen verdienen op de Nederlandse markt. Een oplossing zou kunnen zijn te liberaliseren corporatiebezit te bundelen in fondsen waarin (Nederlandse) institutionele beleggers met een lange termijn beleggingsstrategie zouden kunnen stappen.
Grondposities
Ook voor grondposities van corporaties is de impact van de vernieuwde woningwet groot en ontstaan kansen voor private partijen. In een advies aan brancheorganisatie Aedes stelde adviesbureau Finance Ideas enige maanden geleden dat in de praktijk een zeer groot deel van de grondposities van corporaties niet meer in het gereguleerde segment kunnen vallen. Bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan nog niet is gewijzigd in woondoeleinden, of omdat de vijfjaarstermijn voor realisatie van de plannen niet kan worden gehaald. Ook corporaties die in projecten meer dan 10% niet-daeb willen realiseren, dienen álle grond voor dat project onder te brengen in de niet-daeb tak. Ook hier is vervolgens de vraag hoe deze positie gefinancierd moet worden.
Gerelateerde artikelen:
