‘In Amsterdam genoeg markt voor kleinere metrages’

Een vijftal Amsterdamse makelaars kwam op een maandagmorgen samen op de burelen van de FD Mediagroep. Stijn de Blaaij van Spring Real Estate, Bas Gras van Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs, Thomas van der Heijden van DRS Makelaars, en Tim Philippus en IJsbrand Willemse, beiden van Trec, lieten hun licht schijnen over de vastgoedmarkt. Hoe zit het met de negatieve geluiden over de markt?

Amsterdam niet representatief

Stijn de Blaaij van Spring Real Estate vindt dat iedereen somber doet, maar het viel hem in Amsterdam nog erg mee. ‘Het is gewoon geen heel slechte markt en de opnames onder 2000 m² gaan wel goed. Landelijk is men misschien in mineur, maar ik kijk er niet zo negatief tegenaan.’

Volgens Thomas van der Heijden van DRS Makelaars is de markt voor kantoren op landelijk niveau inderdaad een ander verhaal dan wat hij ervaart in Amsterdam. ‘Onder de 2000 m² gebeurt er hier zeker genoeg’, zegt ook hij. ‘En los daarvan wil ik even twee recente, behoorlijke transacties noemen, DAS Rechtsbijstand met 7000 m² en een nog niet nader te noemen partij met 4000 m², allebei transacties waarbij de grotere lokale makelaars betrokken zijn.’ Van der Heijden wijst erop dat de grote lokale makelaars meer de grote transacties doen in de huidige markt. De grotere, vaak internationale, partijen zijn zeker niet dominant. DRS alleen al deed de afgelopen jaren circa 70.000 m² kantoorruimte in alleen Amsterdam en omgeving, zo’n 25% van de Amsterdamse kantorenmarkt.

Aanbod gegroeid

Ook Bas Gras van Van Dijk & Ten Cate merkt dat er in het segment tot 2000 m² heel veel gebeurt. ‘Het is druk. Daarboven loopt alles wat trager, omdat vaak de beslissing in het buitenland wordt genomen. Als het VK of de VS meekijken bij de aanhuur van nieuwe kantoorruimte, verloopt het beslissingstraject vaker stroever.’ Gras zag het afgelopen jaar in het centrum veel activiteit van tech-bedrijven, en dat gaat nog steeds door. Er zijn nog steeds bedrijven die groeien. ‘We doen nog zeer veel transacties binnen de ring, maar ook daarbuiten. Ook boven de 2000 m², zoals Loft Office (2500 m²) en de Laarderhoogtweg (2800 m²), beide in Zuidoost. De interesse is er zeker nog, maar het aanbod is de afgelopen paar maanden gegroeid.’ De wat onzekere markt leidt ertoe dat buitenlandse eigenaren bij Van Dijk & Ten Cate informeren hoe de markt ervoor staat en vragen om creativiteit bij verhuur van gebouwen.

Verborgen leegstand

Wat ook nog steeds speelt in de nasleep van corona is het thuiswerken. De combinatie van meer structurele thuiswerkers en een dalende behoefte aan meters creëert verborgen leegstand. ‘Met name overheden en financiële partijen hebben relatief veel thuiswerkers’, zegt De Blaaij. ‘We zien de laatste maanden deze voorheen verborgen leegstand ook echt naar de markt komen.’

Dat gebeurt overigens niet in het centrum of aan de Zuidas, want daar is nog steeds veel vraag en relatief weinig aanbod. Het is eerder in de gebieden die net iets minder aantrekkingskracht hebben, zoals Sloterdijk en sommige delen van Zuidoost. Hier spelen energielabels en duurzaamheidscertificaten ook mee, volgens IJsbrand Willemse van Trec: ‘Veel gebouwen die dateren van omstreeks 2000 zijn bijvoorbeeld niet Paris Proof, en dat speelt ook een steeds grotere rol bij de gebruikers.’ Ook locatie is volgens De Blaaij belangrijk. ‘Gebruikers zitten het liefst op loopafstand van station Bijlmer Arena, dat blijft een aantrekkelijk gebied.’

Langdurig in aanbod

Soms zijn er wel gebouwen die langdurig in aanbod staan. ‘Meestal hebben wij daar creatieve oplossingen voor’, aldus Willemse. ‘Dat is de kwaliteit van de lokale makelaarskantoren. Het gebeurt momenteel steeds vaker dat we bij een verhuuropdracht met weinig traffic erbij gevraagd worden om op een creatieve manier toch markt te maken.’

Er is altijd de mogelijkheid dat gebouwen worden getransformeerd, daar is de markt sinds de vorige crisis beter in geworden. De vraag blijft volgens De Blaaij wanneer leegstand langdurig is. Hij herinnert zich van een jaar of 12 geleden een reportage op televisie waar iemand rondkeek in Zuidoost en voorbeelden van leegstand aanwees. ‘Alles zou plat moeten, maar drie jaar later was het weer opgenomen. Uiteindelijk is er in Amsterdam structureel meer vraag dan aanbod naar ruimte en lost de markt het zelf weer op.’

Het is volgens Van der Heijden duidelijk dat de problemen nu veel minder groot zijn dan destijds. Het is wel een teken aan de wand dat er minder wordt bijgebouwd. ‘Frictieleegstand is onvermijdelijk, maar voor er nieuwe plannen worden uitgevoerd, worden panden opgeknapt.’ De gebouwen in Zuidoost en Sloterdijk moeten het volgens Van der Heijden allereerst waard zijn om naartoe te gaan. ‘Daarnaast is het mooi meegenomen als de omgeving iets te bieden heeft.’

Sloterdijk is volgens Gras op zichzelf een goede locatie, vooral direct in de omgeving van het station. De Blaaij: ‘Het zou niet moeten onderdoen voor Zuidoost, maar dat doet het wel. Je kunt erheen op de fiets, elektrisch of niet, maar toch presteert het gebied minder.’ Van der Heijden merkt op dat voor West de elektrische fiets ook helpt. Gras: ‘Edge West is op die trein gesprongen en dat is een succes, maar daaromheen blijft de situatie hetzelfde. In Zuidoost is het hele gebied omhooggetrokken, daar profiteert iedereen van.’ 

Gebouw én omgeving

Het gesprek komt daarmee weer terug op het feit dat het altijd weer én het gebouw én de omgeving zijn die de aantrekkelijkheid bepalen. Eigenaren zijn volgens de aanwezigen in het algemeen bereid om mee te werken en te investeren. Ze zijn wel bereid aanpassingen te doen, de ingang en hal te vernieuwen bijvoorbeeld. Daar is volgens De Blaaij nu meer ruimte voor: ‘In 2010 had niemand geld.’

Gedwongen verkopen zijn in het commercieel vastgoed op dit moment niet of nauwelijks aan de orde. Van der Heijden heeft ook de indruk dat banken slimmer zijn geworden: ‘Ze kijken mee en laten eigenaren minder snel vallen. Ze hebben geleerd dat het ook in hun belang is niet alles kapot te laten gaan.’

De dynamiek is zeker nog niet uit de markt. De nieuwste uitbreiding van het WTC in Amsterdam bijvoorbeeld, Tower Ten, is zeer in trek. Gras: ‘Veel huurders in het WTC besluiten intern ook over te gaan naar Tower Ten en zijn bereid een hogere huurprijs te betalen.’ Tim Philippus van Trec noemt een voorbeeld van een verschuiving van Zuidoost naar de Zuidas: ‘Palo Alto Networks gaat naar The Valley en neemt minder meters af dan ze achterlaten, maar voor in totaal ongeveer dezelfde kosten. Het maakt medewerkers weer enthousiast om naar kantoor te komen.’

Kwaliteit genoeg

Ook al langer lopende verhuizingen lopen door, zoals De Brauw, dat van The Rock naar Tripolis gaat en de verhuizing van DLA Piper naar het Strawinskyhuis. Ook andere ontwikkelingen aan de Zuidas passeren de revue, zoals The Pulse (in aanbouw) en het ABN Amro-complex. Eén laatste kavel naast The Pulse is volgens Van der Heijden nog niet getenderd.

Volgens een recent jaarrapport van APG heeft de pensioenuitvoerder een voorziening getroffen voor de leegstand in Symphony Offices. APG, dat zelf verkaste van de Zuidas naar Edge West, had daar een onderhuurder, maar die is alweer vertrokken. ‘Op zichzelf is er niets mis met die kantoren, ze hebben kwaliteit genoeg’, zegt Van der Heijden. Philippus wijst erop dat de onderhuursituatie van tijdelijke aard is, ‘want het huurcontract van APG loopt nog maar tweeënhalf jaar’. Als de huur ze toch te hoog lijkt, dan gaan ze natuurlijk toch even elders kijken, denkt Gras, ‘maar de bedrijven zoeken kwaliteit’. De Blaaij licht toe dat ook als een huurder nog tweeënhalf jaar heeft, hij wel te maken kan hebben met een oud inbouwpakket.

Servicekosten

Gras snijdt nog een ander aspect aan dat steeds belangrijker wordt: de servicekosten. Amsterdam-Centrum en de Zuidas zijn gebieden die op zichzelf goed lopen als het er aantrekkelijk uitziet, maar de servicekosten zijn wel hard omhooggegaan. In de combinatie van huur en servicekosten weegt die laatste factor, waar energiekosten, onderhoud en schoonmaak onder vallen, steeds zwaarder. Willemse: ‘Het is significant hoger dan een paar jaar geleden. En ook al geldt dat niet alleen in Amsterdam, per locatie zijn er wel verschillen.’

Oudere panden, monumenten vooral, worden daardoor in verhouding veel duurder, zegt Gras: ‘Mag je wel iets doen, is dan de vraag; het heeft een monumentstatus. Het is zaak om samen met de eigenaar naar verduurzaming te kijken, die moet wat ondernemen.’

Beleggingen

Zoals eerder opgemerkt is het segment beleggingen wat ingewikkelder geworden waar het grote eigenaren betreft die in het buitenland gevestigd zijn. In Nederland is het beleggingsklimaat volgens Van der Heijden voor woningen heel goed en voor kantoren nog redelijk goed, vergeleken met de Verenigde Staten, waar echt grote problemen zijn. Nederland laat nog steeds opname zien. De norm is nu gemiddeld 1 medewerker op 12 m². Van der Heijden: ‘We doen al zuinig. Vergelijk dat met Duitsland, waar het nog steeds 1 op 23 is.’ In het Verenigd Koninkrijk en de VS is die discussie (‘terug naar kantoor of niet?’) nog volop bezig, hoewel juist daar met de lange woon–werkafstanden de thuiswerktrend reis- en huurkosten zouden kunnen besparen. De Blaaij: ‘In Londen is het niet vreemd om anderhalf uur reistijd naar kantoor én terug te hebben; dat is een wereld van verschil met Nederland.’

De stijgende overdrachtsbelasting is ook een factor van belang. Enkele jaren geleden leek 8% nog hoog, nu is sinds enkele maanden 10,4% het nieuwe tarief. Van der Heijden: ‘Het heeft echt impact.’ Daar komt ook nog bij de veranderende regelgeving rond de fiscale beleggingsinstelling plus de overdracht van vastgoed in de vorm van een aandelenoverdracht. ‘Het probleem is dat de markt stilvalt als er onzekerheid is’, aldus Van der Heijden. Daar komt volgens Philippus ook nog eens meer onzekerheid rondom de financiering bij. Gras: ‘Het gaat even allemaal wat minder, en dan is het wat rustiger.’

Logistiek

Loopt het in de logistiek niet voortreffelijk? Philippus: ‘Juist daar bleek de rentestijging van grote invloed, hoewel het na een onzekere periode nu weer wat stabieler is. Er zit echter nog een verschil tussen vraag en aanbod.’ Van der Heijden: ‘Dat is zo snel gegaan, dat de nieuwe situatie nog even wordt aangekeken. Grote particulieren doen even helemaal niets.’

Er is een klimaat ontstaan waarin een investeerder het idee heeft dat hij meer belasting betaalt dan dat het oplevert. De overheid wordt als onbetrouwbaar gezien. Zo zorgen de overdrachtsbelasting en regulering van de middenhuur samen voor veel onrust. ‘Het is nog zoeken naar een nieuw evenwicht’, aldus Van der Heijden. ‘Partijen zeggen: we kijken het nog even aan.’ De Blaaij: ‘Zelfs ontwikkelposities die beschikbaar zijn, worden niet verkocht.’

Retail en horeca

Wat retail betreft loopt de horeca goed. Van der Heijden noemt voorbeelden op de Spuistraat en de Lange Leidsedwarsstraat. Wat daar meer dynamiek tegenhoudt, zijn personeelsproblemen.

Volgens Gras zijn grote winkelmetrages ook moeilijk om verhuurd te krijgen. Daar wordt creativiteit van de makelaar verwacht, misschien zelfs in de vorm van een prijsverlaging. Van der Heijden: ‘Als die mogelijkheid er is, is het morgen weg.’

Toekomst

Gevraagd naar hun verwachtingen voor de komende twaalf maanden zijn de aanwezigen niet somber. ‘Tot ongeveer 2000 m² verwacht ik dat het druk blijft, want we krijgen nog steeds veel aanvragen’, zegt Gras. ‘Daarboven blijft het wat moeilijker op de kantorenmarkt.’ Het aantal transacties zal volgens hem ongeveer gelijk blijven met hoe het nu is.

Van der Heijden verwacht dat de gemiddelde zoeker minder meters nodig heeft. ‘Het vertrouwen is best goed. De markt kabbelt een beetje door. Zorg dat je erbovenop zit.’

De Blaaij vindt het moeilijk om er iets over te zeggen. ‘Je denkt soms dat je een lijn ziet, maar dat is dan een maand later toch weer anders. Het is ook moeilijk een macro-economische voorspelling te doen, en dat blijft de belangrijkste drijver voor de vastgoedmarkt.’

Willemse denkt dat de toekomst wordt bepaald door verschillende factoren, waaronder stabiliteit in Oekraïne. ‘En de rente’, vult Philippus hem aan. ‘De Amerikaanse Fed gaat de rente nog één keer met een kwart procent verhogen, dan is het hopelijk klaar.’

Wie zaten er aan tafel?

Stijn de Blaaij
Managing partner bij Spring Real Estate
Spring Real Estate is in 2011 opgericht door enkele oud-medewerkers van DTZ Zadelhoff.
Het heeft vestigingen in Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam. Met een kleine 100 werknemers probeert Spring het hele vastgoedadviesspectrum te bestrijken, inclusief property management, taxaties en design & build. De Blaaij is sinds 2012 werkzaam bij Spring Real Estate.
Opvallende transactie: Lepaya huurt 1970 m² kantoorruimte aan de Stephensonstraat 19 in Amsterdam-Oost. De voormalige garage in het Eenhoorngebied is een paar jaar geleden omgebouwd tot hoogwaardig kantoorpand. Tot voor kort was het hoofdkantoor van Ace & Tate daar gevestigd. Lepaya is een aanbieder van trainingen waarbij on- en offline leren wordt gecombineerd. Spring Real Estate trad op voor de huurder.

Bas Gras
Partner bij Van Dijk & Ten Cate
Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs is opgericht in 1999 en houdt zich bezig met het begeleiden van huur-/verhuur- en aan-/verkooptransacties. Daarnaast adviseert VDTC in de beleggingsmarkt bij de aan- en verkoop van beleggingen, woningcomplexen, herontwikkelingen en woningportefeuilles. Gras is sinds 2014 bij Van Dijk & Ten Cate werkzaam.
Opvallende transactie: Aankoop namens een particuliere investeerder van Stationsplein 51–71, de ‘Zilveren toren’, direct naast CS, met 5000 m² kantoorruimte.

Thomas van der Heijden
Ceo van DRS Makelaars
DRS Makelaars is opgericht in 1988. Het kantoor is actief in aan- en verhuur van bedrijfsonroerend goed in Groot-Amsterdam. Het geeft landelijk beleggingsadvies en is ook actief in Duitsland. DRS is ook actief in taxaties. Van der Heijden is sinds 2001 aan DRS Makelaars verbonden.
Opvallende transactie: Een Japanse maker van elektrische auto’s heeft 3850 m² afgenomen voor de vestiging van een Europees hoofdkantoor in gebouw Londen aan de Burgemeester Stramanweg 102–108 van HNK Amsterdam Zuidoost. DRS Makelaars was betrokken als adviseur voor verhuurder NSI.

Tim Philippus en IJsbrand Willemse
Partners bij Trec
Trec werd in 2011 opgericht. Het houdt zich bezig met de aan- en verhuur van bedrijfsonroerend goed in de regio Groot-Amsterdam en Utrecht. Daarnaast is het actief in beleggingen, projectmanagement en beheer. Philippus is ruim zeven jaar werkzaam bij Trec, Willemse sinds vijf jaar.
Opvallende transactie: Total Webhosting Solutions & Total Specific Hosting hebben beide een langjarige huurovereenkomst gesloten in kantoorgebouw Cuserpark aan De Cuserstraat 89 te Amsterdam. De overeenkomsten omvatten in totaal 901 m² kantoorruimte, verdeeld over de eerste en tweede verdieping en 16 parkeerplaatsen in de ondergelegen parkeergarage. Trec Development Services (TDS) heeft de gehele kantoorruimte naar wens verbouwd en ingericht.

‘De markt is gekanteld’
Marc van Kampen, manager bedrijfsmakelaars bij Fris Bedrijfsmakelaars
‘De markt is gekanteld’, zegt Marc van Kampen van Fris Bedrijfsmakelaars. ‘Recente cijfers laten zien dat de vraag naar bedrijfsmatig onroerend goed is teruggevallen.’ Ook in beleggingen is een kentering te zien. De hogere rente en recente afwaarderingen, inflatie en gestegen energieprijzen zijn er met name de oorzaak van dat beleggers zich afwachtend opstellen. De markt voor woningbeleggingen is volgens Van Kampen onrustig door de plannen voor regulering, en ontwikkelaars zien projecten stagneren of zelfs gecanceld worden.
Van Kampen ziet echter ook kansen: ‘Het winkelsegment heeft zich gestabiliseerd en beleggers hebben daardoor opnieuw interesse. Ook aan de gebruikerskant is er na corona weer meer vraag, met name naar kleinere winkeloppervlakten.’
Op het gebied van kantoren ziet Van Kampen hybride werken als een blijvende trend. Werken op kantoor combineren met werken vanuit huis is ‘het nieuwe normaal’, zegt hij. Bij Fris zijn mensen wel meer terug naar kantoor gekomen, maar er was al meer gewenning aan thuiswerken. Veel mensen werken nu drie dagen op kantoor en twee dagen thuis. Van Kampen: ‘Het kantoor krijgt zo een andere functie, namelijk een plek om elkaar te ontmoeten en samen te werken, en dat zie ik vaker. Organisaties nemen hun huisvesting opnieuw onder de loep, niet in de laatste plaats uit kostenoverwegingen.’ Hij verwacht dat de komende tijd huurders bij vernieuwingen van huurcontracten goed naar de inhoud zullen kijken. Hybride werken is daarbij niet de enige factor, want ook duurzaamheid, energiekosten, de zogenaamde war on talent door krapte in de arbeidsmarkt en servicekosten spelen een rol.
Fris is als enige bedrijfsmakelaar gevestigd in Zuidoost en Van Kampen ziet om zich heen hoezeer het gebied in opkomst is. ‘Nog niet eens zo heel lang geleden was het een monofunctioneel gebied’, zegt hij. ‘Nu is het volop in ontwikkeling, met plannen voor een stadspark en 40.000 woningen en diverse voorzieningen.’ Hij merkt dat zoekers geregeld een afweging maken tussen Sloterdijk en Zuidoost. Het ‘buitengebied’ is voor veel partijen aantrekkelijk door de goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Andere gebieden in Amsterdam die interessanter worden zijn West en de IJ-oevers.
Retail trekt volgens Van Kampen overal aan en ook horeca is een segment waar veel vraag is. In combinatie met woningen is het soms moeilijk ruimte te verhuren aan de horeca: iedereen is huiverig voor overlast. In de sector bedrijfsruimte loopt light industrial voorop. Fris heeft veel transacties in onder meer Zuidoost, Duivendrecht, Amstel I (Overamstel) en Diemen begeleid, maar zoals overal loopt ook buiten het centrum van Amsterdam de vraag nu iets terug.

Fris Bedrijfsmakelaars is onderdeel van familiebedrijf Fris, dat dit jaar 100 jaar bestaat. Vanuit het hoofdkantoor in Zuidoost houdt Fris Bedrijfsmakelaars zich bezig met de aan- en verhuur en aan- en verkoop van bedrijfsmatig onroerend goed in de metropool Amsterdam, beleggingen in heel Nederland. Het bedrijf heeft toegang tot een wereldwijd netwerk via DIP (Deutsche Immobilien Partner) en Corfac International en doet ook taxaties en property management. Fris is via de overige werkmaatschappijen ook actief in de woningmakelaardij, zowel commercieel als residentieel vastgoedbeheer, taxaties, verzekeringen en sinds kort ook in werving & selectie en verzekeringen. Van Kampen is sinds 2022 bij Fris werkzaam.
Opvallende transactie: De verhuur van de bedrijfsruimte aan de Verrijn Stuartweg 3D in Diemen (200 m² met een dakterras van 78 m²). Fris Bedrijfsmakelaars heeft voor de ontwikkelaar/belegger dit gehele light-industrial complex verhuurd, evenals een soortgelijk project aan de Jan van Krimpenweg in Haarlem.