Vanaf de Zuidas vertegenwoordigt Wouter de Bever samen met zijn collega Annemarie Leeuwen de Nederlandse klanten van de Duitse vastgoedfinancier Deutsche Hypo. De Nederlandse leningproductie van deze bank is inmiddels verdubbeld van € 132 mln in 2008 naar € 212 mln ultimo 2009. Als onderdeel van het moederbedrijf Nord LB bevindt Deutsche Hypo zich in een comfortabelere positie. door Elvan Bayraktaroglu PropertyNL Magazine Nr. 16 - 22 oktober 2010
Vanaf de Zuidas vertegenwoordigt Wouter de Bever
samen met zijn collega Annemarie Leeuwen
de Nederlandse klanten van de Duitse vastgoedfinancier
Deutsche Hypo. De Nederlandse leningproductie
van deze bank is inmiddels verdubbeld van € 132
mln in 2008 naar € 212 mln ultimo 2009. Als onderdeel
van het moederbedrijf Nord LB bevindt Deutsche Hypo
zich in een comfortabelere positie.
door Elvan Bayraktaroglu
PropertyNL Magazine Nr. 16 - 22 oktober 2010
In 't kort:
• Deutsche Hypo
blijft actief als
financier
• Grootste pijn moet
nog komen
• Vraag vanuit
gebruiker bepalend
‘Ik moet toegeven dat de steun van ons moederconcern
ons door de zware financiële tijden heeft geloodst.
Tijdens deze moeilijke tijden hebben veel financiers niet
kunnen optreden en van die uitval hebben wij geprofiteerd’,
aldus de directeur van Deutsche Hypo gevestigd in Nederland.
De bescheiden, maar actieve aanwezigheid van de Duitse
geldverstrekker op Nederlandse bodem plaatst de bank op
de zevende plaats in de Top Financiers van PropertyNL.
Deze Duitse financier is al twintig jaar actief op Nederlandse
bodem. ‘Als de crisis iets heeft bewezen, is het
wel dat (Nederlands) vastgoed, als onderdeel van de beleggingsmix,
het in de diepe dalen van de crisis beter
heeft gedaan dan de beurs,’ zegt De Bever die in de loop
van dertig jaar via functies bij onder meer ABN Amro
en PVF Achmea Hypotheken (nu Syntrus Achmea) opklom
tot zijn huidige positie.
Hij merkt op dat na daling van aandelen de inflow van
kapitaal in Duitse vastgoedfondsen fors is geweest en
nog steeds is. De beleggingsdruk vanuit Duitsland heeft
onze oosterburen al richting de Nederlandse toplocaties
gejaagd. ‘Die beleggingsdruk ontstaat deels doordat
vastgoed momenteel interessanter is dan aandelen,
maar ook omdat bijvoorbeeld het pensioen in Duitsland
anders geregeld is. Er is daar namelijk geen verplicht
collectief pensioen zoals hier. Daar willen mensen hun
toekomst op een andere manier verzekeren, onder meer
door zelf te beleggen, in bijvoorbeeld vastgoed in Nederland’,
aldus De Bever die daarin voor Deutsche Hypo
een mooie financieringsrol ziet. ‘Als Pfandbriefbank
zijn wij voor beleggers ook aantrekkelijk’.
Aantrekkelijk
De Bever, die hiervoor ook werkzaam was bij Fortis
Bank Vastgoed Financieringen als Senior Banker, wijst
daarbij op de functie van Deutsche Hypo als Pandbriefbank.
De Pandbrieven (een soort obligaties), worden
door Duitse vastgoedfinanciers uitgegeven als basisfunding
om zo leningen op vastgoed te kunnen financieren.
Het zijn obligaties waarvan de terugbetaling door
hypotheken wordt gewaarborgd. De pandbrief is aantrekkelijk
voor de beleggers omdat zij de eerste zijn die
hun geld zien in geval van eventueel faillissement. Maar
ook is er een voordeel voor een bank als Deutsche Hypo
die de hypotheken verpakt in ‘Pandbrieven’: haar fundingskosten
zijn momenteel lager dan die van de ‘reguliere’
vastgoedbanken. Maar er zijn nog genoeg Duitse
concurrenten op de Nederlandse markt, zoals Berlin
Hyp, nummer zes op de lijst van vastgoedfinanciers,
WestImmo en Helaba. Deutsche Hypo vindt dat zij zich
van met name de laatste twee genoemde partijen onderscheidt
door haar aanwezigheid met een rep office in
Amsterdam. ‘Ons voordeel en onze aanpak is dat wij
actief in Nederland zijn en ons onderscheiden door een
business to business aanpak. Wij zijn geen “kofferbankiers”,
die, wanneer zich een mooie deal voordoet, vanuit
Duitsland een paar keer invliegen en bieden, om
vervolgens weer “naar huis” te gaan om van daaruit op
zoek gaan naar de volgende transactie’, zegt de Nederlandse
vertegenwoordiger van Deutsche Hypo.
Hoewel Deutsche Hypo met relatief weinig kleerscheuren
door de financiële ellende is gekomen, wijst De Bever
op de grootste pijn die, zijns inziens, nog moet komen,
namelijk de bulk herfinancieringen die over twee
tot drie jaar, de revue zal passeren. ‘Dat gaat iedereen
voelen. Jarenlang hebben financiers niet stilgestaan bij
deze leningen.’ Niet alleen zullen de op handen zijnde
forse afwaarderingen enorm impact hebben op de nieuwe
leningen, het is volgens De Bever ook nog maar de
vraag hoe sommige leningen, die in een syndicaat, zijn
afgesloten, verlengd zullen worden. ‘Bij sommige “clubdeals”
zijn wel tien tot twintig financiers betrokken.
Wanneer een lening opnieuw gewaardeerd wordt, zullen
alle neuzen dezelfde kant op moeten wijzen. En wie
neemt het risico over van een partij die deze herfinanciering
niet aankan. Een hoop financiers zullen in deze
periode, naar verwachting, een veer moeten laten.’
Erfenis
Een erfenis van de financiële crisis is onder andere de
afname van de grote clubdeals. De Bever wijst verder op
de grote leningen die door meerdere banken tegelijkertijd
zijn afgesloten en worden ondersteund. De omvang
van deze overeenkomsten is mede als gevolg van de economische
malaise afgenomen, alsmede door de hiervoor
genoemde redenen (bij verlengingen en problemen
moeten wel alle neuzen een richting op) . ‘Deutsche
Hypo is terughoudend geworden met dit soort grote
deals. Wij mengen ons alleen nog in leningen met niet
meer dan twee of drie financiers,’ zegt De Bever en doelt
daarmee op deals waarbij je daadwerkelijk zeggenschap
hebt als financier. Het afgelopen jaar sloot Deutsche
Bank tezamen met West Immo en SNS Property Finance
een clubdeal van € 130 mln ten behoeve van ING
Dutch Residential Fund/ DRES Master Fund II, waarin
Deutsche Hypo zelf participeerde voor € 75 mln en SNS
optrad als mandated lead arranger, agent en lender.
Deutsche Hypo blijft niet stilzitten. Eerder deze maand
was de Duitse financier met een eigen stand aanwezig
op de grootste vastgoedbeurs van Europa, de Expo Real
in München. Wouter de Bever en Annemarie Leeuwen
waren daar als vertegenwoordiger van de Nederlandse
vestiging van Deutsche Hypo eveneens aanwezig. Nu er
vanuit Duitsland voor een kapitaal aan vastgoedinvesteringen
naar Nederland gaat, geïnitieerd door met name
Duitse fondsen, ziet Deutsche Hypo een rol weggelegd
om aan hen een deel van het benodigde vreemd vermogen
te verstrekken.‘Wij gaan ervan uit dat we volgend
jaar nog steeds zaken doen in Nederland.’
Lopende financieringen
Slechts een derde van de gehele
leningproductie van Deutsche
Hypo bevindt zich (momenteel)
buiten Duitsland, waaronder Nederland.
Ultimo 2009 kwam de
gehele Nederlandse vastgoedportefeuille
uit op € 780 mln met
een leningproductie van € 212
mln. Voor de eerste zes maanden van dit jaar was
dat al € 139 mln, tegen € 37 mln in dezelfde periode
vorig jaar (huidige outstandings per saldo circa
€ 810 mln). Het leeuwendeel van
de financieringen heeft betrekking
op beleggingen. De productie
bestaat voor 8% aan projectontwikkeling.
Het afgelopen jaar
heeft de bank in Nederland voor
circa € 85 mln aan nieuwe klanten
getrokken. Het grootste deel
van de financieringen heeft plaatsgevonden in de
kantorensector (42%). Daarop volgt het segment
woningen (20%).
Top Vastgoedfinanciers
1 ING Real Estate Finance (2009-1)
De productie van ING Real Estate Finance
(REF) over 2009 is met de helft teruggelopen.
Ondanks de sterke afname van
financieringen, is de productie van ING
REF twee keer zo groot als de tweede in
de rij, FGH Bank. Begin dit jaar werd ING
Real Estate opgesplitst, waarbij ING Real
Estate Investment Manager en ING Real
Estate Development in de etalage werden
gezet en ING REF, werd behouden en geïntegreerd
bij ING Bank. De nieuwe CEO
Rudolf Molkenboer heeft onlangs Hein
Brand opgevolgd, die de overstap maakte
naar de ontwikkelingstak van ING. Het
volume van de Nederlandse commerciële
vastgoedportefeuille van ING REF (€
18,4 mln) loopt bijna gelijk op met die van
FGH Bank.
Directeur: Rudolf Molkenboer
ontwikkeling van de productie
2 FGH Bank (2009-2)
FGH Bank, de Rabo-dochter, staat voor de
derde maal op rij op de tweede plaats. Eerder
liet financier weten dat de vanzelfsprekendheid
waarmee projecten in voorgaande
jaren werden gefinancierd is verdwenen en
dat de bank met name is beducht op de bulk
leningen die over drie jaar moeten worden
geherfinancierd. Wat de productie betreft
zit FGH Bank momenteel op het niveau van
2005, toen er sprake was van een productie
van € 2,7 mrd. Het volume noteert ultimo
2009 € 17,22 mrd. In het tweede halfjaar
vond er een verdubbeling van de productie
plaats. Voor het eerste halfjaar van 2010 is er
bij FGH Bank sprake van een productie van
€ 1,1 mrd. Dat is een lichte verbetering ten
opzichte van de € 973 mln aan productie in
dezelfde periode in 2008.
Directeur: Peter Keur
ontwikkeling van de productie
3 NIBC (2009-6)
Het afgelopen jaar heeft NIBC een flink
hogere leningproductie gerealiseerd dan in
het turbulente jaar 2008. Zo verdubbelde
de productie van € 500 mln naar € 1 mrd.
Dit maakt NIBC, naast de kleinere Duitse
financiers, direct een uitzondering in de
lijst. NIBC was een van de eerste banken
die in 2007 moest afschrijven op de Amerikaanse
beleggingsportefeuille, namelijk
€ 255 mln. Zich terugtrekken op de Nederlandse
markt doet NIBC niet. De financier
is namelijk gespecialiseerd in het structureren
van complexe transacties en heeft
daarvoor een grote markt nodig. Wel waren
ze voorheen in heel Europa bezig, maar
hebben dat inmiddels teruggebracht tot de
thuismarkten Benelux en Duitsland. NIBC
heeft het afgelopen jaar nauwelijks aan projectfinanciering
gedaan. De nadruk ligt bij
de financier op beleggingen.
Directeur: Jan Willem Roggen
ontwikkeling van de productie
4 SNS Property Finance (2009-3)
De malaise op de vastgoedmarkt dwong
SNS Property Finance vorig jaar tot een
strategiewijziging. De internationale vastgoedportefeuille
zou worden afgebouwd
waardoor SNS Property Finance zich alleen
nog maar hoeft te concentreren op thuismarkt
Nederland. De onstuimige groei en
risico’s brengen de vastgoedfinancier weer
naar Nederland. In 2008 was er bij SNS
Property Finance nog sprake van een leningproductie
van € 4,7 mrd. Ultimo 2009
is dat uitgekomen op € 761 mln. Het volume
voor 2009 noteert € 13,4 mrd. Hiervan
komt 58% voor rekening van beleggingen.
De rest heeft betrekking op projectontwikkeling.
In het eerste halfjaar van 2010 realiseerde
SNS Property Finance een nettoverlies
van € 110 mln.
Directeur: Coen van der Bijl
ontwikkeling van de productie
5 ABN AMRO (2009-5)
Een nieuwe oude speler op het gebied
van vastgoedfinanciering is de combinatie
ABN AMRO/Fortis. Begin juli zijn de
kantoren van Fortis Bank Nederland en
ABN AMRO samengevoegd. ABN AMRO
is dit jaar terug op het gebied van vastgoedfinanciering,
maar dan in gefuseerde hoedanigheid.
Het voordeel is dat de bank het
vastgoedbedrijf niet vanaf de grond hoeft
op te bouwen. Erik Steinmaier, Sector Banker
Bouw en Vastgoed, heeft binnen de
wereld van van corporate financiering van
ABN AMRO een afdeling opgezet om het
specialisme van vastgoedfinanciering op te
richten. De vastgoedbank zal zich in eerste
instantie met name richten op de Nederlandse
markt. Voor het lopende jaar ziet de
leningproductie er al een stuk steviger uit
dan dat ABN AMRO/Fortis over 2009 noteerde.
In de eerste helft van 2010 kwam de
productie uit op € 744 mln tegen € 728 mln
over heel € 2009.
Directeur: Jaap Kalverkamp
ontwikkeling van de productie
6 Berlin Hyp (2009-8)
In tegenstelling tot vorig jaar is de lijst
aangevuld met twee Duitse financiers.
Berlin Hyp is er één van. Terwijl Nederlandse
vastgoedfinanciers hun leningen
juist aan het afbouwen zijn, verdubbelt
Berlin Hyp zijn productie. Het gaat wel
om een relatief lager bedrag dan we in
de topdrie terugzien, namelijk een leningproductie
van € 217 mln in 2009
tegen € 100 mln in 2008. In de Duitse
lijst van vastgoedfinanciers, op basis van
leningproductie in 2009 staat Berlin Hyp
op een vierde plek met een totale leningproductie
van € 4,8 mrd. De Nederlandse
leningproductie is in het eerste halfjaar
opgelopen tot € 89 mln. Het leeuwendeel
van de financieringen geldt voor beleggingen,
met name in de kantorensector.
Het uitstaande volume is in de eerste zes
maanden van dit jaar uitgekomen op €
453 mln. Ultimo 2009 was er sprake van
een volume van € 244 mln.
Directeur: Rogier Bos
ontwikkeling van de productie
7 Deutsche Hypo (2009-9)
De dochteronderneming van Nord LB, Deutsche
Hypo, is de tweede Duitse financier in
de lijst. Een derde van de totale leningproductie
bevindt zich buiten Duitsland, waaronder
Nederland. Hier heeft de kredietverstrekker
ultimo 2009 € 212 mln aan leningen
uitstaan. In de eerste helft van dit jaar kwam
de leningproductie uit op € 139 mln, tegen €
37 mln in 2009. Vorig jaar noteerde Deutsche
Hypo een leningproductie van € 132
mln. Ultimo 2009 was er sprake van een
volume van de Nederlandse portefeuille van
€ 780 mln. Voor de gehele portefeuille is
dit € 1,4 mrd. In het eerste halfjaar van 2010
klom het volume voor de Nederlandse vastgoedportefeuille
op tot € 810 mln. De bank
financiert bijna geen projectontwikkeling
(8%) en heeft de grootste leningen uitstaan
ter financiering van woningen, kantoren en
hotels. (Zie interview pagina 38)
Directeur: Wouter de Bever
ontwikkeling van de productie
8 Syntrus Achmea Vastgoed (2009-4)
Op de 8ste plaats dit jaar is Syntrus
Achmea. De leningproductie is in 2009
gedaald tot € 100 mln van € 710 mln ultimo
2008. Het uitstaande volume bedraagt
ultimo 2009 € 2,3 mrd. Dat is een
lichte verandering ten opzichte van het
voorgaande jaar. In het verleden loste
Syntrus Achmea Vastgoed hier op jaarbasis
ongeveer 25% op af. De zakelijke hypotheken
zijn gelijkmatig verdeeld tussen
woningen, kantoren, bedrijfspanden en
winkels. Syntrus Achmea heeft als doelstelling
het zwaartepunt te verleggen naar
beleggingsfinancieringen op het gebied
van woningen en winkels. Dit zal ten koste
gaan van financiering van ontwikkelingsprojecten.
Op zich ook niet schrikbarend.
Tot vorig jaar maakte projectfinanciering
20% van de totale leningproductie. De
rest was goed voor beleggingen.
Directeur: Hugo Ouwehand
ontwikkeling van de productie
