De eerste Woontop, die een jaarlijks terugkerende bijeenkomst moet worden, lijkt op papier in elk geval geslaagd. Het Rijk, overheden, woningcorporaties en marktpartijen hebben op de Woontop concrete afspraken gemaakt hoe ze de bouw van 100.000 woningen kunnen versnellen.
De eis dat twee derde van de nieuwbouw uit betaalbare woningen bestaat, blijft gehandhaafd. Dat is ook mogelijk, zo blijkt uit onderzoek in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, als gemeenten co-financieren. Over het percentage dat gemeenten meebetalen, is nog geen duidelijkheid. Het kabinet streeft naar 50%, maar geeft tegelijkertijd aan dat er nog onzekerheden zijn die kunnen leiden tot extra kosten op projectniveau, bijvoorbeeld rondom netcongestie, stikstof, groen in en om de stad en de Kaderrichtlijn Water. Ook zijn er tekorten rondom de benodigde bovenplanse infrastructuur. ‘Dit vraagt de komende periode om nadere uitwerking, slimme keuzes en monitoring’.
Om sneller woningen te realiseren, worden belemmerende regels en procedures geschrapt. Ook zijn partijen overeengekomen dat er uniforme eisen voor nieuwbouw komen, die aansluiten bij EU-regels. De Woontopafspraken zijn ondertekend door IPO, VNG, Unie van Waterschappen, Aedes, Neprom, IVBN, Bouwend Nederland, NVM, Vereniging Eigen Huis, WoningbouwersNL, Vastgoed Belang, Stichting Professioneel Platform Vastgoed, VNO-NCW/MKB-Nederland, Techniek Nederland en het Rijk. De Woonbond, die geen handtekening onder de Nationale Prestatieafspraken (NPA) zette, geeft een steunbetuiging.
Doorbraken zijn bereikt voor drie regio’s. In totaal gaat het om bijna 75.000 extra woningen: circa 63.000 in Groot Merwede-Rijnenburg in Utrecht en Nieuwegein, ten minste 6.500 in Lissebroek en Nieuw-Vennep West en 5.000 in Bleizo in Lansingerland. In de gebieden binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid moeten tussen 2025 en 2029 -bovenop bestaande afspraken- nog eens 10.000 extra woningen komen. Daarnaast moeten in deze gebieden 40.000 woningen versneld gereed zijn.
30.000 sociale huurwoningen
Het kabinet, woningcorporaties en gemeenten hebben extra maatregelen afgesproken om te zorgen dat vanaf 2029 structureel 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar worden gebouwd. De partijen hebben ook afgesproken alles in het werk te stellen dit doel al in 2027 te realiseren. Daarmee verhogen zij hun bestaande ambities en zetten ze gericht in op versnelling van de nieuwbouw.
Ook wordt de huurstijging gematigd, gaan corporaties meer investeren in verbetering en verduurzaming van woningen en werken partijen gezamenlijk aan het verbeteren van de leefbaarheid van wijken. Het kabinet ondertekende deze Nationale Prestatieafspraken vandaag op de Woontop met Aedes, branchevereniging van woningcorporaties, en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De afspraken gelden van 2025 tot 2035.
Op basis van de eerder gemaakte afspraken zou volgend jaar de gemiddelde huurverhoging bij corporaties ruim 6% mogen zijn. Het kabinet, corporaties en gemeenten kiezen ervoor die afspraak open te breken en de gemiddelde huurstijging te beperken tot 4,5% voor 2025. Vanaf 2026 wordt de maximale jaarlijkse huurstijging gekoppeld aan een driejaarsgemiddelde van de inflatie. Dit zal ook wettelijk worden vastgelegd.
Minder regels
Met het overheidsprogramma STOER -Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving- willen de partijen afscheid nemen van onnodige regels die de bouw van meer woningen alleen maar in de weg zitten. Vooruitlopend hierop is afgesproken om uniforme eisen voor nieuwbouw te gebruiken. Daarnaast komen er geen nationale koppen op EU-regelgeving. Hierdoor kan er goedkoper en efficiënter worden gebouwd.
Regelgeving wordt aangepast, waardoor er extra ruimte komt voor woningbouw in de Schipholregio, zonder de ruimte voor Schiphol in te perken. Dit gebeurt in afstemming met de regio. Vooruitlopend hierop wordt ingezet op woningbouw in Uitgeest. Ook wordt vaart gezet op bestaande afspraken voor Rijsenhout en Kronenburg.
Parallel plannen
Woningbouw loopt volgens de ondertekenaars vaak onnodig vertraging op. Daarom is concreet uitgewerkt hoe processen en procedures efficiënter kunnen worden gemaakt en de samenwerking tussen overheden en de markt kan verbeteren.
Parallel plannen, waarmee de ontwikkeltijd van zes naar twee jaar kan, wordt dan ook een standaardvoorwaarde voor subsidies, waaronder de Woningbouwimpuls (WBI) en het gebiedsbudget. In woningbouwprojecten gaan alle partijen dezelfde data gebruiken. Bouwen moet daardoor 30 tot 50% sneller verlopen. Tevens bespaart het kosten.
Ondanks de afspraken uit de woondeals, gaat het afgeven van vergunningen volgens de overheid, woningcorporaties en de marktpartijen niet snel genoeg. Daarom gaan corporaties en marktpartijen de woondealafspraken verder uitwerken, zodat ze kunnen gaan bouwen op de afgesproken locaties. Gemeenten committeren zich dan om voldoende vergunningen af te geven.
Ook transformatie, splitsen en optoppen moeten een boost krijgen. Het Rijk, corporaties en gemeenten gaan hier op lokaal niveau mee werken. Ook komt er een landelijke aanpak. Dit wordt geregeld via de Wet versterking regie huisvesting.
Negentien afspraken
In totaal werden er 19 afspraken met de betrokken partijen vastgelegd, plus het voornemen om jaarlijks een Woontop te organiseren en eerdere afspraken te evalueren.
Neprom is positief dat er nu doorbraken komen op bouwlocaties waar al jarenlang geen overeenstemming werd bereikt tussen marktpartijen en overheden. ‘In het komende kwartaal ontwikkelen we een gezamenlijke werkwijze om snel te kunnen starten met de woningbouw op twintig locaties in Nederland’, schrijft de brancheorganisatie voor project- en gebiedsontwikkelaars in een persreactie. ‘Dat is volgens ons noodzakelijk om op jaarbasis 100.000 woningen te realiseren. Landelijke uniformering van regels, het schrappen van overbodige en tegenstrijdige regels via het programma STOER en het verkorten van bezwaar- en beroepsprocedures dragen daar ook aan bij’.
Het blijft volgens ontwikkelaars hoe dan ook een grote uitdaging om twee derde van de afgesproken woningaantallen in het betaalbare segment te realiseren naast alles wat er verder nodig is om toekomstbestendige wijken en buurten te realiseren. “Er zijn immers nog de nodige onzekerheden over de beschikbare financiële dekking en zorgen over het investeringsklimaat”, zegt Neprom-voorzitter Ronald Huikeshoven. “We hopen dat de gemaakte afspraken en uitgesproken intenties in de praktijk voldoende aanknopingspunten bieden voor onze leden om bedrijfseconomisch verantwoord te kunnen investeren in de woningbouw.”
Flexibel met eis omgaan
NVM onderschrijft het Woonakkoord dat woensdag is ondertekend in Nieuwegein in aanwezigheid van vier ministers en vrijwel alle betrokken partijen. Lana Gerssen, vakgroepvoorzitter NVM Wonen: “Als NVM zijn we gebaat bij duidelijkheid, meer rust en betere doorstromingsmogelijkheden op de woningmarkt. Dat is in het belang van kopers, verkopers en ook van makelaars. Want met de huidige aanbodkrapte en veel teleurstellingen bij woningzoekenden die achter het net vissen, is ons mooie vak niet altijd leuk meer, zo geven onze leden aan.”
NVM staat achter de twee derde betaalbaarheidseis, zoals afgesproken in het regeerprogramma, maar vindt dat hier flexibel mee om moet worden gegaan. Gerssen: “We moeten vooral bouwen naar behoefte, want de invulling van de betaalbaarheidseis ziet er overal in Nederland anders uit. De kennis en inzichten van onze 5.500 makelaars kunnen bijdragen om die lokale behoefte en betaalbaarheid met elkaar in lijn te brengen.”
Gerssen verwacht dat het in de uitvoering van het akkoord nog regelmatig zal schuren. “Het is van groot belang om iedereen aan boord te houden na dit moeizaam bereikte akkoord. Daarbij is het zaak om tot publiek-private oplossingen te komen, want marktpartijen en overheden hebben elkaar meer dan ooit nodig. Het gaat om het maximale resultaat voor woningzoekenden; dat staat buiten kijf.”
Investeringsklimaat verbeteren
De brancheorganisatie van particuliere verhuurders, Vastgoed Belang, werkt de komende maanden de gemaakte afspraken samen met betrokken partijen concreet uit. De nadruk ligt daarbij op het investeringsklimaat. “Deze afspraken vormen een goed startpunt voor een betere woningmarkt”, aldus Niek Verra, interim-voorzitter van Vastgoed Belang.
Vastgoed Belang en diverse marktpartijen stellen dat een verbetering van het investeringsklimaat noodzakelijk is. Dit is een voorwaarde om aan de ene kant de woningvoorraad uit te breiden en aan de andere kant om de verkoop van huurwoningen tegen te gaan. Volgens Vastgoed Belang is het nodig om het investeringsklimaat al op korte termijn te verbeteren. Niek Verra overhandigde de petitie ‘Ruimte voor wonen’ aan minister Keijzer tijdens het ledencongres. Een voorstel uit de petitie is de verhoging van de maximale huurprijs per WWS-punt met 20%.
Daarnaast kan de fiscale druk volgens de brancheorganisatie verlicht worden door een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting, ook voor utiliteitsbouw. Een andere optie zou het verlagen van de leegwaarderatio zijn, door deze weer in lijn te brengen met de waarde van verhuurd vastgoed. “Verhuurders willen en moeten blijven investeren in onderhoud en verduurzaming. Een verlichting van de fiscale druk en behoud van investeringsruimte is daarom hard nodig”, stelt Niek Verra. “Anders krimpt het aantal betaalbare huurwoningen steeds verder.”
Gerelateerde artikelen:
