Het aantal te bouwen woningen kan verdubbelen, maar in veel gemeenten in Nederland belemmeren betaalbaarheidseisen de nieuwbouw, stelt vastgoedadviseur CBRE op basis van recent onderzoek.
De eis dat twee derde van de woningen betaalbaar moeten zijn, dus binnen het lager en middensegment vallen, houdt de gemoederen op de Woontop bezig. Ontwikkelaars en bouwers zijn van mening dat zo’n aantal onmogelijk is zonder rode cijfers te schrijven. Uit onderzoek in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en RO blijkt echter dat twee derde betaalbare bouw realistisch is als gemeenten meebetalen. Tijdens de Woontop is een bijdrage van gemeenten al vastgesteld, al wordt volgend jaar pas duidelijk uit welk percentage -minister Keijzer stelde eerder 50% voor- de co-financiering bestaat.
CBRE publiceerde voorafgaand aan de Woontop een onderzoek waaruit blijkt, dat een verdubbeling van de woningbouw -die de afgelopen jaren op 63.000 per jaar bleef steken- mogelijk is als onder meer de betaalbaarheidseis wordt losgelaten.
‘Zo kent Amsterdam, ondanks het nijpende woningtekort, de strengste verplichting voor het bouwen van specifieke woningen naar gereguleerde huur, middelduur (huur en koop) en hoger segment (40-40-20 verdeling)’, schrijven de onderzoekers. ‘Deze maatregelen blijken ook in Amsterdam een grote belemmering voor de bouw van broodnodige nieuwe woningen. Zo is het aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen twee jaar gedaald naar 4.200 per jaar, ver onder het doel van 7.500 woningen’.
In Amsterdam 40% on hold
Uit de analyse van CBRE blijkt dat van deze geplande woningen van marktpartijen grofweg 40% on hold staat. Hierbij speelt een mix aan belemmeringen, van duurzaamheidseisen tot strikte bouwprogrammering. Hoewel de problematiek veelvoudig kan zijn, geven de ondervraagde projectontwikkelaars aan dat bij het wegvallen van de programmeringseisen 62% van alle geplande woningen die nu on hold staan weldegelijk gerealiseerd kan worden. De nieuwbouwproductie in Amsterdam zou door het versoepelen van de bouweisen dus aanzienlijk kunnen toenemen de komende jaren.
CBRE: ‘Overheidseisen aan de betaalbaarheid van woningontwikkelingen hinderen momenteel in veel projecten de financiële haalbaarheid, en daarmee de uiteindelijke realisatie van de woningen. In veel gevallen kan, ceteris paribus, een groot deel van de geplande nieuwbouwwoningen die nu on hold staat wèl worden gerealiseerd bij een versoepeling van de programmeringseisen. Zo geven projectontwikkelaars aan dat wanneer de programmeringseisen voor gereguleerde huur, middelduur (huur en koop) en hoger segment in Amsterdam van 40-40-20 naar 30-30-40 zouden gaan, maar liefst 31% van de woningen die nu on hold staan, weldegelijk gerealiseerd kan worden. In plaats van 13.200 kunnen zij dan 15.700 woningen realiseren’.
Verminderen red tape
Wanneer er helemaal geen programmeringseisen zouden worden toegepast, kan dit volgens de ondervraagde projectontwikkelaars leiden tot de realisatie van 18.600 woningen in plaats van de eerder geraamde 13.200. Daarnaast is er gekeken naar de potentie voor extra woningen in reeds geplande projecten wanneer er geen programmeringseisen zouden worden gesteld. Wanneer er minder opbrengsten hoeven worden gebruikt om onrendabele toppen van sociale- en middenhuur af te dekken, zijn er extra inkomsten om bouwkosten te dekken, wat hen in staat stelt om de geplande woningen te bouwen. Dit zou op papier kunnen resulteren in een additionele bouwcapaciteit van 4.100 woningen.
Thomas Westerhof, Head of Residential Investment Properties CBRE: “De betaalbaarheid op de gehele woningmarkt wordt niet bepaald door de segmentering van de toevoeging, maar door de grootte van de volledige woningvoorraad. Het beperken van de groei van de voorraad is de afgelopen jaren dan ook schadelijker gebleken voor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt, dan het sturen op segmentering van deze groei.”
“Betaalbaarheid van de woningmarkt is veelal een verdelingskwestie die in grote mate moet worden opgelost in de bestaande voorraad. Voldoende nieuwbouw is daarbij essentieel, omdat deze de doorstroming mogelijk maakt. Het verminderen van red tape rondom nieuwbouwprojecten vergt weinig investeringen, en biedt daarom een effectieve manier om in tijden van stagnerende bouwproductie toch het benodigd aantal woningbouwprojecten van de grond te krijgen. Hiermee verzekeren we op de lange termijn betaalbaarheid over de breedte van de markt, en daarmee een beter functionerende woningmarkt voor iedereen.”
Gerelateerde artikelen:
