Een internationale vastgoedbelegger moet van de rechter nog een kleine twee ton betalen aan het bedrijf dat tot eind 2022 de portefeuille in Nederland beheerde.
Dat de dienstverlening rammelde, doet niet meer ter zake nu partijen een vaststellingsovereenkomst hadden gesloten, overweegt de rechtbank in Den Haag.
De portefeuille van de belegger bestond in Nederland uit een groot aantal winkelpanden, kantoorpanden en woningen die veelal in verhuurde staat zijn aangekocht. In 2020 en 2021 worden met de beheerder vijf beheerovereenkomsten gesloten voor evenzoveel fondsen, waarbij wordt afgesproken dat er maandelijks beheervergoedingen werden betaald. Maar die vergoedingen worden van begin af aan niet overgemaakt.
Weigering wegens tekortschietende dienstverlening
De beleggingsmaatschappij werd bij de beheerovereenkomsten vertegenwoordigd door een derde bedrijf waarmee een assetmanagement-agreement was gesloten. Omdat de samenwerking niet vlotte, is de overeenkomst met de beheerder doorde vertegenwoordiger beëindigd per 1 januari 2023. De beheerder dient nog wel een rekening in voor de maandelijkse beheervergoedingen die nog altijd niet zijn betaald. Maar de belegger is niet van plan dat alsnog te doen. Het beheer is zodanig tekortgeschoten dat er schade is geleden: er zijn 'commercial damages' van in totaal ruim € 690.000.
De beheerder steekt de hand voor een deel in eigen boezem, want in een overdrachtsbespreking erkent die dat er "acties door ons niet goed opgepakt zijn". Er worden daarom afspraken gemaakt over de afwikkeling en de beheerder is bereid om een bedrag van € 125.000 te crediteren. Daar gaat de assetmanager namens de belegger mee akkoord. Eind 2022 wordt er ruim € 63.000 betaald aan de beheerder. Maar die neemt daar geen genoegen mee en spant een rechtszaak aan. Er staat nog een bedrag van meer dan € 181.000 open en dat moet ook worden betaald, is de claim.
Volmachten
Bij de rechtbank stelt de belegger dat de vertegenwoordiging in Nederland niet werd verzorgd door het assetmanagementbedrijf, maar via een persoonlijke volmacht door de twee mannen die daar werkzaam zijn. De overeenkomst is gesloten door een van de bestuurders van de assetmanager, die geen persoonlijke volmacht had. Daarom was hij niet bevoegd die overeenkomst te sluiten, vindt de belegger, maar de beheerder is van mening dat er op zijn minst sprake is van de schijn van volmachtverlening.
De rechter geeft de beheerder gelijk. Het assetmanagementbedrijf was in Nederland de vertegenwoordiger van de belegger en de rechtbank gaat ervan uit dat de twee betrokken mannen gevolmachtigd waren in hun hoedanigheid van werknemer - de volmacht was daarom gekoppeld aan hun verbondenheid met het bedrijf. Bovendien is nergens in de correspondentie rondom de afwikkeling van de overeenkomst aangegeven dat het vertegenwoordigende bedrijf niet bevoegd zou zijn afspraken te maken. De rechter is niet onder de indruk van de mededeling dat de eind 2022 betaalde beheervergoeding "per ongeluk" was betaald, onder meer omdat niet is geprobeerd om de betaling ongedaan te maken.
Finale kwijting
De belegger gooit het over nog een andere boeg: de overeenkomst zou door misbruik van omstandigheden tot stand zijn gekomen en daardoor zou sprake zijn van een zogeheten wilsgebrek. Welk misbruik dat precies is geweest, is volgens de rechter onvoldoende onderbouwd. Dat de belegger onder druk is gezet en dat de beheerder heeft geweigerd documenten met betrekking tot de vastgoedportefeuille over te dragen, is niet aangetoond. De rechter slaat de belegger ook het derde wapen uit handen: dat van dwaling. Pas na het sluiten van de afwikkelingsovereenkomst zou duidelijk zijn geworden hoe ernstig de tekortkomingen van de beheerder waren. De tekst van de vaststellingsovereenkomst is echter duidelijk: beide partijen wilden definitieve afspraken maken over de (financiële) afwikkeling van hun zakelijke relatie, met onder meer het gebruik van de term 'finale kwijting'. "Hierbij acht de rechtbank van belang dat [partijen] grote, professionele partijen zijn die de reikwijdte van een finale kwijting kunnen begrijpen en overzien." Pas na overdracht van de portefeuille is een deskundigenrapport opgesteld en dat is bovendien eenzijdig, vindt de rechter. Niet duidelijk is op welke manier de beheerder de mededelingsplicht zou hebben geschonden bij het sluiten van de overeenkomst. De belegger wilde juist tot een snelle afwikkeling komen, ook al wilde de beheerder de schade eerst melden bij zijn verzekeraar. "Bij de gewenste snelle afwikkeling past geen uitgebreide en volledige toelichting op alle punten waarover onzekerheid bestond. Het risico dat de schade misschien groter zou zijn, dan waar [de belegger] op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst van uitging, moet daarom in het kader van de vaststellingsovereenkomst voor rekening van [de belegger] blijven."
De belegger moet daarom de openstaande rekening plus gerechtelijke kosten alsnog betalen, zo luidt het oordeel van de rechtbank.
