De importfheffingen van Trump veroorzaken onzekerheid op de aandelen- en obligatiemarkten, waardoor beleggers kijken naar ‘alternatives’, zoals vastgoed. Dat betekent echter nog geen zonneschijn op de onroerendgoedmarkten.
Er zijn nog steeds beleggers die denken dat Donald Trump, als gewezen vastgoedtycoon, een achterliggend geostrategisch plan uitvoert, maar het zijn er wel steeds minder. Het begint eigenlijk al met Trump zelf. Even een uitstapje in de categorie ‘opa vertelt’: in 1994 schreef ik een beschouwing over de vastgoedmarkt, waarbij ik als grootste brokkenmakers in continentaal Europa Schneider, in Londen Olympia & York en in Amerika Trump beschreef. Trump verwijst nog wel eens naar zijn crises. Zijn leermoment: zorg ervoor dat je in crisistijd voldoende schulden hebt: als je een miljoen in de min staat bij de bank heb jij een probleem, maar als je een miljard in het rood staat, heeft de bank een probleem.
Zo heeft de Trump zich onder het mom van vastgoedtycoon omhoog gewerkt. In werkelijkheid kan hij als ontwikkelaar niet in de schaduw staan van grote Amerikaanse voorbeelden als Trammell Crow en Hines.
Ongebreideld opportunisme
In zijn carrièrepad valt geen strategie te ontdekken, maar des te meer ongebreideld opportunisme. Het is voor analisten een nachtmerrie om rationele forecasts te maken en te ontdekken dat Trump zich geheel aan rationele modellen onttrekt. Met deze disclaimer kunnen we een eerste inschatting maken van de betekenis van de deels gepauzeerde importheffingen van Trump.
Als eerste zoekt de kapitaalstroom een ‘way out’. Trump frustreert de wereldhandel met zijn importheffingen. Dit tast de koersen op de effectenbeurzen aan. Normaal leidt dat ertoe dat de institutionele beleggers wat meer zijn overwogen (een groter percentage alloceren) in obligaties. Door de onzekerheid over een Amerikaanse recessie die Trump veroorzaakt, zijn Amerikaans schuldpapier van de overheid en de dollar aangeschoten wild geworden. De gedachte is dat Trump importheffingen temporiseerde na de val van de obligatiemarkt – niet de aandelenmarkt. Hoe dan ook, de enige categorie die op dit moment aan de malaise ontkomt, zijn de ‘alternatives’, een categorie met private equity, infrastructuur en vastgoed.
Dit kan betekenen dat er meer geld beschikbaar komt voor beleggingen in vastgoed. Dat kan echter alleen maar als er vastgoed op de markt komt dat aan de rendementseisen voldoet.
Trage tanker
Hoe dat werkt, laat het grootste pensioenfonds in Nederland, ABP, zien. Na lang aandringen van de politiek heeft het ABP zijn asset manager APG opdracht gegeven om € 5 mrd extra te beleggen in Nederlandse woningen. Prima, heeft APG gezegd, maar betekent het dat dit bedrag koste wat kost mag worden geïnvesteerd, en zo ja, mag het aandeel vastgoed in de portefeuille dan stijgen? Twee keer nee, zei asset manager Robert-Jan Foortse in een interview in PropertyNL. APG gaat kijken of het geschikte woningprojecten kan vinden en slaat pas toe als die in de totale portefeuillestrategie passen. Institutionele beleggers zoals ABP varen als een tanker die centimeter voor centimeter van de kade komt.
Willen wereldwijd de investeringen in vastgoed kunnen toenemen, dan is daarvoor een geschikt product nodig – lees een gezonde huurontwikkeling. Dat is na het optreden van Trump niet makkelijk. Industrieel vastgoed wordt zwaar geraakt door de importheffingen, waarbij Nederland volgens Oxford Economics vol in de vuurlinie ligt.
Negatieve kettingreactie
Uit het paasrapport van de onderzoekers blijkt dat de vooruitzichten voor de Europese vastgoedmarkt zijn verslechterd ten opzichte van het onderzoek in maart. Het instituut heeft zijn prognose voor de kapitaalgroei voor alle vastgoedobjecten met 50 basispunten verlaagd naar 1,5% per jaar voor de periode 2025–2026. Ook verwacht het dat de lagere vraag naar commercieel vastgoed de huurgroei negatief zal beïnvloeden. Logistiek wordt het zwaarst getroffen. Omdat landen minder naar de VS exporteren, zullen ze vrijwel zeker ook minder importeren van andere handelspartners, wat een negatieve kettingreactie veroorzaakt. In Europa zullen de industriële markten in Centraal- en Oost-Europa, Duitsland en andere kleine, open economieën, zoals Nederland en de Scandinavische landen, het zwaarst getroffen worden. Veel van deze markten hebben een aanzienlijke directe handelsblootstelling aan de VS. Logistieke knooppunten in Nederland zijn vaak geïntegreerd in toeleveringsketens die de VS bedienen.
De kantoren- en de woningsector lijken volgens het instituut de relatieve ‘winnaars’ te zijn. ‘We zien minder neerwaartse gevolgen van de tarieven voor kapitaalgroei in deze sectoren, tenzij er een grote schok in de werkloosheid optreedt of de dienstensector onderdeel wordt van de vergeldingsmaatregelen.’
Achilleshiel
De woningbouw is volgens Oxford Economics de sterkst groeiende sector op basis van de verwachte kapitaalwaarde voor de komende twee jaar. Daarbij hebben de Britse onderzoekers niet gerekend met het Nederlandse kabinet, dat de achilleshiel heeft beschadigd en de huren heeft bevroren. Daarmee luidt de conclusie: of je nu gebeten wordt door Donald of door Mona, zonder kleerscheuren kom je er als belegger niet mee weg.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2025
