De leegstand van kantoren in het centrum van Amsterdam en de Zuidas blijft op historisch lage niveaus, stellen NL Real Estate en Knight Frank op basis van hun Dutch Office Market Report 2024.
Het onderzoek richt zich op de vier grote steden. Naast het geringe leegstandspercentage op de Amsterdamse Zuidas en in het centrum, concluderen de onderzoekers dat de vraag in Den Haag opvallend toe nam. De kantorenmarkt in Rotterdam bleef stabiel in 2024 met een constante vraag en de vraag naar kantoren in Utrecht werd gedreven door grote transacties.
Afname in Amsterdam
In 2024 was er in de regio Amsterdam een afname van de vraag naar kantoorruimte. Deze terugloop had invloed op de gehele markt, maar was vooral merkbaar in de stad Amsterdam zelf en in de regio Hoofddorp/Schiphol. In Amsterdam daalde de opname in vergelijking met 2023, voornamelijk door een verminderde vraag naar grotere kantoorruimtes en een verschuiving naar kleinere eenheden van 200-1.000 m².
Ondanks een hoog volume aan kleinere huurtransacties, bereikte de totale opname van kantoorruimte in Amsterdam ongeveer 180.000 m², wat 14% lager is dan in 2023. Hoewel grote huurtransacties minder vaak voorkwamen, bleven enkele grote huurders actief, waaronder Industrious, Unilever Ice Cream, United Legendz, de Kamer van Koophandel, Nationale-Nederlanden en Van Lanschot Kempen. Van Lanschot Kempen maakte met name headlines door bijna 20.000 m² te huren in het voormalige Philips-hoofdkantoor, het Breitner Center, op de Omval locatie nabij Station Amstel.
De belangstelling van huurders bleef zich richten op kantoorgebouwen in het stadscentrum en het zuidoostelijke district, met een significant aantal transacties ook in het zakelijke district Sloterdijk. In tegenstelling daarmee zag de Zuid-as een sterke afname van de vraag, waarbij de totale opname onder de 22.000 m² bleef, een recordlaagte.
Ondanks de lagere dan verwachte opname bleef de beschikbaarheid van kantoorruimte grotendeels onveranderd. Hoewel ongeveer 56.000 m² werd verwijderd uit de kantoorvoorraad, werd dit gecompenseerd door nieuwe leegstand door vertrekkende bedrijven. De toegenomen opname van tweedehands kantoorruimte was niet genoeg om de algehele beschikbaarheid aanzienlijk te verlagen.
Eind 2024 was er bijna 990.000 m² kantoorruimte beschikbaar voor verhuur in Amsterdam, wat 15,5% van de totale voorraad van de stad vertegenwoordigt. Hoewel de beschikbaarheid in de districten Zuidoost en Sloterdijk afnam, werd dit gecompenseerd door de stijgende leegstand in het stadscentrum en het Zuidas district. De leegstand in zowel het stadscentrum als de Zuidas bleef echter op historisch lage niveaus. Het leegstandspercentage op de Zuidas, onder de 5%, ligt zelfs onder het structurele leegstandspercentage.
Opvallende stijging Den Haag
De kantorenmarkt in Den Haag en de omliggende gebieden kende in 2024 een opvallende stijging in de vraag naar kantoorruimte, met aanzienlijk meer huur- en verkooptransacties dan in 2023. Deze groei werd echter voornamelijk gedreven door een klein aantal grote transacties. De Rijksvastgoedbedrijf speelde een sleutelrol in de vraag van huurders, met de opname van bijna 77.000 m² kantoorruimte. Als gevolg hiervan vertegenwoordigde Den Haag een aanzienlijk aandeel van de totale opname in de regio, met ongeveer 104.000 m² verhuurd, wat een stijging van 70% ten opzichte van 2023 betekent.
Hoewel grote deals een cruciale rol speelden, betrof de meerderheid van de transacties kantoorruimtes tussen de 200 en 500 m², met ook sterke vraag naar eenheden van 500 tot 2.500 m². De belangstelling van huurders en kopers was voornamelijk geconcentreerd in het stadscentrum en het Beatrixkwartier (Bezuidenhout), waar de deal van het Rijksvastgoedbedrijf bijzonder invloedrijk was. Daarentegen was er beperkte activiteit in het gebied rond het Congrescentrum, ondanks de beschikbaarheid van kantoorruimte. De opname in de Laakhaven was ook laag, ondanks ruime beschikbaarheid.
Rotterdam blijft stabiel
De kantorenmarkt in Rotterdam bleef in 2024 sterk, met opnamecijfers die gelijk waren aan die van 2023. De stabiliteit in het transactievolume was niet alleen te danken aan de constante vraag in Capelle a/d IJssel, maar ook aan een gunstig marktkliemaat in Rotterdam zelf, waar de opname bijna 87.000 m² bereikte. De meeste activiteit kwam van huurders die op zoek waren naar kantoorruimtes tussen de 200 en 1.000 m², hoewel er ook verschillende grote transacties plaatsvonden. Een van de meest significante deals was de huur van 7.000 m² door Unilever in een nieuw gebouw op Beursplein, waar het bedrijf in 2025 zal verhuizen. Andere grote transacties waren onder andere Capabel Onderwijs, dat 4.700 m² huurde in Kop van Zuid. De aantrekkingskracht van Rotterdam bleef sterk, met de kantooropname in de stad die bijna 85% van de totale transacties in de regio vertegenwoordigde.
Hoewel de vraag in Rotterdam zich concentreerde in het stadscentrum, was de verhuuractiviteit daar zwakker dan in 2023. De interesse in de Alexanderbuurt en Kop van Zuid nam echter aanzienlijk toe, terwijl het Brainpark-kantoorgebied stabiele transactieniveaus behield. Ondanks de sterke opname bleef de beschikbaarheid van kantoorruimte bijna ongewijzigd ten opzichte van 2023. Aan het einde van het jaar was er ongeveer 396.000 m² beschikbaar voor verhuur in Rotterdam, wat 12,3% van de totale voorraad vertegenwoordigt.
Het stadscentrum bleef worstelen met hoge leegstandscijfers, met ongeveer 223.000 m² beschikbaar aan het einde van het jaar. Hoewel de algehele beschikbaarheid in Rotterdam stabiel bleef, slaagde Capelle aan den IJssel erin zijn leegstand te verlagen, vooral in het Rivium-district.
Grote huurtransacties in Utrecht
De kantorenmarkt in Utrecht kende in 2024 verrassend sterke vraag, met een totale opname van ongeveer 115.000 m², ver boven de niveaus van 2023. Het merendeel van deze activiteit werd gedreven door de stad Utrecht, waar verschillende grote huurtransacties plaatsvonden.
Een opmerkelijke ontwikkeling was de beslissing van pensioenbelegger PGGM om haar activiteiten te consolideren in Utrecht, door ongeveer 27.000 m² te huren in het Hoog Catharijne-complex. Ook De Volksbank speelde een belangrijke rol door 22.000 m² te huren aan de Croeselaan. Deze transacties zorgden ervoor dat het gebied rond Utrecht Centraal Station het belangrijkste kantoorhotspot van de stad werd, met een totale opname in de omgeving van meer dan 70.000 m² – meer dan twee derde van de totale vraag in Utrecht.
Buiten het stadscentrum nam de vraag ook toe in het kantoorpark Rijnsweerd, waar bouw- en ontwikkelingsbedrijf Ballast Nedam 5.100 m² kantoorruimte kocht. Andere districten in Utrecht zagen echter weinig activiteit. Onder de omliggende gemeenten presteerde alleen Houten goed, met een opname van ongeveer 6.000 m², een verbetering ten opzichte van het voorgaande jaar.
Hoewel grote deals een sleutelrol speelden op de Utrechtse markt, vertegenwoordigden transacties met kantoorruimtes tussen de 200 en 2.500 m² een significant aandeel van de totale opname. Over het algemeen nam de beschikbaarheid van kantoorruimte in de regio Utrecht in 2024 licht af.
Ongeveer 45.000 m² werd uit de markt genomen voor woon- en andere herontwikkelingsprojecten. De grootste afname was te zien in de stad Utrecht, waar de beschikbaarheid met meer dan 7% daalde, waardoor er ongeveer 251.000 m² leegstond – gelijk aan 9,3% van de totale voorraad van de stad. De krapper wordende aanbod was vooral gunstig voor het stadscentrum en het kantoorpark Rijnsweerd.
Gerelateerde artikelen:
