Om de bouwambities voor huurwoningen te realiseren is verbetering van het investeringsklimaat nodig. Dat blijkt uit een nieuwe analyse van DNB naar de financiering van private huurwoningen.
Daarnaast is er al jaren het streven om elk jaar 100.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. Het realiseren van deze ambitie vraagt niet alleen om voldoende bouwlocaties, stikstofruimte en personeel, maar ook om aanzienlijke financiële middelen. We schatten dat jaarlijks 40 miljard euro nodig is voor de bouw van 100.000 woningen.
Zonder extra investeringen dreigt een tekort aan kapitaal voor de beoogde nieuwbouw, terwijl private huurwoningen een belangrijke bijdrage moeten leveren aan de uitbreiding van het woningaanbod.
Een goed functionerende woningmarkt is belangrijk voor een gezonde en stabiele economie. Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben immers directe gevolgen voor huishoudens, bedrijven en het financiële stelsel. Nederland kampt echter met een krappe woningmarkt, terwijl de bevolking en het aantal huishoudens naar verwachting ook de komende jaren blijven groeien.
Om de tekorten op de woningmarkt terug te dringen moet er van de woningen die erbij komen 30% sociale huurwoningen zijn. Daarnaast zijn vooral koopwoningen en privaat gefinancierde huurwoningen nodig.
Ongeveer € 6,4 mrd van de genoemde veertig miljard betreft nieuwe private huurwoningen, dat wil zeggen huurwoningen buiten de corporatiesector, met zowel gereguleerde als vrije-sectorhuur. De nieuwe analyse van DNB richt zich op de financiering van die private huurwoningen.
Kleinere rol overheid
Bij de financiering van nieuwbouw speelt de overheid een kleinere rol dan vroeger. Waar woningbouwsubsidies in de jaren tachtig opliepen tot circa 1,8% van het bruto binnenlands product (bbp), bedragen de huidige directe bouwsubsidies slechts 0,1% van het bbp. Tegelijkertijd zijn de bouwambities hoog en wordt de woningmarkt in toenemende mate gereguleerd. Gezien de omvang van de benodigde middelen en de beperkte begrotingsruimte lijkt een terugkeer naar het historische niveau van publieke financiering niet haalbaar.
Daarom zijn de ambities alleen haalbaar als marktpartijen voldoende bijdragen. Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 ongeveer €3,6 mrd in private huurwoningen, ruim de helft van de geschatte financieringsbehoefte per jaar. Het grootste deel daarvan komt van Nederlandse pensioenfondsen, maar naar verwachting zal hun bijdrage niet aanzienlijk verder toenemen. Uitbreiden van hun investeringen in Nederlands vastgoed kan namelijk ten koste gaan van de spreiding van beleggingen over verschillende landen en typen beleggingen.
Dat betekent dat een groter deel van de resterende financiering van andere partijen moet komen, bijvoorbeeld van internationale investeerders. Door hogere rentes, belastingwijzigingen en strengere regels voor huurwoningen is investeren in Nederlandse huurwoningen voor grote buitenlandse partijen minder aantrekkelijk geworden. Hun aandeel in de investeringen is dan ook gedaald van ongeveer een derde in 2022 naar vrijwel nul in 2025.
Ook particuliere beleggers zijn terughoudender geworden. Zij verkopen sinds 2023 meer huurwoningen dan zij aankopen. Door hogere rentes, belastingwijzigingen en huurprijsregulering zijn huurwoningen ook voor hen minder aantrekkelijk geworden als belegging.
Beter klimaat
Een verbetering van het investeringsklimaat is daarom noodzakelijk om voldoende privaat kapitaal aan te trekken voor de woningbouwopgave. Daarvoor zijn drie belangrijke maatregelen wenselijk:
- Creëer meer beleidszekerheid voor beleggers door regelgeving beter voorspelbaar te maken en zorg voor een langetermijnvisie.
- Dring bovenwettelijke gemeentelijke eisen terug om de complexiteit van nieuwbouwprojecten te verkleinen. Minder en uniformere lokale eisen verkleinen de complexiteit van het nieuwbouwproces en vergroten de kans dat projecten worden gerealiseerd.
- Evalueer de Wet betaalbare huur op de gevolgen voor nieuwbouwfinanciering en houd daarbij nadrukkelijk rekening met de investeringsbereidheid van beleggers. Een zwaardere weging van de woningwaarde binnen de huurprijsregulering kan bijvoorbeeld belemmeringen voor investeringen verminderen, het verkopen van huurwoningen beperken en tegelijkertijd excessieve huurprijzen voorkomen.
Met deze maatregelen kan de overheid de randvoorwaarden voor investeringen in private huurwoningen verbeteren en daarmee bijdragen aan de woningbouwambities. Het behalen daarvan vereist uiteindelijk een zorgvuldige afweging tussen voldoende woningbouw, een betaalbare huurmarkt en een duurzaam investeringsperspectief voor marktpartijen.
