Verkoop onder Voorwaarden maakt koopwoningen betaalbaar voor kopers die het anders niet hadden kunnen betalen, zegt columnist Johan Conijn.
In principe worden koopwoningen die te koop worden gezet altijd gekocht. Soms duurt het wat langer, soms is de vraagprijs in eerste instantie te hoog, maar dat de verkoop niet lukt is een uitzondering. Ook koopstarters slagen erin om een koopwoning te bemachtigen, zoals blijkt uit de overzichten van het Kadaster. Zo bezien zou je kunnen zeggen dat koopwoningen betaalbaar zijn, simpelweg omdat er iemand is die de koopprijs betaalt. De wens voor meer betaalbare koopwoningen lijkt zo automatisch te worden vervuld als er maar woningen worden gebouwd, ongeacht de hoogte van de koopprijs.
Het zal duidelijk zijn dat met deze redenering de kern van de discussie wordt gemist. Het gaat er niet om dat de woningen worden gekocht, maar wie daarin slaagt. Op de koopwoningmarkt bepaalt vooral de omvang van de portemonnee wie slaagt, en wie niet. De achterliggende vraag is echter of koopkracht het enige criterium zou moeten zijn of dat ook andere criteria een rol zouden moeten spelen. Het is een maatschappelijke realiteit dat ook potentiële kopers met een minder gevulde portemonnee een kans zouden moeten krijgen op een koopwoning. Dat is nodig voor het lokale draagvlak van bouwprogramma’s. Ook is het een bescheiden aanzet om opwaartse mobiliteit te bevorderen.
Voorrang geven voor de ene groep impliceert wel achterstelling van een andere groep. Nieuwe koopwoningen betaalbaar maken voor kopers die het anders niet hadden kunnen betalen, levert nog meer dilemma’s op. Verkopen onder de marktprijs levert bij doorverkoop een ‘windfall profit’ op voor de eerste koper. Ervoor zorgen dat de marktprijs wel betaalbaar is, kan ertoe leiden dat de woningen betrekkelijk klein moeten zijn, omdat ze anders te duur worden. Wellicht geen aantrekkelijke opties.
Er zijn alternatieven. Woningen met Verkoop onder Voorwaarden bieden een antwoord op de dilemma’s van betaalbare koopwoningen. Het gaat onder meer om KoopGarant, SlimmerKopen en Koopstart. Deze vormen hebben gemeenschappelijk dat de verkoop op basis van de marktprijs plaatsvindt. Voor een deel van de koopprijs, veelal 25%, is er sprake van een uitgestelde betaling. Bij verhuizing betaalt de koper het bedrag van de uitgestelde betaling alsnog, samen met een deel van de waardestijging. Met het delen van de waardestijging wordt de aanbieder gecompenseerd voor het later ontvangen van een deel van de koopsom. En de koper ontvangt voor 75% van de marktprijs de kwaliteit behorende bij 100% van de marktprijs. Bovendien heeft de koper een aanbetaling voor een volgende koopwoning met zijn deel van de waardestijging.
Woningen met Verkoop onder Voorwaarden zijn tot op heden nagenoeg uitsluitend door woningcorporaties aangeboden. Woningcorporaties staan ook voor een dilemma bij het aanbieden van deze woningen. Hun kerntaak is het aanbieden van huurwoningen, maar de nieuwbouw van huurwoningen ligt al ver onder de taakstelling. Betaalbare koopwoningen aanbieden met Verkoop onder Voorwaarden leidt ertoe dat er vermogen beklemd is door de uitgestelde betaling. Bevordering van eigenwoningbezit komt zo op de tweede plaats.
Een ander alternatief is het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, dat naar verwachting in het voorjaar van 2025 van start gaat. Door een bijdrage van het Rijk van € 100 mln kan het Fonds aanbod van nieuwbouwkoopwoningen met Koopstart mogelijk maken. Ook Koopstart werkt met een uitgestelde betaling en het delen van de waardestijging. Daarmee is het een revolverend fonds. Naar verwachting kunnen in de komende 10 jaar in totaal 3450 koopwoningen met Koopstart gerealiseerd worden. Dat is gemiddeld 345 woningen per jaar. Als er circa 25.000 betaalbare woningen per jaar gebouwd zouden moeten worden, is dat een druppel op een gloeiende plaat. Iedere druppel is meegenomen, maar de dilemma’s bij het realiseren van betaalbare woningen staan in volle omvang recht overeind. Er is meer nodig voor betaalbare koopwoningen.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 13 december 2024
