De overeenkomst tussen varkens en vastgoed is natuurlijk de varkenscyclus, misschien wel de meest basale economische wetmatigheid.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 28 september 2018
Op middelbare scholen wordt deze in een van de eerste lessen economie uitgelegd. Als de vraag groter is dan het aanbod stijgt de prijs. Een hogere prijs stimuleert producenten om het aanbod te vergroten. Een groter aanbod leidt vervolgens tot prijsdaling, die op zijn beurt leidt tot minder aanbod. Enzovoort. U kent het wel.
Iedereen in het vastgoed is ermee bekend. Nu zou je denken dat je op wetmatigheden kunt inspelen. Immers: het kan iets langer of korter duren, maar na een piek komt altijd een dal en vice versa. Dus anticyclisch denken zou het devies moeten zijn. Toch komt dat nog maar weinig voor. We beschikken over meer data en transparantie dan ooit tevoren. Mondiale renteverwachtingen? Twee keer klikken en je weet alles. De gemiddelde m²-prijs van appartementen in Meppel-centrum? Eén telefoontje en een doorwrocht rapport van een grote consultant landt in de inbox. Maar zijn we daardoor beter in staat om op het economisch getij te anticiperen? Welnee.
Enkele jaren geleden, toen de kantorenleegstand op voorpagina’s werd aangeduid als een groot maatschappelijk probleem en tot op ministerieel niveau gesproken werd over sloopfondsen, kochten enkele, vooral buitenlandse, investeringsmaatschappijen voor een habbekrats hier kantorenportefeuilles op. Nuchtere rekenaars, die wisten dat het vanzelf goed komt als je maar goedkoop inkoopt. Hun researchafdelingen meldden dat West-Europa relatief goedkoop was, en ze sloegen hun slag onder het motto ‘timing is everything’. En de Nederlandse vastgoedpartijen? Wij praten elkaar de misère aan tijdens een recessie en de Provada-lunch gaat naadloos over in de borrel zodra de zon in vastgoedland weer schijnt. En emotie zegeviert weer eens over ratio.
De waan van de dag... enkele maanden geleden hoorde ik een collega-ontwikkelaar zeggen dat het zo fijn was dat we eindelijk uit de crisis waren. Terwijl dat volgens het CBS toch echt al sinds 2013 het geval is. Die kan dus binnen afzienbare tijd nog wel eens opkijken bij de volgende recessie. Nog een voorbeeld: in 2013 konden wij slechts met moeite een belegger vinden voor een woonproject in de Amsterdam-Zuid. De beleggers die wij benaderden zagen wel in dat de markt er zo slecht voor stond dat een prijsstijging een zekerheid was. Hun marktonderzoekers konden zich echter slechts baseren op de actualiteit, en tijdens de crisis een toekomstige waardestijging inprijzen behoorde niet tot de mogelijkheden. De belegger die uiteindelijk van ons kocht schrijft sindsdien natuurlijk dubbelcijferige jaarrendementen op het project.
De overheid kan er ook wat van. Zo maar wat voorbeelden. In de crisis volop ontwikkellocaties schrappen, terwijl grotere uitleglocaties een ontwikkelhorizon hebben die meerdere cycli overspant. En weet u nog dat de overdrachtsbelasting op bestaande woningen werd verlaagd naar 2%, terwijl tegelijkertijd de omzetbelasting op nieuwbouw werd verhoogd naar 21%? Niet echt bevorderlijk voor bouwbedrijven die al de grootste moeite hadden om het hoofd boven water te houden. Samen met het beperken van de hypotheekrenteaftrek leidde het tot grootschalig afvloeien van bouwpersoneel. En weinig verrassend kampt de bouw nu met een ongekend personeelstekort, kennen we tekorten op grote delen van de woningmarkt en komen starters nauwelijks meer aan de bak. Nog één dan: in Amsterdam is betaalbaar wonen onbereikbaar geworden. Terwijl de remedie natuurlijk is om alles op alles te zetten om de productie op te voeren, kiest het gemeentebestuur nu voor regulering. Ik kan u beloven: daarvan hoeft u voor de hoofdstedelijke woningproductie en de betaalbaarheid geen wonderen te verwachten, integendeel.
De varkenscyclus. Voor iedereen een open deur. Des te meer is het een raadsel dat wij er maar niet goed in slagen daarop anticyclisch in te spelen.
Arno van der Voort is managing partner van Provast. Hij geeft de column door aan Jan van Barneveld, directeur van De Alliantie Ontwikkeling
