Volgens CBRE is na de verkiezingsuitslag meer regulering op de woningmarkt te verwachten in in elk geval Amsterdam, Rotterdam en Utrecht.
Niet eerder was volgens een rapportage van CBRE Group de woonproblematiek aan de vooravond van gemeentelijke verkiezingen zo groot als nu. Veel debatten draaiden om nieuwe regulering, stimulering van de doorstroming en andere lokale oplossingen om de woningmarkt vlot te trekken. Wat betekent de verkiezingsuitslag voor het woningmarktbeleid in de grootste vijf steden?
Gemeenten, beleggers, woningcorporaties en projectontwikkelaars willen volgens CBRE allemaal hetzelfde: een inclusieve, duurzame en betaalbare stad. Of dat nu in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht of Eindhoven of daarbuiten is. Juist samenwerking en onderling vertrouwen kan tot een verhoogde bouwproductie leiden, zeker als er oog blijft voor elkaar belangen. Wat dat betreft geeft Eindhoven de steden in de Randstad misschien wel het beste voorbeeld.
Amsterdam
In de hoofdstad is de PvdA na drie achtereenvolgende verliezen de grote winnaar. Een samenwerking met GroenLinks (acht zetels) ligt voor de hand. Huidige coalitiepartner D66 (zeven zetels) kan de coalitie compleet maken.
‘Gaan we uit van dit voor de hand liggende scenario,’ zegt CBRE, ‘dan zal de woningmarkt in grotere mate te maken krijgen met regulering, actief grondbeleid en nieuwe toewijzingscriteria.’ Zo hoopt de coalitie volgens CBRE een hogere woningbouwproductie, betaalbare woningen en het behoud van de inclusieve stad te realiseren. PvdA en GroenLinks willen het middenhuursegment (€ 752 tot € 1050) eeuwigdurend reguleren – het liefst landelijk, anders via een verhuurdersvergunning. Corporaties krijgen een grotere rol toebedeeld. Zij moeten woningen bijbouwen, in de sociale sector, middenhuur en goedkope koopsector. Bij de toewijzing van huurwoningen zullen meer restricties gelden: denk aan verplichte percentages aan jongeren, bestaande wijkbewoners en mensen met kritische beroepen. Daarnaast zal de beoogde coalitie discussiëren over het woningbouwprogramma. Dit scenario maakt de stad aanzienlijk minder aantrekkelijk voor beleggers, verwacht CBRE.
Stapelregulering maakt een vrije exploitatie namelijk onmogelijk, en daarmee onaantrekkelijk – al zullen enkele institutionele beleggers vanwege hun ESG-beleid nog in de hoofdstad blijven investeren. De verwachte regulering vertraagt ook de voortgang in de woningbouwproductie. En werkt bovendien door in de businesscase voor projectontwikkelaars, die al zwaar onder druk staan door stijgende bouwkosten, energieprijzen, arbeidslasten, hoge grondkosten en oplopende duurzaamheidseisen.
Rotterdam
Rotterdam is volgens CBRE een verdeelde stad, en de verkiezingsuitslag zou dat bevestigen. De huidige regenboogcoalitie van VVD, GroenLinks, D66, PvdA, CDA en CU-SGP is haar meerderheid kwijt.
Alle partijen zijn het erover eens dat er in Rotterdam meer moet worden gebouwd – met name in het betaalbare segment. Niet iedereen noemt aantallen, maar er wordt ingezet op zo’n 25.000 woningen in de komende vier jaar. Bij de invulling hiervan wijken de standpunten wel af. VVD vindt dat er te veel sociale huur is, terwijl andere grote partijen juist inzetten op behoud (D66) of uitbreiding (PvdA, GroenLinks, Leefbaar). Alle partijen erkennen dat het middensegment moet worden uitgebreid – met of zonder puntensysteem.
'Dat er woningen bij moeten komen, is duidelijk.' zegt CBRE. 'Maar wáár, daar is veel discussie over.' Locaties als Brainpark worden door veel partijen omarmd, maar de toekomst van Rotterdam The Hague Airport wordt een heet hangijzer. Het initiatiefvoorstel van GroenLinks, PvdA, SP, Partij voor de Dieren en CU-SGP om het vliegveld in een regio met 10.000 woningen te transformeren, kan momenteel niet op een meerderheid rekenen.
Doordat meerdere partijen zich inzetten voor behoud van alle Rotterdammers – ongeacht hun levensfase – ontstaan er kansen voor een diverser beleggingsproduct. Denk aan studentenwoningen, maar ook concepten als co-living voor starters en toekomstbestendige woningen en woon-zorgcomplexen voor senioren. Dit maakt Rotterdam aantrekkelijk voor een bredere groep beleggers. Nieuwbouwprojecten moeten wel financieel haalbaar blijven. Dit kan lastig worden door de waarschijnlijk strengere regulering, met name op het gebied van de verdeling sociaal-midden-duur.
Den Haag
De uitslag van de gemeenteraadsverkiezingen in Den Haag is vergelijkbaar met die van vier jaar geleden. De huidige coalitie van D66, VVD, GroenLinks, CDA en PvdA behoudt daarnaast naar verwachting een meerderheid.
Betaalbaar wonen komt terug in alle Haagse verkiezingsprogramma’s, maar de invulling verschilt. VVD wil de norm van 30% sociale huur loslaten en zoekt de oplossing in afspraken met investeerders, terwijl D66 en HvDH juist vasthouden aan de eis en GroenLinks deze wil verhogen naar 40%. Sociale huur blijft dus een belangrijke factor bij nieuwbouwprojecten.
Er is een gigantische vraag naar passende accommodatie in de hofstad: er heerst niet alleen een groot tekort aan betaalbare woningen, ook zijn er te weinig studenten- en seniorenwoningen. Beleggers kunnen een deel van de oplossing vormen – ondanks tegenstand van sommige partijen. D66 wil met name particuliere beleggers aan banden leggen, maar pleit ook voor een tijdelijke begrenzing van huren in gebieden met excessieve huurstijging. Ook GroenLinks belicht vooral de negatieve kant van beleggers en ziet graag een algehele opkoopbescherming. De VVD en HvDH staan welwillender tegenover investeerders en ontwikkelaars.
Utrecht
GroenLinks (negen zetels) en D66 (acht zetels) blijven de grootste partijen in Utrecht, ondanks dat ze allebei aardig hebben ingeleverd. Hierdoor zullen ze op zoek moeten naar een nieuwe coalitie. Toch lijkt een nieuw blok met de twee grootste onvermijdelijk, gezien de brede spreiding van zetels in de gemeente.
Een paars-groene coalitie met GroenLinks, D66, VVD en PvdA lijkt het meest voor de hand te liggen, maar dan moeten de partijen het vooral eens worden over de nieuwbouwontwikkeling in Rijnenburg. Daarnaast zal er discussie ontstaan over hoe vast het bouwprogramma (invoering 40-40-20) moet zijn en in hoeverre additionele exploitatieverplichtingen in het bestemmingsplan moeten worden vastgelegd. Hierdoor kan het in Utrecht nog veel kanten op.
De kans lijkt groot dat Utrecht meer zal sturen en reguleren in de realisatie en exploitatie van woningbouw. Alle partijen zijn tot op zekere hoogte voorstander van harde of zachte afspraken met projectontwikkelaars over het bouwprogramma, de prijsstelling en de toewijzing. Toch is er geen sprake van een Amsterdamse hoeveelheid regeldruk. De businesscase voor nieuwe ontwikkelingen kan onder druk komen te staan met de eventuele introductie van een hard 40-40-20-beleid, zoals in de hoofdstad.
Eindhoven
GroenLinks is in Eindhoven de grote winnaar van de verkiezingen: de partij krijgt waarschijnlijk negen zetels. Van de coalitiepartijen kregen VVD (zes zetels) en PvdA (vijf zetels) minder stemmen dan vier jaar geleden, terwijl het CDA (zes zetels) stabiel blijft. Toch houden de Eindhovenaren vertrouwen in de huidige coalitie.
Aan de partijprogramma’s valt volgens CBRE op hoe eensgezind ze zijn vergeleken met de partijen in de vier grote steden in de Randstad. De voornaamste meningsverschillen gaan over het bouwprogramma – met name de hoeveelheid sociale huurwoningen. Om de woningproblematiek op te lossen, zoeken alle partijen de samenwerking met woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers op. Lichtend voorbeeld: het triple helix-model dat Eindhoven qua tech op de kaart heeft gezet, dat wil zeggen: een overheid, bedrijfsleven en kennisinstellingen die samenwerken.
Het wil gezamenlijk de bouwproductie een impuls geven én zorgen dat de juiste doelgroepen – studenten, ouderen en mensen met een laag of middeninkomen – hiervan profiteren. Ook zijn de partijen het eens over de beoogde locaties. De winkelcentra Woensel en Kastelenplein staan aan de vooravond van een herontwikkeling: de centra krijgen een impuls en er worden woningen aan toegevoegd.
Door de benadering van de gemeente ontstaan er de komende jaren in Eindhoven veel samenwerkingskansen voor beleggers en ontwikkelaars. Om de bouwproductie te verhogen, de regio succesvoller te maken en de stad te verduurzamen – met oog voor alle doelgroepen die de stad maken. Vooral in herontwikkelgebieden liggen veel kansen.
