Amerikaanse kantoren overgewaardeerd door negeren huurkorting

Dat stellen Stefan Weiss, Christina Tong, Dennis Schoenmaker en Frank Verwoerd van de internationale vastgoedadviseur CBRE in het artikel ‘How overvalued is the U.S. Office?’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Uit het artikel blijkt dat de waardedalingen van kantoren mogelijk worden onderschat voor een aantal Amerikaanse steden, met aanzienlijke verschillen in onderschatting tussen verschillende regio’s. Dit heeft belangrijke gevolgen voor Europese investeerders die minder bekend zijn met de lokale nuances en het groeiende belang van huurkortingen in de Amerikaanse kantorenmarkt. Een nauwkeuriger evaluatie van toekomstige kasstromen stelt internationale investeerders in staat investeringskansen beter te vergelijken tussen regio's met sterk verschillende standaarden voor huurcontracten, stellen de onderzoekers.

Financiële voordelen

De ontwikkeling van de gevraagde huren oogt stabiel, maar doordat kantooreigenaren huurders allerhande extra financiële voordelen bieden, zijn de effectieve huurinkomsten in verschillende regio’s flink gedaald. De taxatiewaarden van Amerikaanse kantoren kregen een dubbele tik door de populariteit van hybride werken en de monetaire verkrapping. Hoewel deze afwaarderingen naar historische maatstaven al indrukwekkend zijn, worden ze  naar inzicht van de onderzoekers berekend op basis van kapitalisatie van de contracthuren via een geschatte marktrente. In die benadering blijft de opkomst van tal van concessies in huurcontracten buiten beschouwing.

In het verleden waren de vraaghuren een goede indicatie voor de prestaties van een Amerikaans kantoorgebouw. Als de economie tegen zat, verlaagden verhuurders de huur. De auteurs zien nu ander gedrag bij kantooreigenaren. De gemiddelde landelijke vraaghuren voor kantoren zijn van het eerste kwartaal 2020 tot het vierde kwartaal van 2023 licht gestegen, terwijl een flinke daling in de nominale vraaghuren was verwacht.

Toename in huurconcessies

Hoewel dit deels kan worden toegeschreven aan stijgende kosten die prijsverlagingen onhaalbaar maken, is er ook een grote toename geweest in het gebruik van huurconcessies om de ‘hoofdhuren' zoveel mogelijk intact te laten. Om het effect daarvan inzichtelijk te maken ontwikkelde CBRE Econometric Advisors (CBRE EA) de Effective Rent Series, een berekening waarin de toekomstige kasstromen van een huurcontract inclusief concessies worden verdisconteerd in een netto contante waarde.