Redevco, het voormalige beleggingsvehikel van C&A, gaat meer doen aan ontwikkeling. Ceo Jaap Blokhuis ziet het als iets onvermijdelijks. Probleem van de belegger is dat de run op goede vastgoedbeleggingen de prijzen opdrijft, en dat is nadelig voor het aanvangsrendement. Blokhuis: ‘We ontwikkelen al op kleine schaal, maar we willen het nu verder gaan uitbouwen.’ Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 22 september 2005
Redevco, het voormalige beleggingsvehikel van C&A, gaat meer doen aan ontwikkeling. Ceo Jaap Blokhuis ziet het als iets onvermijdelijks. Probleem van de belegger is dat de run op goede vastgoedbeleggingen de prijzen opdrijft, en dat is nadelig voor het aanvangsrendement. Blokhuis: ‘We ontwikkelen al op kleine schaal, maar we willen het nu verder gaan uitbouwen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 22 september 2005
door Lucas Ligtenberg
Redevco is van plan zich te richten op kleinschalige ontwikkelingen die samen met partners in een joint-venture kunnen worden opgezet. Als voorbeelden noemde Blokhuis bedrijfshallen in Lyon, kantoren in Düsseldorf, retail in Edinburgh en retail in België. ‘We hebben een portefeuille van € 6,3 mrd’, aldus Blokhuis. ‘We willen maximaal tien procent in ontwikkeling doen, dus dat komt uit op € 630 miljoen. Daarvan zal dan ongeveer 90% in ontwikkeling van retail worden gestoken.’
Van de beleggingen van Redevco bevindt 93% zich in het buitenland. Maar binnen- of buitenland: de thema’s zijn volgens Blokhuis hetzelfde. Warenhuizen worden overal in de verdediging gedrongen, al is in Nederland, Duitsland en Groot-Brittannië de toestand minder kritiek dan in Zwitserland of Portugal. Samenhangend daarmee is de positie van de binnensteden. Zodra de klanten naar de periferie worden gelokt, gaat dat ten koste van de binnenstad. Combinaties zijn echter ook mogelijk: Zara en H&M gedijen goed in het centrum van een stad, maar kunnen evengoed daarbuiten wel outlets hebben. Landen als Frankrijk, Italië en Spanje laten bij uitstek te zien dat warenhuizen en hypermarkten naast elkaar kunnen bestaan.
Een ander thema is Europeanisering. Blokhuis wijst erop dat retailers in hun thuismarkt gemiddeld 2% meer marge op hun activiteiten halen dan internationaal. Blokhuis: ‘De vraag is dus: wat is de prijs die je betaalt voor Europeanisering?’ Toch is er weinig keus voor een grote partij om over de grens te gaan kijken, want in eigen land komt de groei niet verder dan de inflatie.
Tegen de trend in
De tijden zijn niet gunstig voor retailers. De sector staat al negen kwartalen in het rood en dat komt hard aan. De remedie is keihard tegen de trend in investeren: volume maken en meer (grote) winkels opzetten, vooral op goedkopere locaties. Blokhuis: ‘De retailer moet daar bij voorkeur niet mee wachten tot zich een dalende trend inzet, maar moet die ontwikkeling voor zijn.’ Het is een traject dat Redevco ook probeert te volgen. Na tussen 2000 en 2005 vermogensbeheer in Europese kernlanden te hebben gedaan, volgt tussen 2006 en 2010 een periode waarin Redevco zich meer richt op winkelcentra in de open lucht en/of buiten de stad, en op beleggingen in andere delen van Europa, zoals in het zuiden en het oosten.
In West-Europa blijft de stad echter favoriet. Blokhuis: ‘Wij blijven fans van de binnenstad, dat is een uniek iets in Europa.’ Redevco heeft geïnvesteerd in de restauratie van de buitenkant van een kolossaal pand aan de Rue de Rivoli in Parijs. En daarmee is de stap naar ontwikkeling eigenlijk al gemaakt. Nederland zal daarbij zeker niet worden overgeslagen. Het bedrijf kan zich namelijk ook bezighouden met herontwikkeling en daarvoor zijn nog genoeg kansen.
