Real Unlockdown 9: Vastgoedaandelen sorteren voor op afwaardering

Beleggerslogica vereist dat je niet rouwt als je aandeel de helft aan waarde verliest en vervolgens weer juicht wanneer het de helft wint. Per saldo kijk je dan namelijk nog tegen een kwart verlies aan. Voor URW- en Wereldhave-beleggers is het nog vooral rouwen. Vergeleken met januari verloren deze fondsen – ondanks alle juichdagen – meer dan 60% van hun waarde.

De bedrijven hebben afgeleerd om de koers te becommentariëren. Ruud van Maanen, hoofd IR Wereldhave, maakte wel een uitzondering voor het FD en De Telegraaf, toen kredietbeoordelaar Moody’s de kredietrating vorige week afwaardeerde naar BAA2, een technische aanduiding voor junkstatus. Zo’n status is lastig als je moet herfinancieren, maar uit het jaarverslag valt niet op te maken dat de € 1,3 mrd aan schulden snel moet worden afgelost. Soms moeten bedrijven meer betalen wanneer hun kredietrating verslechtert, maar ook daar is volgens Van Maanen geen sprake van. Wat is dan onzeker?

Wereldhave wilde voor corona de neergang van de 31 winkelcentra in België, Frankrijk en Nederland stoppen door in de Benelux ‘multifunctionele centra’ te creëren met opbrengsten uit de verkoop van Franse centra. Verkopen is er nu niet bij, dus is er geen geld voor transformatie.

Met de taxatiewaarde van ultimo vorig jaar bedroeg de schuldratio 44,8%. De kans is niet denkbeeldig dat die door afwaardering onder de 60% terecht komt. Uit de vastgoedbarometer van PropertyNL blijkt dat de meeste ondervraagden rekening houden met een waardevermindering in de retail van 20–40%. Als dat bij Wereldhave gebeurt, krijgen aandeelhouders te maken met een ‘junk’: ze moeten net als echte ouders de grip loslaten. De banken krijgen het dan door de bankconvenanten voor het zeggen.

Dat verklaart nog niet waarom URW voor de Pinksterrally sterker was getroffen dan Wereldhave. Moody’s schat het fonds met A3-rating veel beter in dan Wereldhave, ook al is het een downgrade (van A2 naar A3).

De meeste vastgoedfondsen in de Stoxx 600 hebben de neergang beperkt tot 20% ten opzichte van begin van het jaar. Er zijn positieve uitschieters, zoals logistiek. De meeste ondervraagden verwachten hier geen waardevermindering.

In de PropertyNL mei-editie ook een interview met de Bernd Stahli, ceo van NSI, die met het fonds keurig op het Stokxx-gemiddelde zit. Dat is verrassend, omdat NSI de afgelopen jaren werk heeft gemaakt van de transitie naar flex – een categorie die het net zoals retailers lastig heeft. De transitie van NSI blijkt echter ook flexibel te zijn verlopen, want maar 4–5% van de huurstroom blijkt nu afkomstig van dit segment. In totaal heeft NSI nog maar 0,3% van die jaarhuur gemist, en daar kunnen echte flex-aanbieders alleen maar van dromen.