Bernd Stahli, NSI: Het geheim achter een minieme huurachterstand

Echt makkelijk heeft NSI-topman Bernd Stahli het niet gehad. NSI had toen hij aantrad een onevenwichtige portefeuille, met veel kleine kantoren en winkels verspreid door het land, en een hoge leegstand in de kantorenportefeuille. Bijna een kwart van de gebouwen stond leeg. Behoedzaam heeft hij sindsdien aan de uitvoering van de strategie gewerkt, met een focus op analytisch gedreven beslissingen. Stahli transformeerde NSI tot een modern bedrijf met een specialisatie in kantoren, met name op en rond stationslocaties in de G5, dienstverlening ‘space as a service’ en het flexibele HNK-concept. Maar nu lijkt de coronacrisis juist de flexibele kantoren aan te tasten. Wat betekent dat voor NSI?
Bernd Stahli ontvangt zijn gasten in het corona-proof kantoor in Hoofddorp, met bewegwijzering, ontsmettingsmiddelen en transparante schermen. NSI zou onder druk kunnen staan van dagelijks heen en weer schietende koersen, zenuwachtige aandeelhouders, paniekerige huurders en bezorgd personeel, maar niets van dat alles. Stahli deelt zijn duidelijke strategie en visie.

Zal corona de markt blijvend veranderen?
‘Niemand is immuun voor deze coronacrisis. Iedereen wordt op de een of andere manier geraakt, ook NSI. Een van onze verwachtingen is dat er door deze tijd een einde komt aan de verdichting: de trend om steeds meer mensen in een kantoorpand te plaatsen. Vroeger waren er kantoren met 30 m² ruimte per werkplek, nu zie je op toplocaties soms nog maar 8 m² ruimte, of zelfs nog minder. We zien dat in veel flex-concepten vaak de maximale verdichting is opgezocht qua aantal werkplekken, om het verdienmodel rond te rekenen. De nieuwe anderhalvemeter-economie zal hier zeker impact hebben. Het voordeel is dat onze HNK-kantoren gemiddeld wat meer vierkante meters per werkplek hebben. Dan wordt de ombouw naar een anderhalvemeter-werkomgeving ook makkelijker.’

Is dat het sein voor huurders om meer ruimte te zoeken?
‘Nee, door de huidige economische onzekerheid gaat vrijwel geen enkele huurder nu actief op zoek naar meer kantoorruimte. Een deel zal opgevangen worden door meer thuiswerken, en het is ook te verwachten dat een recessie zal leiden tot ontslagen. Ook daardoor ontstaat er meer ruimte.’

Een van de speerpunten van NSI is het flexibele kantoorconcept HNK. Levert dat nu een probleem op?
‘NSI heeft in 20% van de kantoren het HNK-concept geïntroduceerd. Hier wordt ongeveer 20% flexibel verhuurd en de rest wordt verhuurd aan vaste huurders. Hierdoor komt maar ongeveer 4–5% van de totale huurinkomsten van NSI uit flexibele kantoorhuur.’

Wat is het plan van aanpak?
‘NSI heeft een programma om alle kantoren klaar te maken voor de anderhalvemeter-economie. In alle HNK’s en overige multi-tenant panden worden onder andere routering, bewegwijzering, borden met communicatie, stickers die het juiste gedrag stimuleren, desinfecteermiddelen en transparante schermen geplaatst. Dit programma wordt de komende twee weken in 46 panden uitgerold. Het beperkt zich niet tot alleen publieke ruimten, maar richt zich juist ook op de gehuurde werkomgeving om huurders ook daar te helpen. Dit is een kans om meer in verbinding te komen met de klant. De relatie met en dienstverlening voor onze huurders zal alleen maar belangrijker worden.’

Hoeveel kost het NSI om de kantoren corona-proof te maken?
‘We denken dat we dit jaar zo’n € 300.000 moeten investeren in het corona-proof maken van onze kantoren. Gerelateerd aan de huurinkomsten valt dat mee, dat is ongeveer 0,4% van de jaarhuur. Wij zien dit als noodzakelijke kosten om onze huurders een zo gezond en veilig mogelijke werkomgeving aan te bieden. Een andere geste was de huurvrije maand in mei voor alle flexibele huurders bij HNK.’

Wat is het effect van die maatregel?
‘We doen dit om onze verantwoordelijkheid te nemen en huurders te steunen in deze moeilijke periode. Omdat we de panden in eigen bezit hebben, kunnen wij deze geste makkelijker doen dan flex-operators die zelf huur moeten betalen. Daarnaast bekijken we het analytisch. Flex-huurders kunnen per maand opzeggen, en met de maand mei huurvrij hopen we dat zij de komende periode overleven. Meer opzeggingen zou betekenen dat er nieuwe huurders gevonden moeten worden, en de acquisitiekosten van een eventuele nieuwe huurder zijn hoger dan de maand huurvrij die we nu bieden.’

Betekent corona het einde van de flex-concepten?
‘Wat ons betreft niet. Tot medio mei heeft een beperkt aantal flexibele huurders opgezegd, wat neerkomt op € 270.000 aan jaarhuur, of 0,3% van de totale jaarhuur. Hier speelt voor HNK ook het voordeel van de combinatie van belegger en exploitant. HNK boekte vorig jaar een huurrendement van ongeveer 6%. Stel dat dit in deze periode zou dalen tot 4%, dan kunnen we de pijn dragen omdat we conservatief gefinancierd zijn.
Een flex-aanbieder die ook 6% rendement haalt en daarvan bijvoorbeeld 5% aan huur moet afdragen, zit bij zo’n teruggang direct op een verlies van 1%. Zij houden het waarschijnlijk niet lang vol voordat ze moeten aankloppen bij de verhuurder. De verhuurder maakt dan een afweging: in hoeverre ga ik mee met een lage huuropbrengst in een slechte tijd, terwijl ik niet profiteer in goede tijden? Ik denk dat veel verhuurders daarin niet mee zullen gaan. Dat leidt uiteindelijk tot consolidatie in flex-concepten, waarbij de sterkere concepten gaan overleven.’

Wat gaan de beleggers merken van de problemen bij flex-aanbieders?
‘Veel beleggers hebben in de vorige recessie vanuit noodzaak met ruime huurvrije periodes en fit-out bijdragen dergelijke concepten feitelijk de ruimte gegeven om zonder hoge opstartkosten te beginnen. De afgelopen jaren is de markt veranderd in een verhuurdersmarkt, met lagere incentives. Dit probleem is door flex-operators soms opgelost door boven markthuur aan te huren om een hogere incentive af te dwingen. Hier was de verhuurder blij mee, omdat dat leidde tot een hogere taxatiewaarde, en voor de flex-operator zorgde dit weer voor lagere opstartkosten. Eigenlijk waren de verhuurders daarmee voor bank aan het spelen bij hun huurders. Dat viel niet op, omdat de waarde van het pand steeg met hogere huur (waarbij huurvrij en inrichtingskosten maar beperkt werden verdisconteerd). Als flex-operators nu omvallen, is de verhuurder niet alleen de huurvrije periode en de inrichtingsbijdrage kwijt, maar moet hij ook de ruimte zien te verhuren tegen een lagere prijs en de afwaardering van het pand voor lief nemen. Ik denk dat daar nog grote problemen kunnen ontstaan.’