Interview Mark Kuijpers: OurDomain toont glimp ambities Greystar

‘Sorry, kiss and ride only’. Zo’n welkom heb ik van geen receptioniste ooit gekregen, maar bij de ingang van OurDomain in Amsterdam Zuidoost is het een komen en gaan van auto’s. Zelfs zonder corona is het apart om kussend voor een gebouw in Zuidoost te staan, maar dit is de week dat Greystar elke dag 40 van de in totaal 955 woningen op deze locatie oplevert. In totaal komen er 1550 appartementen voor young professionals, jonge gezinnen en studenten.
Veel studenten worden door vrienden of ouders weggebracht naar hun huurwoning – een kennismaking met het nieuwe wonen. Het gesprek is met managing director Nederland Mark Kuijpers. Hij zwaait de scepter over Nederland voor ontwikkelaar, belegger en exploitant Greystar, die de ambitie heeft om de komende jaren in Nederland 25.000 wooneenheden te realiseren.
Kuijpers is in 2001 bij Fakton begonnen. Na een uitstapje van tweeënhalf jaar naar Blauwhoed als ontwikkelaar, werd hij in 2009 partner bij Fakton, om in 2017 de overstap naar Greystar te maken.

Snippe en LSI
Greystar kreeg in 2015 voet aan de grond in Nederland met de verwerving van OurCampus in Diemen van ontwikkelaar Snippe. In samenwerking met Van Wijnen ontwikkelde Greystar vervolgens het naastgelegen OurDomain Amsterdam Diemen, twee woongebouwen met 700 appartementen gericht op young professionals. Het nu opgeleverde OurDomain Amsterdam South East vindt zijn oorsprong in een initiatief dat ontwikkelaar LSI in 2013 noodgedwongen startte op deze locatie als alternatief voor de oorspronkelijk geplande kantoorontwikkeling, die nooit van de grond is gekomen.
Woonbeleving en service zijn de sleutelwoorden bij Greystar. ‘Woonbeleving is zoveel meer dan veel vierkante meters’, aldus Kuijpers. Op papier oogt het als relatief weinig meters voor een stevige huurprijs, maar daarom geeft Kuijpers een rondleiding voor het Greystar-gevoel. ‘Bij het ontwerpen van onze woongebouwen beginnen we altijd vanuit de bewoner en vanuit de gebruikskwaliteit van de woningplattegrond. Daar steken we veel tijd in.’ Hij benadrukt dat een slim ingericht appartement van 50 m² een betere woonbeleving kan bieden dan een inefficiënt ontworpen appartement van 70 m².
We praten over huurappartementen van 20–28 m² voor studenten (vanaf € 384), iets grotere studio’s voor de young professionals (een- en tweepersoonshuishoudens, 40–55 m², vanaf € 875) en woningen voor kleine gezinnen en senioren (60–80 m², € 850–1450 per maand).

Greystar-gevoel
Voordat Kuijpers ons meeneemt in zijn visie op het verschil tussen huur en ‘cost of living’, eerst het complex zelf.
De ruime entree heeft een industriële look, met daarin beheerders (in Greystar-termen ‘on site teams’) die goede ‘inhousing’ tot hun levensmotto hebben verheven. Richting woontorens zijn er grote ruimten, waar één student zijn pianotalent etaleert op een vleugel. Een studente heeft ruimte in de ‘laundry’ gereserveerd en voorkomt daarmee dat ze in haar eigen ruimte was- en droogmachines moet plaatsen. Een complete bioscoopzaal staat nu ter beschikking van twee studenten die coronaproof kijken naar een zelf meegebrachte film. Een studente in naveltrui discussieert in de chillruimte met studenten in sportkleding, wellicht op weg naar sportschool of tennisbaan. Vijf studenten willen echt studeren en zitten in een stilteruimte die hint naar de flexkantoren van hun toekomst. Anderen bereiden in de professionele keuken een kookfestijn voor een groep voor, dat ze desnoods op anderhalve meter kunnen houden. De buitenruimte is nog niet klaar, maar toch nodigen design lounge-stoelen en een ‘sky-kitchen’ uit voor elke zonnestraal of een nachtelijke bbq.
Ongetwijfeld is de opsomming niet compleet, maar het gaat om het Greystar-gevoel. Kuijpers: ‘Onze visie op wonen en woonomgevingen wijkt af van wat in Nederland de norm is. Wij denken sterk vanuit de gebruiker en vanuit de operatie van de gebouwen in de komende 25–50 jaar. Veel ontwikkelaars denken vanuit GBO-optimalisatie, maar daarmee krijg je niet per se het beste gebouw in het gebruik en beleving. Verkeersruimten worden dan te krap en GBO-meters worden soms gekunsteld toegevoegd aan de woningen. Wij maken juist de algemene voorzieningen (zoals een sky-kitchen of lounge) op de mooiste plekken in het gebouw, zodat elke bewoner een ‘penthouse-ervaring’ heeft. Daarom moeten we wel zelf ontwikkelen, want de meeste projectontwikkelaars geven natuurlijk nooit de mooiste ruimten weg aan het publieke domein. Wij hebben penthouses en dakterrassen gemaakt die voor iedere huurder beschikbaar zijn. Wij denken constant na over nieuwe diensten.’

Hondenwasstraat
Dit is het moment om even een roddel te factchecken. Heeft Greystar een hondenwasstraat in sommige wooncomplexen? Kuijpers: ‘Dat is waar, hoewel niet in Europa. Het idee is: veel beleggers willen geen huisdieren in hun gebouwen, maar wij denken andersom. Als huurders om iets vragen, denken we net zo lang tot we het kunnen realiseren. In dit geval was de vraag: hoe kunnen we hondenliefhebbers helpen, terwijl de hygiëne voor de huurders maximaal blijft? Toen is het idee geboren van een wasstraat, waar elke hond na afloop van een buitenwandeling doorheen kan. We weten nog niet of die hier ook komt, maar het is wel een voorbeeld van Greystar-denken: vanuit de huurder.’
Als we het studentenappartement gaan bekijken, kunnen we kiezen tussen een grote trap en een lift. In de gang heeft elk appartement twee deuren: één voor de meterkast, zodat het ‘on site team’ de kast kan openen zonder de huurder te storen of – minder prozaïsch – te moeten wachten totdat die student eindelijk is uitgeslapen. Na het groene signaal van de keycard zwaait de deur open naar het mini-appartement.
Wat direct opvalt, zijn het licht en het zicht naar buiten zodra je binnenstapt. Kuijpers legt uit dat het typisch Nederlandse krappe entreehalletje zoveel mogelijk vermeden wordt, omdat het feitelijk nutteloze vierkante meters zijn. Als je bij binnenkomst direct naar buiten kunt kijken, oogt het compacte appartement toch ruim. Het appartement is gestoffeerd en voorzien van speciaal voor de ruimte ontwikkelde meubels. Zo past de ‘twijfelaar’ precies tegen de wand van de badkamer en kunnen bureau, boekenkast, zitbankje en tv-meubel er precies in. In de keuken met inductieplaat en koel-/vrieskast ontbreekt een oven. ‘Voor studentenappartementen leveren wij die bewust niet. Dat is een bron van bacteriën, dus we hebben liever dat onze studentenbewoners zelf een kleine combi-oven aanschaffen’, legt Kuijpers uit. Wat opvalt, is het composieten keukenblad. Kuijpers: ‘Dat is weer een aspect van het denken vanuit de langjarige operatie van het gebouw. Wij kiezen voor kwalitatief hoogwaardige bladen die lang meegaan, in plaats van de spaanplaatbladen die je bij veel projectkeukens ziet.’
Het kan allemaal, zolang je niet gehecht bent aan eigen spullen en veel privacy. Als je meer dan twee vrienden uitnodigt, moet je naar een algemene ruimte, en als je relatie veel langer duurt dan een ‘one-night-stand’, is een groter appartement misschien ook aan te bevelen.
Blijven of niet is overigens niet alleen een keuze van de huurder, maar ook van Greystar. De maximale leeftijd voor de goedkope appartementen is 28 jaar, en de maximale huurperiode is vijf jaar. Uiterlijk op je 32e moet je dan naar een vrije sector-appartement in het complex.

Bezit inruilen voor flexibiliteit
Het is duidelijk dat Greystar mikt op de moderne bewoner die niets hoeft te bezitten, maar overal beschikking over wil hebben. De ballast van bezit wordt geruild tegen flexibiliteit. Kuijpers: ‘Onze huurders zijn niet geïnteresseerd in kale huur, waarbij gas, licht, water, internet en spotify apart moeten worden afgerekend. Het gaat hen om total cost of living. Dan is het belangrijk dat wij een internetabonnement aanbieden voor € 15 per maand, terwijl je daar anders, zeker voor de internetsnelheid die wij bieden, € 70 voor moeten betalen.
Hetzelfde geldt voor energielasten en de afwerking en meubilering van de woningen. Dat is ook wat Kuijpers stoort aan de betaalbaarheidsdiscussie. Die gaat zich enkel en alleen over de kale huur, terwijl je juist naar de ‘total cost of living’ moet kijken. ‘Ik denk dat Greystar een heel betaalbaar product levert en in veel gevallen vanuit ‘total cost of living’ zelfs aantrekkelijker geprijsd is dan de gebruikelijke Nederlandse huurwoning. Onze bewoners hoeven we dat overigens niet uit te leggen, die snappen dat heel goed! De gemene deler is dat de behoefte aan deze manier van wonen voor onze doelgroepen wereldwijd hetzelfde is.’
Een voorwaarde voor een succesvolle locatie is voor Greystar een grootstedelijk milieu, waarin hoge verdichting op prijs wordt gesteld, met optimale bereikbaarheid met openbaar vervoer. Dat combineert het bedrijf met ‘smart mobility’ in de vorm van elektrische deelfietsen en -auto’s. ‘OurDomain zou vroeger op deze plek wellicht ondenkbaar zijn geweest, omdat Zuidoost toen niet werd geassocieerd met Amsterdam maar met (lege) kantoren rond verstopte snelwegen. In snel tempo wordt het gebied nu getransformeerd met hotels, horeca, winkels en vooral veel meer woningen. De fiets- en metro-connectie wordt nu, in tijden van grote schaarste en woekerhuren in de binnenstad, meer en meer ervaren als een Amsterdamse woonomgeving. En het is natuurlijk een enorme plus dat wij hier bovenop Amsterdam UMC zitten. En, wat veel mensen zich niet realiseren, is dat het met de trein 15–20 minuten naar Amsterdam CS is, maar ook naar Utrecht CS. De bereikbaarheid is dus optimaal.’

Geen huisje–boompje–beestje
Kuijpers denkt dat Delft, Leiden en Groningen ook nog kansen bieden voor soortgelijke woonconcepten. Hij is nu bezig in Rotterdam bij Blaak en in Utrecht bij de Merwedekanaalzone (zie ook pagina 64). Doelstelling is tussen nu en tien jaar op 25.000 wooneenheden te komen. Daarbij gaat het zeker niet alleen om studenten en young professionals, maar ook om kleine huishoudens en senioren. Kuijpers ziet als zijn doelgroep elke woonconsument die flexibiliteit wenst en wil wonen in een omgeving waar ‘het goed voor elkaar is’. Dat kunnen jonge mensen zijn die na een paar jaar weer ergens anders willen wonen zonder ballast, kleine gezinnen met bijvoorbeeld 1 kind die in de stad willen wonen, maar zeker ook senioren die niet meer alles zelf willen hebben en onderhouden. ‘Alleen de periode van huisje–boompje–beestje valt buiten onze doelgroep, die zoeken iets anders dan het concept dat wij bieden, en dat is prima. Wij hoeven ook niet elke doelgroep te bedienen.
Kuijpers wil in het hele traject graag samenwerken met anderen. ‘Ik hoop daarom ook op een sterke huursector met corporaties. Een goede woningmarkt functioneert alleen met een sterke corporatiesector. Ik vind dat het kabinet zo snel mogelijk de verhuurderheffing voor corporaties moet afschaffen.’ (Prinsjesdag gaf slechts een kleine verlichting, WvE)
Dat is een nieuw geluid voor een van origine Amerikaanse belegger. Je zou denken dat schaarste en stijgende huurprijzen het ideaal zijn voor een woningbelegger zoals Greystar. Kuijpers: ‘Dat lijkt zo, maar ons succes danken we aan vier pijlers: het ontwikkelen en investeren in nieuwe woonomgevingen, maar ook het langjarige asset management en het beheer. Wij kunnen die combinatie alleen uitvoeren met een lange termijnvisie en samenwerking met andere stakeholders, zoals corporaties, gemeenten en andere ontwikkelaars.’
Ook de beleggingskant is bij Greystar allesbehalve een Amerikaans feestje. Het kapitaal dat Greystar wereldwijd investeert, is afkomstig van mondiale institutionele partijen en pensioenfondsen, waaronder ook Nederlandse. ‘We sturen op bestendig langetermijnrendement, en dat begint bij tevreden bewoners.’ Daarmee is de cirkel voor Kuijpers rond.

Profiel Greystar
Greystar is in 1993 opgezet door de Amerikaan Bob Faith. Faith is nog steeds ceo en grootaandeelhouder van het bedrijf en kwam voor de corona-uitbraak geregeld in Amsterdam kijken naar de opmars op het Europese continent. De kernactiviteit was aanvankelijk het beheer van woningcomplexen in opdracht van grote institutionele beleggers.
Faith startte met beheeropdrachten voor 9000 appartementen. Inmiddels gaat de omvang van de beheerportefeuille richting 700.000 units wereldwijd, waarvan 480.000 in de VS. Daarmee is het de grootste ontwikkelaar en beheerder van appartementen in de VS.
De beleggingswaarde van de gehele portefeuille die Greystar beheert, bedraagt ongeveer $ 200 mrd, waarvan € 35 mrd belegd met eigen fondsen. Momenteel heeft Greystar een mondiale ontwikkelportefeuille van $ 15 mrd.
In 2013 zette de beheerorganisatie de eerste stappen buiten de VS, met de opening van vestigingen in Mexico en Londen. In 2015 volgde het kantoor in Den Haag, waar een team van inmiddels 50 mensen (inclusief on site management) zich volledig richt op de Nederlandse markt. Onlangs zijn er vestigingen in Duitsland, Spanje en Frankrijk geopend en daarnaast ook in Sydney, Shanghai en Tokio.
Het grootste project dat Greystar momenteel in Nederland onder handen heeft, is OurDomain Amsterdam South East, waarvan de eerste 955 appartementen nu zijn opgeleverd. Volgend jaar volgen nog ruim 600 woningen in de twee naastgelegen bouwdelen West & North House.

Samenwerkingspartners Greystar
Marieke van Doorninck, wethouder Ruimtelijke Ordening en Duurzaamheid van Amsterdam, zei over de komst van Greystar naar Zuidoost in een uitgave van PropertyNL: ‘Er ligt een opgave om tot 2025 70.000 woningen aan de stad toe te voegen. Om de stad toegankelijk te maken voor iedereen, zet Amsterdam in op verdichting en hoogstedelijke bouw en toegankelijke groengebieden aan de randen van de stad. Met het autoluw maken van de stad en inzet op circulair bouwen willen we de uitstoot van CO2 terugdringen. Met verschillende partijen hebben we hierover goede afspraken, waaronder Greystar met OurDomain met 1559 woningen.’
De eerste samenwerking was in 2015 met ontwikkelaar André Snippe, die samen met de gemeente Diemen een plan bedacht tot herontwikkeling tot studentenwoningen. Vervolgens stapte Greystar in als investeerder en beheerder. OurDomain doet Greystar samen met Blauwhoed. In Rotterdam wordt samen met Stebru tegenover de Markthal gewerkt aan de bouw van OurDomain Rotterdam Blaak, een 70 meter hoge woontoren met ruim 600 woningen van 25–50 m², inclusief een collectief dakterras van 600 m² en fitness-, horeca- en winkelvoorzieningen in de plint.