‘De Uithof is geschiedenis’

Het is nu al een blikvanger voor automobilisten op de A27: de 18 verdiepingen hoge kantoortoren die op Utrecht Science Park verrijst, gebouwd door Strukton. Het wordt het nieuwe onderkomen van het RIVM, dat op dit moment kantoor houdt op het gelieerde innovatieve bedrijventerrein in het naburige villadorp Bilthoven. Nog even, en Neerlands bekendste viroloog Jaap van Dissel wandelt over deze Utrechtse gronden, wellicht met een portie halloumi-friet in de hand of een broodje Ben van een van de alternerende foodtrucks. Eind 2021 wordt de glazen toren, het hoogste gebouw van de campus, opgeleverd. Dat had eigenlijk drie jaar eerder zullen zijn, maar de bouw ondervond tegenslag. De aangrenzende snelweg en trambaan bleken te veel trillingen te veroorzaken voor de geplande laboratoria. Dat noopte tot ingrijpende aanpassingen aan het oorspronkelijke ontwerp, waardoor ook de kosten opliepen. ‘Oude koeien’, vindt directeur Jan Henk van der Velden van Stichting Utrecht Science Park. ‘De bouw ligt nu op schema.’
De verhuizing van het RIVM schept straks weer groeimogelijkheden voor het Bilthovense science park. ‘Dat wordt een grote slag’, zegt new business development-manager Friso Smit. ‘Het zit daar nu behoorlijk vol.’ Naast de oude RIVM-gebouwen biedt alleen de schapenweide aan de overzijde van de Soestdijkseweg nog ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Volgens afspraak met de gemeente komt daar twaalf hectare vrij, zes voor woningbouw en zes voor kantoren. Het perceel van het Rijksvastgoedbedrijf gaat naar verwachting binnenkort in de verkoop.

Meer bedrijven gezocht
De rolverdeling tussen de twee science parks is helder: Bilthoven herbergt de producenten van de vaccins en geneesmiddelen die in Utrecht worden bedacht en ontwikkeld. Zo wordt in Bilthoven op dit moment een door de Bill Gates Foundation gefinancierd poliovaccin geproduceerd. Op de Utrechtse campus zijn van oudsher de universiteit, hogeschool, kennisinstituten en klinische zorginstituten gevestigd, zoals het UMC Utrecht, het Prinses Máxima Centrum voor kinderoncologie en het Hubrecht Instituut (stamcelonderzoek). Tegenwoordig zitten er ook succesvolle biotech spin-offs als Genmab en Merus en de onderzoeksafdelingen van bedrijven, zoals Danone Nutricia Research. Dat mogen er wat directeur Van der Velden betreft meer worden. Op dit moment zijn de kennis-, onderwijs- en zorginstellingen nog goed voor 90% van de ruim 27.000 medewerkers die op beide locaties rondlopen, terwijl 10% van hen bij bedrijven werkt. Dat is terug te voeren op de ontstaansgeschiedenis. Het begon in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw met gebouwen van de Universiteit Utrecht, pas decennia later kwam er ook plek voor bedrijven. Van der Velden wil dat die op den duur 20% van het totale aantal medewerkers voor hun rekening nemen, maar trekt daar nog 10–20 jaar voor uit.

Kieskeurig
In aantallen medewerkers is het Utrecht Science Park, met een mooie afkorting USP, ‘verreweg het grootste’ science park in Nederland, zegt Friso Smit. Onderscheidend is volgens hem in de eerste plaats de concentratie op life sciences en R&D. Het meest in de buurt komt Bio Science Park Leiden. ‘Maar daar ligt de focus minder sterk op research en zijn meer soorten bedrijven gevestigd, ook in productie en dienstverlening. Wij hebben veel specifieker voor onderzoek gekozen.’ Dat staat samenwerking niet in de weg. Zo zijn voor de zoektocht naar een nieuw coronavaccin de krachten nu gebundeld met onderzoekers in Leiden en Rotterdam. En voor de promotie over de grens trekken verschillende Nederlandse science parks ook samen op, aldus Smit. ‘In Nederland vinden we het een hele rit van Utrecht naar Leiden, maar voor buitenlandse bedrijven die zich hier willen vestigen zijn we gewoon één ecosysteem. Zo moeten we ons ook presenteren.’
De Stichting Utrecht Science Park, die verantwoordelijk is voor de screening van nieuwkomers, is kieskeurig. ‘We gaan voor uitbreiding met R&D-bedrijven, niet voor hoofdkantoren van farmaceuten’, aldus Smit. Of geïnteresseerden wel eens nul op het rekest krijgen? ‘Ja, dat gebeurt regelmatig. Soms dragen ze niet per se iets bij aan dit gebied. Als non-profitorganisatie zijn wij niet uit op snel vastgoedrendement en kunnen we dus selectief zijn. We kijken of bedrijven toegevoegde waarde hebben, of zij ons ecosysteem versterken. Voor de hier gevestigde kenniscentra is dat ook waarin hun meerwaarde zit.’ Eigenaar van de grond zijn de Universiteit Utrecht en UMC Utrecht. Het commerciële vastgoed is handen van private partijen, en zij hebben die poortwachtersfunctie dus te accepteren. Nu hoeven ze ook niet al te hard te trekken aan gegadigden, want ruimte is schaars op het Utrecht Science Park.

Schaarse ruimte
Uitbreiding zit er niet in van het 322 hectare grote gebied ten oosten van de stad; hier zijn geen schapenweides beschikbaar. Extra vierkante meters moeten vooral komen van verdichting, zegt Van der Velden. ‘De universiteit zit nu te ruim in haar jas. Ze wil efficiënter met de ruimte omgaan en minder meters per student en werknemers innemen. Zo komt een aantal gebouwen vrij.’ Het moet ongeveer 70.000 m² opleveren. Enkele gebouwen uit de jaren ’60 zijn toe aan renovatie of sloop, en met herontwikkeling kan er flink wat hoger gebouwd worden, vult collega Smit aan. ‘We bouwen tegenwoordig een stuk geconcentreerder dan destijds. Zo is ook nog aardig wat ruimte te realiseren.’
Dit voorjaar is ontwikkelaar Kadans Science Partner begonnen met de bouw van The Accelerator, een multi-tenant gebouw van 23.000 m². Initiatiefnemers zijn Merus en Genmab, die uit hun huidige onderkomen groeien. Voor andere scale-ups komt bij oplevering begin 2022 ook ruimte beschikbaar, bij voorkeur per vloer van 1000–2000 m².

Meer interesse
Afgezien van de schaarse ruimte was er de afgelopen jaren nog ‘een remmende factor’ voor de verdere opmars van Utrecht Science Park, zegt Smit. Dat was de geringe animo van financiers voor een investering in gebouwen met laboratoriumruimten. ‘Biotech is een onzekere, risicovolle sector. Het duurt 10–15 jaar om een geneesmiddel te ontwikkelen, en pas aan het eind weet je of het een succes is. Daarom zijn beleggers vaak terughoudend.’
Voorverhuur van 70% van de ruimte kun je bij innovatieve start-ups en scale-ups vergeten, voegt Van der Velden daaraan toe. ‘Dat is ouderwets. Investeerders moeten vertrouwen hebben in de kracht van het ecosysteem; die is bepalend voor het succes van onderzoek en de doorvertaling naar producten en diensten. En dus ook voor de interesse van partijen om zich hier te vestigen.’
De afgelopen drie jaar heeft hij het sentiment zien veranderen, zegt Van der Velden. ‘Het is me echt opgevallen dat meer ontwikkelaars en financiers interesse hebben gekregen in science parks. Zij hebben zich erin verdiept en durven het aan, ook zonder handtekeningen vooraf. Daarom is het nu tijd om onze plannen te effectueren. We hebben goede hoop dat we vanaf nu elk jaar of elke twee jaar een nieuw of herontwikkeld gebouw kunnen neerzetten.’ Gemikt wordt op 3000 nieuwe arbeidsplaatsen in de komende vijf jaar: 2000 op Utrecht Science Park en naar verwachting nog eens 1000 op de locatie Bilthoven en het schapenweitje. Tegen die tijd moeten er 127.500 m² extra bij zijn gekomen, waarvan 60% nieuw en de rest herontwikkeld.

Pasta en Zenwich
Van coronakrimp heeft USP geen last, stelt Smit. ‘Biotech-bedrijven hebben vaak nog geen product op de markt en zijn dus niet afhankelijk van opbrengsten. Wel van financiering natuurlijk, maar die loopt over het algemeen goed door.’ Als de hele economie fors terugvalt, zal dat op den duur best effect kunnen hebben op de huurprijzen, aldus Van der Velden, die over de huidige huurprijzen geen uitspraken doet. ‘Maar biotech-bedrijven zijn niet het primaire slachtoffer.’
Wat ook doorgaat, is de bouw van woningen op het science park: kamers voor studenten en appartementen voor onderzoekers. De ambitie is een verdubbeling van de huidige 2500 wooneenheden binnen nu en 2030. ‘Vanaf de jaren ’90 van de vorige eeuw is er ongeveer elke vijf jaar een nieuw woongebouw bijgekomen. Dat willen we samen met de gebiedspartners nu gaan versnellen’, aldus Van der Velden. Concrete plannen voor appartementen worden nu uitgewerkt, deze zomer al moet extra tijdelijke huisvesting voor studenten gereed zijn. Ook zijn ontwerpen gepubliceerd voor een internationale school, wat het gebied weer interessanter maakt voor expats in de hele regio. Van der Velden hoopt dat de school er in 2023 staat. Het moet allemaal ten goede komen aan een levendig gebied, met meer winkels, horeca en andere ontmoetingsplaatsen. Van der Velden is ingenomen met nieuwe restaurants in de plint van gebouwen van de Hogeschool Utrecht, zoals Via Vai Pasta Bar en Zenwich Café.
De Uithof, zoals het gebied bij oud-studenten nog bekend is – onder wie Van der Velden, die in de binnenstad studeerde aan de rechtenfaculteit, en Smit, die als farmaceut promoveerde op de Uithof – mag geen Uithof meer heten. Die naam is officieel al jaren geleden afgedankt, maar bleef tot lichte ergernis van Van der Velden nog lang hangen. ‘Een tijd lang werd nog verbaasd gereageerd: hé, zitten daar bedrijven? Maar nu is de nieuwe naam eindelijk doorgebroken. De Uithof is geschiedenis voor ons. Het universiteitsgebied is een science park geworden.’ Met als sluitstuk deze zomer de aanpassing op de borden boven de snelweg. De 30 mln automobilisten die jaarlijks de A28 passeren, zullen dat allemaal zien. Van der Velden kan zich erover verheugen: ‘Dat is branding.’

Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk-economische ontwikkelingsstrategie (REOS), ter versterking van de belangrijkste groeiregio’s van Nederland. In de vorige afleveringen kwamen de science parks in Leiden en Eindhoven aan bod.

Utrecht Science Park
– ruim 322 hectare (300 ha in Utrecht, 22 ha in Bilthoven)
– focus op life science, gezondheid, duurzaamheid
– 128 kennisinstituten, zorginstellingen en onderzoeksbedrijven
– 27.500 medewerkers
– ruim 50.000 studenten, van wie 20.000 aan de universiteit en 30.000 aan de Hogeschool Utrecht
– 2500 studentenwoningen
– ambitie: binnen 5 jaar 127.500 m² kantoren, labs en productieruimte (60% nieuw, 40% herontwikkeld) + ruim 3000 arbeidsplaatsen erbij, 2500 extra wooneenheden binnen 10 jaar

Foto’s:
Skyline Utrecht Science Park: fotograaf Jelle Verhoeks
Friso Smit: fotograaf Ivar Pel
Jan Henk van der Velden: fotograaf Dick Boetekees