Capital Value: Hogere bouwproductie corporatiesector mogelijk

Parallel plannen, conceptueel bouwen en het aanstellen van een wijkcoördinator bieden woningcorporaties effectieve mogelijkheden om sneller en efficiënter woningen te realiseren. Onderzoek van Capital Value biedt concrete inzichten in de knelpunten waar woningcorporaties tegenaan lopen en reikt oplossingen aan om deze uitdagingen aan te pakken.

Moeilijk haalbaar

Woningcorporaties hebben zich gecommitteerd aan de bouw van 25.000 sociale huurwoningen per jaar, maar het wordt steeds duidelijker dat deze doelstelling binnen het huidige kader onhaalbaar is. In 2023 werden slechts 17.800 woningen gerealiseerd. Hieraan liggen diverse knelpunten ten grondslag. Capital Value deed onderzoek onder woningcorporaties, gemeenten en ontwikkelaars om de knelpunten beter in kaart te brengen. Hieruit komen 17 gedeelde knelpunten naar voren, die te categoriseren zijn in vier hoofdoorzaken die de realisatie van nieuwbouwprojecten vertragen:

1. Gemeentelijke procedures: Gemiddelde doorlooptijd van 10 jaar door inefficiëntie, capaciteitsgebrek en omwonendenbezwaar
2. Tekort aan bouwgrond: Woningcorporaties kunnen geen grond tegen marktprijs kopen en zijn afhankelijk van gemeenten
3. Financiële beperkingen: Hoge bouwkosten, stijgende rentelasten en toenemende belastingdruk maken nieuwbouw lastig, terwijl verduurzaming van het bestaande woningbezit extra druk op de middelen legt
4. Ontoereikende samenwerking: Tegenstrijdige belangen en onduidelijke afspraken zorgen voor stroef contact en vertraging tussen gemeenten en corporaties

Innovaties bieden kansen 

Door zowel corporaties, gemeenten als ontwikkelaars in het onderzoek te betrekken, komen vanuit diverse invalshoeken oplossingen naar voren. Met name de innovaties parallel plannen en conceptueel bouwen bieden veelbelovende oplossingen voor de knelpunten in de sociale woningbouw. Met parallel plannen kunnen verschillende procesfasen tegelijkertijd worden doorlopen waardoor de doorlooptijd van projecten teruggebracht wordt van zes naar twee jaar. Hierdoor wordt de samenwerking tussen betrokken partijen intensiever en efficiënter, met lagere voorbereidingskosten en doorlooptijden als gevolg.

Woningen uit de woningfabriek vormen een andere veelbelovende oplossing. Conceptueel bouwen maakt het mogelijk om woningen binnen enkele dagen te realiseren tegen lagere kosten. Woningfabrieken nemen zwaar en risicovol werk over, wat de veiligheid en snelheid op de bouwplaats verhoogt. Met een productiecapaciteit van vierduizend woningen per jaar per fabriek en meerdere woningfabrieken in Nederland, kunnen zij gezamenlijk de sociale woningbouw een sterke impuls geven.

Aanstellen wijkcoördinator

Hoewel conceptueel bouwen en parallel plannen veelbelovende oplossingen bieden, blijven uitdagingen zoals het tekort aan betaalbare bouwgrond en beperkte investeringscapaciteit bestaan. Het wetsvoorstel Regie Volkshuisvesting biedt ondersteuning, maar concrete resultaten zijn nog onzeker. Een andere belangrijke factor voor succes is een intensievere samenwerking tussen woningcorporaties, gemeenten en projectontwikkelaars, ondersteund door duidelijke richtlijnen van de Rijksoverheid. Het aanstellen van een wijkcoördinator die marktpartijen, corporaties en gemeenten vroegtijdig met elkaar verbindt, kan hierin een cruciale rol spelen.

Woontop

Thijs Konijnendijk, Head of Research & Data Intelligence bij Capital Value: ‘Helaas zijn berichten over de achterblijvende woningproductie van de corporatiesector niet nieuw. Juist met de aangekondigde Woontop op de agenda is het belangrijk dat we oplossingsgericht naar het probleem kijken: waar kunnen knelpunten worden weggenomen. In dit onderzoek worden veelbelovende oplossingen aangedragen voor knelpunten aan de fysieke bouwkant en de procedurele kant van de bouw van sociale huurwoningen. Door onderzoeken zoals deze te ondersteunen willen wij bijdragen aan het terugdringen van het tekort van betaalbare huurwoningen in Nederland.’

Het onderzoek is uitgevoerd door Kim de Langen, junior researcher bij Capital Value, in het kader van haar opleiding vastgoedkunde aan de Hogeschool Rotterdam. Een samenvatting ervan is hier te downloaden.