Een nieuwbouwwoning in de Randstad voor honderdduizend euro of iets meer: welke starter op de woningmarkt zou er niet één willen kopen? Aannemers en ontwikkelaars hebben steeds vaker dergelijke woningen in de aanbieding, maar ze worden nauwelijks gebouwd. André Buys van Rigo Research en Advies begrijpt wel waarom. Grondeigenaren denken aan duurdere woningen meer te kunnen verdienen. En de angst voor onvoldoende kwaliteit is diepgeworteld. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 26 mei 2005
Een nieuwbouwwoning in de Randstad voor honderdduizend euro of iets meer: welke starter op de woningmarkt zou er niet één willen kopen? Aannemers en ontwikkelaars hebben steeds vaker dergelijke woningen in de aanbieding, maar ze worden nauwelijks gebouwd. André Buys van Rigo Research en Advies begrijpt wel waarom. Grondeigenaren denken aan duurdere woningen meer te kunnen verdienen. En de angst voor onvoldoende kwaliteit is diepgeworteld.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 26 mei 2005
door Bert Pots
De stemming om speciaal voor starters op de woningmarkt te bouwen lijkt gunstig. Zo heeft Bouwfonds dit voorjaar besloten voortaan meer betaalbare woningen te bouwen. Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten, riep daarbij collega-ontwikkelaars en gemeenten op eveneens in te spelen op de veranderende markt.
De woningmarkt blijkt in de praktijk stukken minder makkelijk. Ontwerpen en ideeën zijn er voldoende. Bokx Vastgoed Ontwikkeling wil starters hun wooncarrière laten beginnen in de Yazz 250, een klassieke rijtjeswoning van twee bouwlagen met een tuin en een berging. Een tussenwoning is al te koop voor € 85.000. Adjunct-directeur Lorenz Mooij: 'Alles is erop gericht snel en goedkoop te bouwen. Daarom is er geen hoofdaannemer. Vijf onderaannemers leveren ieder hun deel: de fundering, het betonnen casco, de gevelbeplating en het binnenwerk. Maar we besparen niet op de uitrusting.' Bovendien is de woning bij gezinsuitbreiding aan de achterzijde door plaatsing van een extra module gemakkelijk uit te breiden. Bij levering van het kleinste type is de fundering voor de grotere woning van later al aanwezig. En ook de bouwvergunning voor die uitbreiding ligt nu al klaar. 'Zo kunnen we een project met een hoge grondwaarde realiseren,' aldus de Vlaardingse ontwikkelaar. Realisatie van de Yazz- woningen is echter nog niet mogelijk gebleken.
Besparing op bouwkosten
Starterswoning BV uit Wijchen probeert een ander concept, maar met even weinig succes. Zeker zestig presentaties heeft Mark van Thiel de afgelopen tijd achter de rug. Grond om de door hem ontwikkelde Wegawoning met een vrij op naam prijs van rond de € 125.000 te bouwen is hem nog niet aangeboden. 'Gemeentes zeggen geen grond te hebben voor dergelijke woningen. De verkaveling is een probleem. Na een reeks teleurstellende sessies hebben we onze pijlen daarom op woningcorporaties gericht. Zij zouden vanuit hun maatschappelijke doelstelling toch interesse moeten hebben voor de bouw van een sociale koopwoning. Maar we worden bijna weggehoond. Onze Wegawoning zou onvoldoende kwaliteit bieden.'
Juist het ontbreken van onvoldoende kwaliteit wordt door hem sterk betwist. De Wegawoning heeft een inhoud van meer dan 450m3. De woningen worden op een traditionele manier gebouwd en zijn geheel afgewerkt met keuken, tegels, sanitair, installaties en dergelijke. Instapklaar met garage, woonkamer, keuken, vier slaapkamers en een ruim balkon.
Het bijzondere zit hem in het bouwen 'rug aan rug'. 'Door de woning aan de achterzijde tegen de woning van de achterburen te bouwen is er dertig procent minder grond nodig. Bovendien kan flink op bouwkosten worden bespaard. De Wegawoning heeft veel minder dure gevels.' Ook andere kostenfactoren werken volgens Van Thiel in zijn voordeel. De overhead is laag. De woning is in vele variaties uitgedacht: 120 woningtypes liggen helemaal gereed. En nog onlangs heeft hij in Polen afspraken gemaakt met een bouwer van aluminiumpuien. 'De helft goedkoper dan klassieke houten kozijnen. En de kwaliteit is zonder meer goed.'
Grondprijs is struikelblok
Het wantrouwen bij gemeenten om andere woningconcepten te proberen is groot, zo zegt ook adjunct-directeur Peter Pronk van projectontwikkelaar stichting Timpaan. Zijn stichting is twaalf jaar geleden in de Haarlemmermeer ontstaan uit het gemeentelijke woningbedrijf en een woningbouwvereniging. Ook hij vindt dat het moderne wonen helemaal niet kostbaar hoeft te zijn. Timpaan werkt anders dan gebruikelijk. Het streven is niet gericht op winstmaximalisatie. Jaarlijks wordt bepaald aan welke sociale doelen een deel van het rendement wordt besteed.
Timpaan weet soms een bijzonder succes te boeken. 'Voor de wijk Floriande in Hoofddorp hebben we kort geleden 53 startersappartementen ontwikkeld. Woningen van 60m2 tot 120 m2 over een of twee bouwlagen voor een prijs vanaf minder dan een ton. Honderden belangstellenden stonden er voor in de rij. De woningen waren binnen een mum van tijd verkocht.'
Maar Timpaan heeft ook de Verandawoning, een volwaardige twee- of driekamerwoning met veranda en tuin voor nog geen € 100.000, vrij op naam en inclusief grond en btw in de aanbieding. Ontwerper Han Assink bedacht voor een of tweepersoons huishoudens een grondgebonden basiswoning met puntdak van 64m2, inclusief een ruime woonkamer, fietsenberging en een flinke voortuin. Evenals de Wegwawoning kan het woningtype van Timpaan het voordeligst met de ruggen tegen elkaar worden gebouwd.
Pronk heeft ondervonden dat vanwege hoge grondprijzen de kansen voor woningen met een tuin in stedelijke gebieden niet heel groot zijn. 'Gemeentes tonen serieuze belangstelling voor ons ontwerp. We blijken vaker in de gunst te vallen dan onze concurrenten, maar de grondprijs blijft een struikelblok. Wij werken daarom aan een meer stedelijke versie van deze woning van drie lagen plus een kap. Dan kunnen we een dichtheid realiseren van honderdvijftig woningen per hectare, en stellen we gemeentes in staat een betere grondopbrengst te realiseren.'
Vrees voor slechte kwaliteit
André Buys, vennoot in het Amsterdamse onderzoeksbureau Rigo Research en Advies en al vele jaren betrokken bij onderzoek naar de ontwikkelingen op de woningmarkt, heeft de stellige overtuiging dat de hoge verwachtingen over de grondprijs de bouw van starterswoningen dwarszit. 'Grondprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Gemeenten belijden weliswaar met de mond dat die gouden tijd voorbij is, maar stiekem blijven ze hopen op geweldige opbrengsten. Een royale villa op een vrije kavel levert immers veel meer op dan een goedkope woning. Dus houden ze de boot af.'
Maar dat is het zeker niet alleen. De angst voor de bouw van woningen met onvoldoende kwaliteit is volgens Buys levensgroot. 'Die vrees wordt gevoed door mislukkingen uit het verleden. De slechte woningen uit de jaren tachtig staan ons nog levendig voor de geest. Neem bepaalde woonwijken in Almere, Lelystad of de Venserpolder in Amsterdam. Die blijken niet houdbaar. De overheid wil die fout niet opnieuw maken.'
Gemeenten kiezen, om toch iets te doen aan het startersprobleem, liever voor de bouw van extra huurwoningen. 'Corporaties bouwen een goed product. Gemeenten maken vervolgens met hen de afspraak dat die woningen al na tien jaar mogen worden verkocht,' aldus Buys.
Toch is hij niet pessimistisch gestemd over de kansen van starterswoningen. 'De vraag naar dergelijke woningen wordt almaar groter. De bouwproductie in ons land is structureel te laag. De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Ooit komen die woningen er wel. Misschien moeten we het zo doen als in de jaren vijftig. Toen bouwden we zogeheten duplex-woningen; kleine woningen die gemakkelijk waren samen te voegen tot grote woningen. Blijkbaar is de nood nog niet hoog genoeg gestegen.'
