Reggeborgh Vastgoed heeft onlangs een grote shift gemaakt: van een driekwart Duitse portefeuille naar 40% aandeel Nederland [i]Door Wabe van Enk Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015[/i]
Reggeborgh Vastgoed heeft onlangs een grote shift gemaakt: van een driekwart Duitse portefeuille naar 40% aandeel Nederland
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015
De bouwtycoon Dik Wessels geeft bijna nooit interviews. Voor PropertyNL maakt Mark Bouwens – schoonzoon van Wessels en binnen de directie verantwoordelijk voor vastgoed – soms een uitzondering, zodat de professionele markt weet wat er speelt in Rijssen. Samen met zwager Henry Holterman en schoonvader Dik Wessels vormt hij het bestuur van Reggeborgh.
Achter de soms mythische verhalen, waarbij achter elk vastgoedproject de naam van Wessels opduikt, zit een voorzichtige, maar ook ondernemende strategie. Naast Reggeborgh zetelt aan de ene kant VolkerWessels, de grootste niet-beursgenoteerde bouwer, en aan de andere kant Reggefiber, het glasvezelbedrijf dat grote successen noteerde.
Buurman VolkerWessels is constant bezig zijn bouwstroom veilig te stellen. Dat levert vele joint ventures op, maar dat betekent nog niet dat Reggeborgh al dat vastgoed in portefeuille neemt, zo legt Bouwens uit. Neem het Paleis van Justitie in Amsterdam, dat deze zomer werd verkocht. Reggeborgh heeft zelf een Paleis van Justitie in Berlijn herontwikkeld en in portefeuille, dus wat leek logischer dan ook Amsterdam aan het palet toe te voegen? Bouwens: ‘Wij zouden geïnteresseerd zijn als het woningen zouden kunnen worden, maar wij willen nooit hotels of recreatie hebben, dus daar waren we snel mee klaar. Bovendien, dit was een tender. Aan tenders doen we niet mee. Daar hebben we geen tijd voor. VolkerWessels bouwt, maar is geen eigenaar.’
Dwarsverbanden
Natuurlijk zijn er veel dwarsverbanden tussen Reggeborgh Vastgoed en zus VolkerWessels. Zo liggen er folders op tafel in het kantoor van het concept MorgenWonen van VolkerWessels. Dit zijn volledig in de fabriek ontwikkelde eengezinswoningen die de bouwer in één dag monteert, waarna in tien dagen de afbouw volgt. De woningen zijn duurzaam en bij normaal gebruik energieneutraal (energienotanul). De fabriek kan nu 250 stuks per jaar aan, maar dit zal volgend jaar verdubbelen. MorgenWonen wordt soms verkocht, zoals onlangs in Zeist voor € 275.000, maar liever houdt Reggeborgh ze in de verhuur (afhankelijk van de ligging tussen de € 900 en € 950 per maand). Reggeborgh ‘verzamelt’ dit jaar 200 van deze MorgenWonen-woningen. Volgend jaar weer 200 en als het er 1000 zijn wordt het tijd om eens te gaan praten met institutionele beleggers. Dat is typisch de aanpak van Reggeborgh: iets voorlopen op de markt, het eerst zelf doen en dan partners zoeken. En als Reggeborgh iets bedenkt, gaat het niet om enkele ‘deuren’. ‘We hebben nu 1000 woningen en appartementen in Nederland. We hopen binnen drie jaar op 3000 te zitten’, aldus Bouwens.
Omslag
Dit betekent een forse omslag ten opzichte van de vorige update van Reggeborgh, drie jaar terug in PropertyNL. Toen was de focus geheel gericht op Duitsland, met als gevolg dat van de totale portefeuille inclusief commercieel vastgoed nu 80% in Duitsland zit en 20% in Nederland. Dat gaat over een paar jaar naar 60:40, als het aan Bouwens ligt. Reggeborgh denkt ook over een derde land. Het bedrijf zit al een klein beetje in Canada, maar een definitieve beslissing is niet genomen. ‘Dat hoeft ook niet. Wij hebben geen echte concernstrategie. We stippelen iets uit, maar we kunnen ook morgen rechtsaf slaan.’
Rode draad is dat Reggeborgh bij alle beslissingen het ongunstigste scenario berekent. Om risico’s te spreiden wordt vaak samengewerkt met anderen, ook als dat betekent dat de winst moet worden gedeeld. Bouwens: ‘In Duitsland zijn we in het vastgoed bijvoorbeeld een belangrijke partij, mede dankzij de samenwerking met de uitvoeringsorganisatie van het pensioenfonds voor de bouw, Bouwinvest. Van zo’n samenwerking profiteren we ook, omdat Bouwinvest ons laat zien hoe je rapportagesystemen naar een hoger plan kunt brengen. In hoogtijdagen bedroeg de gezamenlijke woningportefeuille € 890 mln. Dit jaar is dat door een succesvolle verkoop van 4500 woningen in de wijk Marzahn in Berlijn gezakt tot € 650 mln.’
Is dat gezien de juichverhalen over Berlijn niet te vroeg? Voor het antwoord op die vraag neemt Bouwens graag de tijd. ‘Wij hebben de portefeuille in 2005 gekocht met 10% leegstand. Door een beheerorganisatie te kopen en van alles te organiseren voor de huurders – van jaarlijkse uitjes en kerstmarkten tot prijzen voor de mooiste bloembakken – is de typische Oost-Duitse wijk helemaal verbeterd. Bovendien is alle vrije cash flow in de afgelopen jaren gebruikt voor onderhoud en renovaties. De leegstand bedraagt nu 2% en de huur is met 15% gestegen. Met behulp van zakenbank Kempen & Co hebben wij het nu goed kunnen verkopen aan het Duitse woningbeursfonds Deutsche Wohnen. (Cijfers zijn niet bekendgemaakt, maar het Duitse Handelsblatt noemde voor 6500 woningen een bedrag van € 500 mln, red.) Zo’n fonds kan nog profiteren van een verdere huurstijging, maar wij kunnen niet veel meer toevoegen. Bovendien is er nu een lage rentestand, maar dat hoeft niet zo te blijven.’
Ook dat is typisch Reggeborgh: wanneer iedereen denkt dat het lucratief is, is dat een reden voor het investeringsfonds van de familie om uit te stappen. ‘Duitsers zijn op dit moment sterk bereid vastgoed te kopen vanwege de onzekerheid over de rente en euro. Vastgoed kent ook risico’s, maar Duitsers kijken daar toch anders naar.’
Echte Duitse onderneming
In het commercieel vastgoed werkt Reggeborgh onder andere samen met Delta van Coert Zachariasse, de onvermoeibare pleitbezorger van de cradle-to-cradle aanpak met onder meer het Anthony Fokkerpark, het Park 20|20 en The Valley, allemaal in de Haarlemmermeer. Als gepassioneerde ontwikkelaarsfamilie kwamen de Zachariassen niet ongeschonden door de crisis, maar het partnership met Reggeborgh staat recht overeind. Bouwens: ‘Wij willen kijken of we de ervaringen in Nederland gezamenlijk kunnen uitrollen in Duitsland. Delta heeft daarvoor een kantoor in Düsseldorf, wij hebben kantoren in Berlijn, Wuppertal en een klein kantoor in München. Mijn schoonvader is in de jaren tachtig in Duitsland begonnen, maar we hebben pas sinds een aantal jaar het idee dat we ook echt als een Duitse onderneming worden gezien. Ook wij hebben onze lessen geleerd. We weten dat we nooit met een Nederlandse bril de markt op moeten. Duitsers hebben een echte vechtcultuur, terwijl wij in Nederland denken in bouwteams.’
Feeling met de huurders
De grootste aandacht van Bouwens en Reggeborgh Vastgoed gaat de komende tijd naar Nederland. ‘We hebben de crisis in Duitsland gehad tot 2007. Daarna herstelde de markt, terwijl Nederland zeven à acht jaar moeilijk bleef. Nu is Nederland de komende drie jaar aan de beurt voor herstel.’ Behalve de grondgebonden woningen zet hij zwaar in op appartementen in Amsterdam-Noord, Eindhoven, Den Bosch, Tilburg en binnenkort in Gouda, niet toevallig allemaal projecten van VolkerWessels. Om feeling te houden met de huurders is Reggeborgh ook voor de helft eigenaar geworden van beheerder ACM, met 13.000 woningen en 250.000 m² commercieel vastgoed in beheer.
Samen met Delta ontwikkelt Reggeborgh gestaag het Park 20|20. ‘We beginnen pas aan een volgend gebouw wanneer het vorige verkocht is, zodat we niet meer dan 5000–8000 m² op risico hebben. Bij logistiek is het gebouw wat groter, 18.000 m² op het Anthony Fokker-terrein, maar dat weet je van te voren. Logistieke dienstverleners komen alleen als het gebouw er al staat.’
Andere discipline
Reggeborgh Vastgoed richt zich ook op twee andere locaties voor commercieel vastgoed: Utrecht en Amsterdam. In Utrecht is Reggeborgh actief met de herontwikkeling van kantoorgebouw De Winthont van 10.000 m² met ontwikkelaar Onis Vastgoed (Zwolle/Rijssen). Onis maakt ook een Van der Valk-hotel op die plek, maar dat wordt zoals bij de horecaketen gebruikelijk in eigendom gehouden.
Bovendien is Reggeborgh als partner betrokken bij de bouw van een nieuw waterfront voor Amsterdam op de voormalige NDSM-werf. Ook daar heeft Bouwens de backing van een ervaren ontwikkelaar: Ted Biesterbos. De werf is nu een creatief centrum met MTV, Hema en restaurant Loetje, en er is nog 250.000 m² te ontwikkelen. Er zijn ook 344 studentenwoningen in aanbouw, maar daar stapt Bouwens niet in. ‘Net zoals hotels en recreatief vastgoed zien we studentenwoningen als een andere discipline: die willen we niet.’
Het bijzondere van Reggeborgh en Bouwens is dat ondanks de hoeveelheid internationale projecten in Rijssen nooit de indruk wordt gewekt dat ze het middelpunt van de wereld zijn. Met stevig doorwerken en een slimme strategie wil Bouwens profiteren van het bijzondere netwerk aan bouwers, ontwikkelaars en beheerders.
