Wet heeft averechts effect: middenhuur met een vijfde afgenomen

De enorme vraag naar middenhuurwoningen heeft geleid tot een versnelling van het verhuurproces. Met name in grote steden stonden woningen gemiddeld nog maar 7 dagen online, zo laat een data-analyse van de woningplatformen zien.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn de huurprijzen van woningen met minder dan 187 WWS-punten gereguleerd. De maximale huurprijs bij 186 punten bedraagt € 1.165,81 per maand. Vóór 1 juli gold alleen een huurprijsbescherming voor woningen met minder dan 142 punten, waarbij de maximale huurprijs per maand op € 879,66 lag. De Wet betaalbare huur werd ingevoerd met de bedoeling om huurwoningen betaalbaar te maken voor huurders met een middeninkomen.

Averechts effect

De druk op de huurmarkt zou door de Wet worden verlicht, omdat verhuurders van woningen met minder dan 187 punten worden verplicht hun huur te verlagen. Hierdoor zouden er volgens de overheid in theorie meer goedkope huurwoningen op de huurmarkt worden aangeboden en de keuze uit goedkopere huurwoningen voor huurders worden verruimd.

De ontwikkelingen die Huurwoningen.nl en Pararius signaleerden op het gebied van vraag en aanbod laten echter het tegenovergestelde effect zien. Zo daalde het aantal nieuw aangeboden woningen in het middensegment in het derde kwartaal van 2024 met 20,2% ten opzichte van een jaar geleden.

Verschuiving naar koopmarkt

In het derde kwartaal van 2024 verschoven 62,3% meer woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt (uitponding) ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. Daarentegen laat de ‘inponding’, de beweging waarbij een voormalige koopwoning te huur wordt aangeboden, een daling zien. In het derde kwartaal van 2024 verschoven 28,4% minder woningen van koop naar huur ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. Het beschikbare huuraanbod neemt hierdoor in beide segmenten nog verder af.

Explosieve vraag naar middenhuur

De vraag naar huurwoningen in het middensegment blijft sterk toenemen, met een record van gemiddeld 84 reacties per huurwoning in het derde kwartaal van 2024. Dat is 25,4% meer dan een jaar geleden. Ook in de G5 zijn deze woningen zeer gewild. In Amsterdam ligt het aantal reacties op een huurwoning in het middensegment bijna 12 keer hoger dan bij vrije sector huurwoningen (gemiddeld 450 reacties tegenover 39 reacties per woning in het derde kwartaal van 2024).

De enorme vraag naar huurwoningen in het middensegment heeft geleid tot een versnelling van het verhuurproces. Huurwoningen stonden in Nederland in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld slechts 13 dagen online, in de vrije sector was dit 22 dagen. Vorig jaar was dit respectievelijk 14 en 18 dagen.

De doorlooptijd in de vrije sector neemt toe als de betaalbaarheid in deze sector onder druk komt te staan. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in het derde kwartaal van 2024 met 7,4 % ten opzichte van een jaar geleden. Minder mensen kunnen dat betalen, waardoor het segment dat resteert in de vrije sector langer te huur staat.

Hele huurmarkt onder druk

De ongekend hoge interesse in middenhuurwoningen benadrukt volgens Pararius de enorme druk die huurders in dit segment ervaren. ‘Zij moeten in steeds hogere mate met elkaar concurreren, mede door de afname van het huuraanbod in zowel de vrije sector als het middenhuursegment. Deze structurele schaarste zorgt ervoor dat de concurrentie onder potentiële huurders verder toeneemt en de positie van middeninkomens op de huurmarkt steeds meer onder druk komt te staan. Het aanbod in de middenhuur krimpt, terwijl de vraag blijft groeien. Deze disbalans zet de gehele huurmarkt onder druk. Tegelijkertijd blijft ook de vrije sector uitdagingen kennen, zoals uitponding en de betaalbaarheid door stijgende huurprijzen’.

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Om deze situatie te verbeteren, is het essentieel dat het aanbod aan huurwoningen in beide segmenten wordt vergroot, zodat er meer te kiezen valt voor huurders. Alleen door concurrentie tussen verhuurders onderling, kan de situatie voor huurders op het gebied van keuze, prijs en kwaliteit verbeteren.”