In de jubileum-editie van PropertyNL Magazine hebben de steunpilaren en smaakmakers van de afgelopen 15 jaar hun verwachtingen uitgesproken voor het komende jaar. In deze januari-editie van 2016 staat een samenvatting, hier het volledige statement en profiel van Peter Göbel van ING Real Estate Finance.
In de jubileum-editie van PropertyNL Magazine hebben de steunpilaren en smaakmakers van de afgelopen 15 jaar hun verwachtingen uitgesproken voor het komende jaar. In deze januari-editie van 2016 staat een samenvatting, hier het volledige statement en profiel van Peter Göbel van ING Real Estate Finance.
Verwachtingen 2016: Werk maken van duurzaamheid
Hoogste prioriteit en verwachting in 2016 voor mij betreft verduurzaming van vastgoed: al jaren wordt over de leegstandsproblematiek gesproken en redelijk beperkt succes geboekt. Ook in 2015 is voor een ten opzichte van de totale leegstand van ca 8 mln m2 een beperkt metrage uit de markt gehaald en na nieuwbouw resteert een druppel op een gloeiende plaat van ca 300.000 m2 daling van de voorraad.
Ook over sustainability wordt veel gesproken maar kan nog veel meer worden gedaan. En zeker als we deze twee schijnbaar gescheiden zaken gaan combineren. ING zal concrete bijdrage leveren aan beide belangrijke onderwerpen door het volgende beleid in 2016 te implementeren:
1. Leegstand
ING zal nieuwbouw niet zonder meer financieren als in de omgeving waar deze nieuwbouw plaatsvindt aanzienlijke leegstand sprake is, ook al wordt ons het verzoek gedaan. ING zet zich daarentegen wel in en bevordert de transformatie van die leegstaande kantoren naar woningen. Dagelijkse kost zou ik haast zeggen, enkele voorbeelden van dergelijke transformatie financieringen:
-Eindhoven centrum leegstaand kantoorpand, transformatie gefinancierd naar 43 luxe appartementen
-Zaandam: nabij station gelegen leegstaand gedateerd kantoor van 7.000 m² die getransformeerd wordt naar 83 starters appartementen
-Groningen: in het centrum gelegen kantoor van 7500 m² dat getransformeerd is tot 200 studio’s ten behoeve van studenten en starters
-Alkmaar: 750 m² kantoor verbouwd tot 7 appartementen. Transformatie ca 1200 m²
-Den Haag: Westeinde leegstaand kantoor getransformeerd naar 15 appartementen
-Rotterdam: kantoorruimte getransformeerd naar 9 appartementen met 2 penthouses
2. Sustainability
De gebouwde omgeving in Nederland is verantwoordelijk voor ca 1/3 van de CO2-uitstoot in Nederland
In 2015 heeft ING Real Estate finance (REF NL) een initiatief gelanceerd om in de totale vastgoedportefeuille die ING REF financiert - 28000 panden - € 14 mrd (grootste vastgoedfinancier in Nederland) 15-25% op de CO2-uitstoot te besparen. Status: ruim 11.000 panden doorgelicht, besparingspotentieel blijkt zeer groot.
Inmiddels is 40% van de 28.000 gebouwen in de portefeuille van ING REF op kosten van de bank gescand. Op de hele portefeuille kan 200.000 ton CO2 bespaard worden. Dat is net zo veel als het besparingspotentieel van 10% van de huishoudens in Nederland.
Een belangrijke rol is hierbij weggelegd voor de net ontwikkelde ‘ING REF Duurzaamheid App’ waarmee individuele gebouwen via een eenvoudige en overzichtelijke app snel en effectief geanalyseerd kunnen worden op de mogelijkheden tot energiebesparing. In de app kunnen per gebouw tientallen mogelijke maatregelen, de betreffende investeringen, de terugverdientijden en de netto-opbrengsten in een paar klikken duidelijk worden weergegeven.
Belangrijkste trend/ inzicht voor 2016: verduurzaming leidt tot hogere waardevastheid, meer rendement, meer cash flow, lagere leegstand.
2015 en verwachting 2016:
In 2015 is de nieuwe kredietverlening fors gestegen 100% naar € 1,7 mrd. ING REF verwacht in 2016 ook weer in ruime mate vastgoedkredietverleningen te verstrekken aan onze klanten.
ING REF is daartoe nu ook uitstekend gepositioneerd aangezien de kwaliteit van de vastgoedportefeuille na een jarenlange scrutiny op goed bestendig niveau is gekomen. Tegelijkertijd distribueren wij ook weer een gedeelte van onze kredietverlening via syndicering aan andere banken.
De dalende voorzieningen in de afgelopen jaren in combinatie met de afschrijvingen die op het niveau van de voorzieningen blijken te liggen illustreren de goede kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Klanten hebben de afgelopen jaren ook goed afgelost waardoor hun eigen vermogensposities zijn versterkt.
Marktkansen zijn goed, met name in de sectoren logistiek en woningen, echter ook op de goede locaties blijft retail interessant. Met name de kleine simpele wijkwinkelcentra hebben mijn voorkeur ook al blijven de nieuwere winkelcentra met een hoge plezierfactor in demografisch sterke steden ook goed financierbaar.
Veranderend ING REF: in toenemende mate niet slechts leningen aanbieden maar een uitgebreid scala aan financieringsoplossingen en de klanten helpen zichzelf verder te ontwikkelen. Denk daarbij aan het sustainability initiatief.
Kort profiel ING Real Estate Finance (ING REF):
Grootste speler op het gebied van financiering van commercieel vastgoed in ons land. De portefeuille bestaat uit 28.000 gebouwen en 17 miljoen m² en een totale waarde van € 14 mrd.
Sinds 2007 geef ik leiding aan REFNL. Onze strategie onderscheidde zich van die van de andere Nederlandse banken waarbij wij de nadruk hebben gelegd op vroegtijdige afbouw van de risico’s in de vastgoed kredietportefeuille waardoor de portefeuille in de afgelopen 8 jaar met € 6 mrd is gedaald van € 20 naar € 14 mrd terwijl de winstgevendheid over dezelfde periode zelfs met 30% is gestegen. Met name de daling van de voorzieningen en verbetering van de marge hebben ervoor gezorgd dat REFNL een robuuste business unit van ING is gebleven in tegenstelling tot de vastgoedafdelingen van andere Nederlandse banken, waardoor wij in staat blijven onze klanten te servicen door de gehele crisis heen tot de dag van vandaag.
Schets van marktontwikkelingen en visie:
In de afgelopen jaren is er in alle segmenten van de vastgoedmarkt sprake geweest van een correctie. Door de mindere economische gang van zaken en een slechtere toegankelijkheid van vreemd vermogen liep de vraag naar vastgoed en daardoor de waarde van vastgoed terug. Wij zien nu een duidelijk herstel van de markt door het beschikbare kapitaal vanuit Nederland, maar vooral door kapitaal van (institutionele) buitenlandse partijen die vertrouwen hebben in de Nederlandse markt. Zij zijn vooral op zoek portefeuilles met een omvang vanaf € 25 mln.
Zeker in de woningmarkt is er sprake van een sterk herstel. Door de schaarste van woningen in grote delen van Nederland is er een grote mate van zekerheid van huurinkomsten.
Ook de logistieke markt is voor beleggers en vastgoedfinanciers interessant omdat het vervoer van goederen nog steeds blijft toenemen. Hier draagt ook de groei van verkopen via internet sterk aan bij.
De kantorenmarkt blijft een lastige markt door de overcapaciteit, maar ook hier zijn kansen en zien we dat de verhuur weer toeneemt. De overcapaciteit neemt wat af doordat er oplossingen worden gezocht in transformatie van kantoren naar hotels, woningen, studentenkamers etc.
Retail is een sector waar ook sprake is van een overcapaciteit en die ook getroffen wordt door een beperkte innovatie door de retailers. Toch worden ook in dit segment nog goede transacties gedaan.
De wereldwijde economische verwachtingen blijven moeilijk te voorspellen. Zelfs na de daling van de beurskoersen in China is de P/E ratio nog steeds onvoorstelbaar hoog: als we al dachten dat de Amerikanen er wat van konden met een gemiddelde P/E ratio van 18 wat dan te denken van de gemiddelde P/E ratio op de Chinese beurs die ver boven de 60 (!) ligt. Dit kan op termijn maar één ding betekenen, dit gaat nog fors verder omlaag.
Er is nog veel onzekerheid in grote delen van de wereld en ook op politiek vlak is er sprake van instabiliteit in veel delen van de wereld. Toch zijn de vooruitzichten voor de Nederlandse economie desalniettemin redelijk tot goed te noemen.
Dit gekoppeld met de historisch lage rente maakt dat ik in zijn algemeenheid positief ben over de Nederlandse vastgoedmarkt voor de komende periode.
Profiel Peter Göbel
Peter Göbel geeft sinds 2007 leiding aan ING Real Estate Finance Nederland. Door de risico’s in de vastgoedkredietportefeuille vroegtijdig af te bouwen, heeft ING REF de kredietcrisis behoorlijk doorstaan. Daarvoor was Göbel ceo van Achmea-dochter Staalbankiers en ook heeft hij bij ABN Amro gewerkt.
Gerelateerde artikelen:
