De tijd tussen het beschikbaar komen van een kavel en de oplevering van woningen kan oplopen tot wel 10 jaar. Diverse stakeholders in het ontwikkelproces staken de koppen bij elkaar en kwamen met ideeën om het proces terug te brengen tot slechts 2 jaar.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 24 februari 2023
Zo’n 20 bestuurders en managers van grote gemeenten en projectontwikkelaars waren in het kantoor van Fakton bijeengekomen om hun eigen boreling te bespreken. Zo’n anderhalf jaar eerder hadden ze op dezelfde plek al hun visie gegeven op de vraagstelling hoe procedures zo kunnen worden aangepast dat woningbouw veel sneller gaat.
Harmonica indrukken
Het resultaat, opgetekend door Evelyn Rademaker van Fakton Executives en zelfstandig gebiedsontwikkelaar Annius Hoornstra, ziet eruit als een gedegen planning voor de versnelling. ‘Planningsprocedures, zoals het opstellen van een nota van uitgangspunten (NVU) en de anterieure overeenkomst (AO), worden zoveel mogelijk parallel (simultaan) opgesteld, terwijl dat nu nog hoofdzakelijk serieel – stap na stap – gebeurt’, aldus Rademaker.
Naarmate de harmonica verder wordt ingedrukt door de processen parallel te laten verlopen, wordt de tijdwinst groter. Als alle partijen tegelijk inzetten, is er maximale tijdwinst: de totale procedure van kavel tot start bouw wordt dan bekort van gemiddeld 6 jaar naar 2 jaar. Als alleen de NVU en de AO worden ‘samengevoegd’, is de winst al 1 jaar. ‘Het is logisch dat mensen zich afvragen waarom we al niet veel langer processen in elkaar schuiven’, aldus Hoornstra. ‘Maar het is ook essentieel om met elkaar vast te stellen wat daarvoor nodig is, bijvoorbeeld dat betrokken partijen in het ontwerpproces al sneller aantallen woningen met elkaar afspreken. Bij voldoende wederzijds vertrouwen durf je als ontwikkelaar sneller van start te gaan.’
De betrokken partijen hebben in de voorbereiding tot start bouw de regie op de versnelling, maar Hoornstra erkent dat de grote dealmaker of -breker een gunstige of ongunstige uitspraak van de Raad van State kan zijn. ‘Maar door ook in dit geval van meet af in te zetten op een korter en open proces, verklein je de kans op uiteindelijke bezwaren.’
Politiek mandaat
Ook moet er van meet af aan een politiek mandaat zijn als je daadwerkelijk wilt kunnen versnellen, stellen aanwezigen vast. Doordat ook lokale politici zich willen profileren en gevoelig zijn voor eventuele kritiek op bijvoorbeeld social media, is een gegeven mandaat op bijvoorbeeld een nota van uitgangspunten soms na de minste of geringste tegenwind niet meer houdbaar. ‘De gemeenteraad heeft vaak al ingestemd met de kaders, zoals een gebieds- of structuurvisie, een gemeentelijke woonvisie en diverse andere thematische beleidskaders’, stelt Jos Roijmans namens de gemeente Eindhoven. ‘Feitelijke instemming met een plan zou langs die weg weer bij de vaststelling van het bestemmingsplan aan de orde zijn, waarbij eventuele kritiek dan wordt ondervangen door te koersen op excellente participatie.’
Alles goed en wel, maar je gaat er als bestuurder of projectontwikkelaar niet over, volgens een andere deelnemer aan de rondetafelbijeenkomst. ‘Ook al liggen er kaders, gemeenteraadsleden zullen ruimte willen houden om hun formele bevoegdheden te kunnen toepassen.’
Toverwoord vertrouwen
De verschillende belangen maken het volgens strategisch adviseur en interimmanager Stef Fleischeuer noodzakelijk dat er in de ambtelijke top van een gemeente mensen zitten die daadwerkelijk de regie kunnen pakken. ‘Als het spannend wordt, zeker bij een plot in een grote gebiedsontwikkeling, wie zijn dan de mensen die zo’n situatie kunnen vlottrekken?’ Rademaker: ‘Begeleiding door een onafhankelijk procesregisseur en leermanager kan bijdragen om deze nieuwe manier van werken in te regelen en de daadkracht te behouden.’
Vertrouwen is het toverwoord, ook om financiers al in het begin van een project over de streep te trekken. Dit kan bijvoorbeeld door al sneller in het traject woningen op basis van de geschetste aantallen in de NVU in de vrije verkoop te zetten. Dat lijkt door afnemende investeringsbereidheid bij banken volgens de aanwezigen sowieso een voorwaarde.
Volgens Jos Melchers, directeur gebiedsontwikkeling bij de gemeente Rotterdam, heeft het prototype van Rademaker en Hoornstra zich in de praktijk al bewezen. In ongeveer een jaar tijd wisten de gemeente Rotterdam, Vesteda en Dura Vermeer de Grote Beer – een woontoren met 200 woningen nabij winkelcentrum Alexander – van het eerste idee tot aan een definitief plan te brengen. ‘Het kan dus wél’, aldus Melchers. ‘Of je daadwerkelijk kunt versnellen hangt echter ook af van de hoeveelheid stakeholders met wie je maken hebt. Parallelle planning is geen blauwdruk voor succes. Je moet leren hoeveel tijd je kunt winnen.’
Serious game
Om de versnelling die minister de Jonge wenst vorm te geven, moeten er in het eerste en tweede kwartaal van dit jaar vijf projecten worden geselecteerd die zich lenen voor een versnelling met het prototype van Rademaker en Hoornstra. In het tweede halfjaar moet er daadwerkelijk worden begonnen met de plannen.
Namens het ministerie van BZK deed Anke Sieverink tijdens de bijeenkomst in Rotterdam een oproep om vooral te kiezen voor projecten waar de complexiteit van het bouwen gemiddeld is. ‘Laten zien dat het kan, lukt vermoedelijk in deze fase het best bij projecten die niet te makkelijk, maar ook niet al te moeilijk zijn.’ Een andere deelnemer brengt in: ‘Je zou er eigenlijk een serious game van moeten maken, waarbij het niet zo zeer gaat om competitieve projecten, maar om evaluatiemomenten die een inkijkje bieden in de huidige praktijk.’
Sieverink stelt dat parallelle planontwikkeling geen one-size-fits-all oplossing is. ‘Wij kunnen ook niet vanuit het ministerie aan alle partijen opleggen ‘gij zult samenwerken’, zeker niet bij gebiedsontwikkelingen die al behoorlijk zijn opgesplitst. Tegelijkertijd zijn al die partijen op provinciaal niveau al gewend om samen te werken vanuit de woondeals. De visie op parallelle planning kan onderwerp van gesprek zijn aan de versnellingstafels.’
Ellenlange bezwaarprocedures
Rest er nog de Raad van State. Deze kan de tijdwinst die in het voortraject is geboekt behoorlijk tenietdoen door ellenlange bezwaarprocedures. Sieverink: ‘Dat is ook waarom wij in dit geval de crisis- en herstelwet willen voortzetten. Deze wet bepaalt een uitspraaktermijn bij een beroep op zes maanden. Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet zou deze termijn vervallen, en dat is onverstandig. In diezelfde lijn willen wij de inspraakprocedures bekorten tot één moment van inspraak en beroep. Op die manier is er sneller sprake van een onherroepelijke bouwvergunning.’
Het is volgens Sieverink niet zozeer een beperking van de inspraak, maar eerder een betere belangenafweging. ‘We willen toe naar een situatie waarin de belangen van woningzoekenden net zo goed worden meegenomen als de belangen van bezwaarmakers. Bezwaarmakers hebben momenteel meer mogelijkheden om hun stem te laten horen. In dat kader onderzoeken we de mogelijkheid om een platform of iets dergelijks op te zetten voor woningzoekenden dat kan worden betrokken bij inspraak rondom projecten. Komend jaar onderzoeken we verdere mogelijkheden van versnelling in de fase van bezwaar en beroep, naar aanleiding van de suggesties uit een onderzoek van de Rijksuniversiteit van Groningen. We willen bekijken of prorogatie van bezwaar naar beroep eventueel kan worden ingezet bij notoire bezwaarmakers.’
