Het is Marcel Boekhoorn gelukt een koper te vinden voor de High Tech Campus in Eindhoven, een deal waar naar schatting € 1,1 mrd mee is gemoeid. Bij alle media-aandacht wordt echter één ding vergeten: de toekomstige gebruiker.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 27 augustus 2021
Al een tijd zweefde HTC Eindhoven boven de markt, die geldt als het voorbeeld van een succesvolle ontwikkeling van een hightech campus. Dat succes wordt gereflecteerd in de prijs. Marcel Boekhoorn verwierf het complex voor € 450 mln, en herfinancierde het met ABN Amro als leadmanager in 2018 voor ruim € 500 mln. Inmiddels zijn de aanvangsrendementen voor hightech centers verder gedaald en is de ontwikkeling op HTC verder gegaan; destijds was er nog 90.000 m² te ontwikkelen, nu 80.000 m². Deze optelsom van factoren levert een prijs op van naar schatting circa € 1,1 mrd, uiteraard afhankelijk van een groot aantal voorwaarden.
Die prijs geeft het belang aan van de transactie. Bovendien is het fijn dat Boekhoorn hier goed is uitgesprongen. Hij heeft naar verluidt een jas moeten uitdoen met zijn investering in Hema, dus kan hij dit goed gebruiken. Zijn reuzepanda’s in Ouwehands Dierenpark zullen niet zonder eten komen te zitten. Toch is dit niet het belangrijkste nieuws over de transactie.
Opwaardering van Eindhoven
Op HTC werken 12.000 hoogopgeleide professionals. Hun succes straalt af op Nederland, Eindhoven en de Technische Universiteit Eindhoven. Voordat HTC een succes werd, had Nederland de uitstraling van een low-tech land. Wij waren goed in het distribueren van technologie, niet in het maken daarvan. Eindhoven had vroeger geen bijzondere aantrekkingskracht. De stad was door Philips geselecteerd vanwege de lage loonkosten.
Toen de eisen aan het personeel toenamen, verplaatste Philips zijn hoofdkantoor naar Amsterdam. De Universiteit in Eindhoven was in de ogen van de Delftenaren meer een opgewaardeerde hbo-opleiding. Inmiddels zijn de rollen omgedraaid. Delft worstelt met zijn campus en verliest steeds meer terrein op Eindhoven, en de stad Eindhoven is de enige vestigingsplaats die tegen de G4 aan mag schurken. In die boost van Nederland, Eindhoven en TUE speelt de High Tech Campus een belangrijke rol.
Succes continueren
Marcel Boekhoorn en zijn team onder leiding van Jan Willem Neggers verdienen daarvoor alle credits. De belangrijkste vraag die nu op tafel ligt: hoe gaat de nieuwe eigenaar dat succes continueren? Dat is niet iets voor een Brabantse gemeente-ambtenaar, dat is een Chefsache die heel Nederland aangaat. In 2018 bemoeide minister-president Rutte zich persoonlijk met de Chinezen om Alibaba te verleiden een Europees distributiecentrum in Limburg te plaatsen. De lobby van Rutte mislukte, maar de poging was terecht: Nederland beter op de kaart krijgen als distributieland. Hoeveel te meer zou het logisch zijn dat de regering zich nu op het hoogste niveau bemoeit met hightech, maar daarvan is niets gebleken.
Twee bronnen melden verijdelde pogingen van Chinezen en Arabieren om de High Tech Campus in handen te krijgen. HTC-managing director Neggers ontkent dat hier in zijn tijd sprake van was. Hoe dan ook, hoe weten we of de belangen van de BV Nederland parallel lopen met die van de nieuwe koper, Oaktree Capital?
Van cruciaal belang
Oaktree Capital komt onder eigen naam niet voor in de PropertyEU Top-100 dealmakers in Europees vastgoed, maar wel op de lijsten van grootste private-equity partijen ter wereld. Het heeft volgens de laatste halfjaarcijfers $ 156 mrd aan assets under management. Oaktree is in Nederland bekend vanwege de verkoop van asset manager Kadans aan Axa. Oaktree meldde toen al dat de verkoop niet het einde betekende van de interesse van het bedrijf in science parks. Neggers zegt hierover: ‘Tijdens die gesprekken bleek dat onze filosofie over de ontwikkeling overeenkomt.’ Hij vertelt dat de nieuwe eigenaar van cruciaal belang is voor de verdere ontwikkeling. Een passieve belegger kan de spirit makkelijk teniet doen.
Oaktree Capital belegt ook voor de zogenoemde sovereign wealth funds, zeg maar de staats-spaarpotten. Deze fondsen zijn veelal niet transparant over herkomst van de middelen en de doelen. De grootste SWF’s komen uit Noorwegen, China, Hongkong, Abu Dhabi, Koeweit en Singapore. Wanneer deze fondsen een beslissende stem zouden hebben in het Oaktree-fonds voor campussen waarin HTC geplaatst wordt, zou in feite een stuk Nederlands vestigingsbeleid in buitenlandse handen komen.
Ecosysteem opwaarderen
Deze problematiek speelde eerder bij Brainport BIC in Eindhoven, die vorig jaar tegen een bruto aanvangsrendement van 6% werd verkocht door het investeringsvehikel van de familie Wessels (Reggeborgh) en plaatselijke ondernemer Marc Bouwers. Koper Capreon is een investeringsvehikel van de familie Noë. In Eindhoven waren er toen partijen die vonden dat er te weinig garanties waren voor de herkomst van het kapitaal, maar bewijs werd niet geleverd. Neggers wijst erop dat Oaktree de managementorganisatie intact houdt en dat ook gekeken is naar het fonds waarin HTC terechtkomt en de achterliggende beleggers in dat fonds.
Meer duidelijkheid over de toekomst kan Hermann Dambach, managing director van Oaktree, op den duur geven. Hij zegt nu het park verder te willen uitbreiden, een deel van de gebouwen te gaan moderniseren en het hele ecosysteem te gaan opwaarderen. Daarmee kan HTC een betere toekomst krijgen dan met Boekhoorn. Het kan ook zijn dat HTC meer concurrentie krijgt van andere campussen die in hetzelfde fonds worden ondergebracht. Die brandende vraag kan nu niemand nog beantwoorden.
