Verhuurders mogen de huurkorting beperken. Dit blijkt uit een spraakmakend vonnis afgelopen week van de Rechtbank Overijssel. Wij vroegen Tomas Steenmetser, huurrechtspecialist van Lexence, om een commentaar.
De kwestie draait om het al dan niet laten meetellen van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) voor de huurder bij de bepaling in hoeverre de verhuurder moet bijspringen.
Steenmetser: ‘De TVL is bedoeld ter dekking van de vaste lasten, waaronder de huur. Voor het eerste en tweede kwartaal van 2021 is de TVL meer dan aanzienlijk uitgebreid. Deze kan per kwartaal oplopen naar € 550.000 en € 600.000. In procedures tussen huurders en verhuurders over aanpassing van de huur in 2020 is deze TVL niet of nauwelijks meegenomen.
Op 9 maart 2021 oordeelde de Rechtbank Amsterdam echter dat de TVL wel degelijk een rol speelt bij de vaststelling van de huurkorting. De rechtbank telde de TVL die een huurder kreeg op bij de omzet. Daardoor viel de omzetdaling iets lager uit. Vervolgens werd het percentage omzetdaling vastgesteld en de helft van dat percentage werd (steevast in Amsterdam) als korting toegepast. Deze aanpak vond ik vreemd, want boekhoudkundig worden subsidies als inkomsten (en daarmee omzet) meegenomen, maar een subsidie is niet een omzet die een huurder met zijn bedrijf genereert en naar eigen inzicht mag besteden. De TVL is juist expliciet bedoeld ter dekking van de vaste lasten. De huurder wordt geacht van de TVL de vaste laten te betalen. Vergelijk in dit verband ook een andere belangrijke subsidie, de NOW. Deze is bedoeld om de loonkosten mee te betalen.
De redenering moet dan ook zijn dat de TVL op de te betalen huur in mindering moet worden gebracht. Het bedrag dat nog aan te betalen huur overblijft, wordt op basis van de omzetdaling van de huurder tussen de huurder en verhuurder gedeeld. Deze systematiek was tot nu toe nog geen enkele keer gevolgd. Dat maakte overigens nog relatief weinig verschil, omdat de TVL over 2020 lager was. Nu met de hoge uitkeringen in 2021 ligt dat echt anders, aldus de rechtbank Overijssel in het vonnis van vorige week. Daarin is nu bepaald dat de TVL van de huur af moet en niet als omzet moet worden meegenomen. Dat maakt een groot verschil, omdat de huurkorting daardoor heel anders uitvalt.
De TVL wordt daarmee echt gebruikt waarvoor deze is bedoeld. De rechtbank heeft hiermee ook goed gekeken naar de bedoeling van het kabinet met de TVL. In zijn brief van 12 maart aan de Tweede Kamer schrijft het kabinet dat als de vaste lasten geheel worden gedekt een verdere bijdrage van derden niet nodig is. Als een huurder via de TVL de vaste lasten niet voor 100% vergoed krijgt, dan wordt nadrukkelijk een beroep gedaan op partijen verderop in de keten om hun bijdrage te leveren waar mogelijk. Pas als die situatie zich voordoet, moeten verhuurders en andere leveranciers van huurders bijspringen. Het vonnis van de rechtbank Overijssel sluit hier goed op aan.’
