Na vier jaar is één van de grotere zoekers in Amsterdam van de markt. Het Financieele Dagblad is onder dak in de geheel herontwikkelde vroegere Renaultgarage. De projectontwikkelaar DVM zegt de verhuur niet verwacht te hebben. ‘Het is onze gewoonte om het verhuurplan op te stellen wanneer het gebouw gereed is’, zegt directeur commerciële zaken, Femke Dijkhuis. Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, april 2004
Na vier jaar is één van de grotere zoekers in Amsterdam van de markt. Het Financieele Dagblad is onder dak in de geheel herontwikkelde vroegere Renaultgarage. De projectontwikkelaar DVM zegt de verhuur niet verwacht te hebben. ‘Het is onze gewoonte om het verhuurplan op te stellen wanneer het gebouw gereed is’, zegt directeur commerciële zaken, Femke Dijkhuis.
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, april 2004
door Wabe van Enk
Bij de afkorting van projectontwikkelaar DVM gaat bij de meeste vastgoedspecialisten nog geen licht op. DVM staat voor Dijkhuis Vastgoed Management. Dijkhuis was onder de naam Sedijko één van de minst op de voorgrond tredende, maar wel bekendste ontwikkelaars van de hoofdstad. Alleen al dankzij dé landmark van Amsterdam, de Rembrandt Tower. Behalve het gebied van de Rembrandt Tower, met het Breitner Center, wordt eind 2004 het voormalige Renault-gebouw van 12.000 m2 opgeleverd.
Femke Dijkhuis is de derde generatie ontwikkelaar van de familie. Haar grootvader kocht posities op ‘De Omval’ en ontwikkelde de Leeuwenburg (zie kader), senior werd bekend met de Rembrandt Tower en het Breitner Center. De familie heeft altijd buiten de publiciteit willen blijven, hetgeen bij spraakmakende projecten in Amsterdam - zoals de torens en de komst van Philips als huurder - zichtbaar moeite kostte.
Administratieve kwestie
Femke Dijkhuis is nu directeur commerciële zaken met verhuur als aandachtsgebied. Zij heeft de familiewaarden niet terzijde geschoven: zij wil niet op de foto en wil zo min mogelijk over het bedrijf, laat staan over zichzelf kwijt. ‘Wij vinden dat allemaal niet nodig, het gaat om de huurder, die moet centraal staan. Ik ben niet iemand die naar de Mipim in Cannes gaat. Daar verhuur ik niks.’
Vanwege de verhuur van een gedeelte van het Renault-gebouw aan het Financieele Dagblad wil ze een uitzondering maken, maar een verhaal over de nieuwe generatie bestuurdersvrouwen in het vastgoed? Femke Dijkhuis moet er niet aan denken.
Waarom Dijkhuis de vertrouwde naam Sedijko (een samenvoeging van Sebus en Dijkhuis) geruisloos heeft veranderd in DVM komen we niet te weten.. ‘Het is een administratieve kwestie, meer kan ik er niet over zeggen’, aldus Dijkhuis.
De oude Dijkhuis houdt zich nog steeds als een soort gedelegeerd commissaris met het bedrijf bezig. Femke Dijkhuis lacht: ‘Dat soort namen hanteren wij als bedrijf niet, maar hij is zeker nog actief bezig met strategie’. Voor de technische kant van de projectontwikkeling is G.W.J. Beekman haar rechterhand. Inclusief de leiding bestaat het team van DVM uit vijftien mensen die vooral in het beheer actief zijn. Veelal kiest DVM ervoor vastgoed in portefeuille en in eigen beheer te houden. De beheerclub van Dijkhuis is actief in de Omval, omdat onder meer Philips kantoren bij Dijkhuis in beheer heeft, maar ook met bijvoorbeeld de voormalige optiebeurs, gebouwen in de Vijzelstraat en het Hilton Hotel. Dit zijn objecten die vaak in het nieuws geweest zijn. Op zich vindt DVM vragen over de portefeuille en de omvang niet relevant.
Verwerving van Renault Nederland
Beekman kent alle hoeken van het bijzondere oud-hoofdkantoor van Renault Nederland tegenover het Amstelstation. De verwerving van het markante gebouw had veel voeten in aarde. De gemeente Amsterdam maakte allerlei tekeningen voor transferia en woon- en kantoortorens, maar Renault had het gebouw al aan Dijkhuis toegezegd. De claim van de gemeente werd voorgelegd aan de rechter. Die stelde Renault Nederland in het gelijk.
Daarna kon Beekman aan de slag. In eerste instantie dacht Dijkhuis aan SOM (Skidmore Owens), de architecten van het Breitner Center. Toen bestempelde de gemeente het gebouw als ‘stadsmonument’ en kon deze architect zijn ei niet kwijt. De Amsterdammers hebben altijd lacherig gedaan over de status van industrieel monument: er is in Amsterdam immers wel wat mooiers te zien dan deze garage. Het verdwijnen van de grote gele garage zou juist het gehele gebied kunnen opwaarderen, en Dijkhuis bespaart met SOM voor de Breitner Center en ZZAP voor de Rembrandt Tower niet op architecten. Het leek op een plagerij vanwege het verliezen van de zaak voor de rechter. Femke Dijkhuis: ‘SOM had iets meer vrijheden genomen, maar wij zijn nu toch heel enthousiast over het huidige resultaat van architect Peter Hormeijer van Van Moort & Partner Architecten in samenwerking met SOM. Rampzalig vinden wij de monumentenstatus zeker niet en aan speculaties over de gemeente doe ik niet mee.’
Het gebouw kost DVM aan renovatie circa € 15 mln. De verwervingsprijs is niet bekendgemaakt, maar zal in dezelfde orde van grootte liggen. Beekman: ‘Wij kunnen veel goedkoper laten bouwen, omdat wij verstand hebben van het proces en werken met vaste aannemers. De openbare aanbestedingen van overheden kosten handenvol geld.’
Wachten op goede huurders
Dijkhuis vindt het ook van belang dat de uitstraling van het gebouw nu totaal anders is dan de Rembrandt Tower, waar zij ook de verhuur van doet. De Rembrandt Toren heeft momenteel vier verdiepingen nog te huur voor gemiddeld zo’n € 370 per m2, terwijl na de verhuur aan het FD in het voormalige Renaultgebouw nog zo’n 8000 m2 voor gemiddeld € 230 per m2 te huur staat.
Het zijn overigens bepaald geen lege metrages waar Dijkhuis zenuwachtig van wordt. ‘Wij hebben er altijd voor gekozen met de marketing te beginnen wanneer het gebouw af was. Nu is het eigenlijk zo dat de eerste huurders zich driekwart jaar voor oplevering al aandienen, maar nogmaals: we zijn er niet echt mee bezig. In de Rembrandt Tower vind ik het ook wel prettig wanneer bestaande huurders kunnen bijhuren.’
De geschiedenis lijkt zich te herhalen. De Rembrandt Tower was al op de markt en heel Amsterdam leek zich zorgen te maken over het leegstaande monument, behalve de ontwikkelaar zelf die de ene na de andere huurder de deur wees. Dijkhuis: ‘Daar is veel misverstand over geweest. Wij hechten veel waarde aan een goede branchering. Wij konden de Rembrandt Toren ook eerder verhuren, maar wij hebben denk ik terecht gewacht op de absolute top. Ook voor het Renaultgebouw geldt dat wij wachten op heel goede huurders. Wij hebben inderdaad enkele huurders niet geschikt gevonden, maar met die partijen ga ik niet te koop lopen.’
DVM mikt naast het FD ook op andere mediabedrijven en reclamebureaus. Dijkhuis denkt dat de gehele Omval kan profiteren van het hoge serviceniveau. In en om de Rembrandt Tower zijn diensten aanwezig zoals restaurants, een stomerij, vergaderfaciliteiten en andere gemaksdiensten, en cafés. Voor een supermarkt en een kiosk is het Amstelstation op loopafstand.
Het grote voordeel van het voormalige Renaultgebouw is de parkeermogelijkheid. Het zijn kantoorruimten die rond parkeerruimten zijn gemaakt. De verdiepingen kunnen elk meer dan honderd auto’s herbergen, samen goed voor 440 auto’s. Iedere werknemer kan in principe met de auto komen. Hij moet niet vergeten z’n auto van de cruisecontrol te halen, want anders parkeert hij niet voor maar op zijn eigen bureau.
[Tekstkader 1]
Verkoop Hogeschool nieuwe kans voor de Omval
Amsterdam werkt achter de schermen aan één van de grootste transacties van 2004: de verkoop van de Leeuwenburg aan de Omval in Amsterdam (47.500 m2 netto vloeroppervlakte). In de vorige editie van PropertyNL zei de directeur van Imca Vastgoed een positie te willen verwerven rond het Amstelstation. Hij doelde daarbij hoogst waarschijnlijk op het gebouw van de Hogeschool van Amsterdam pal naast de Rembrandt Toren. Directeur commerciële zaken Femke Dijkhuis van DVM. ‘Ik weet dat het gebouw aan de markt komt. Wij zijn ook zeker geïnteresseerd. Het is een gebouw dat ooit door mijn grootvader is ontwikkeld. Meer kan en wil ik er op dit moment niet over zeggen’.
In de jaren zestig kocht grootvader Dijkhuis een oude chocoladefabriek. Hij ontwikkelde op dit terrein gebouw de Leeuwenburg, destijds in 1975 de belangrijkste ontwikkeling van Amsterdam. Het was de grootste perifere ontwikkeling, maar wel met gevoel voor locatie (nabij het station). De timing was ook goed. Het gebouw kwam op de markt en twee partijen wilden het graag hebben: Delta Lloyd en de voorloper van de Postbank, de RPS. Het is de laatste die het gebouw koopt voor destijds een wereldprijs € 53 mln (f 116 mln). In de jaren negentig verkoopt de Postbank het gebouw voor € 36 mln (f 80 mln) door aan de Hogeschool van Amsterdam. Herontwikkeling van het gebouw zou een nieuwe impuls kunnen betekenen van het gebied, dat een relatief klein solitair kantorengebied is gebleven tussen de as naar het stadscentrum Weesperstraat/Wibautstraat en Zuidoost.
[Tekstkader 2]
Zoektocht Het Financieele Dagblad mondt uit bij Renault
Algemeen directeur Philip Alberdingk Thijm heeft een vierjaar durende speurtocht naar een passende locatie van Het Financieele Dagblad verrassend snel afgerond. Vorige maand tekende hij een contract voor het vroegere Renaultgebouw. Het is multitenant-gebouw, maar het FD verwacht natuurlijk dat de doorsnee Amsterdammer het Renaultgeel snel zal associëren met het geel van het Financieele Dagblad.
Alberdingk Thijm vervulde tevens een wens om de zuster van het Financieele Dagblad, BNR Nieuwsradio, in één gebouw te huisvesten. Daarmee is de uitgever de eerste in Nederland die een multimediastrategie (krant, internet en radio) fysiek tot uiting brengt in een gebouw.
Het naoorlogse Financieele Dagblad was aanvankelijk gevestigd op een zolder nabij ‘het werkgebied’: de Amsterdamse effectenbeurs. Daar stond ook de drukkerij. In de jaren zeventig werd het gebouw Metropool aan de Weesperstraat betrokken. Het groene guldensteken van het logo van Het Financieele Dagblad was in die tijd bekender dan de roestvrijstalen, uit de jaren vijftig daterende entree met ‘Metropool’. Het FD beschikte daar wel over een eigen entree met een loodzetmachine, een knipoog naar het toen nog heel recente verleden: het FD was de laatste krant in Nederland die nog in lood werd gezet.
Daarna kwam een wat anonieme locatie, het Europahuis aan de James Wattstraat, nabij het Amstelstation. Weinigen zullen deze locatie herkennen als van het FD. Het jonge mediabedrijf BNR Nieuwsradio houdt domicilie in een romantisch pand aan de Vondelstraat.
De FD Groep betrekt de nieuwe ruimte rond de jaarwisseling 2004/2005.
De combinatie FD en BNR Nieuwsradio neemt ruim eenderde van het gebouw van 12.000 m2 bruto vloeroppervlakte af. Een huurprijs is niet bekendgemaakt, maar marktdeskundigen denken dat het rond de € 200 zal liggen.
Belangrijk voor Het Financieele Dagblad zijn de grote ruimten. De redacties van Het Financieele Dagblad en BNR Nieuwsradio kunnen in één grote ruimte worden gehuisvest, zodat de interactie tussen beide afzonderlijke media wordt gestimuleerd. Bovendien biedt het nieuwe gebouw ruimte om naast de uitzendstudio ook een studio in te richten waar het publiek live-uitzendingen kan bijwonen.
Hoofdredacteur Fred Bakker heeft in zijn zoektocht naar een ideale locatie steeds de nadruk gelegd op een aansluiting met de stad. Ook ziet hij veel in een soort mediacafé, waardoor de locatie bedrijvigheid van buiten kan aantrekken en niet naar binnen is gekeerd.
