Onlangs organiseerde Capital Value samen met beleggersvereniging IVBN zijn jaarlijkse beschouwingen op de woningmarkt. PropertyNL was erbij en constateerde een toegenomen urgentie in de markt om nu impact te maken.
Tivoli Vredenburg in hartje Utrecht bood dit keer het podium voor het 13e jaarcongres van Capital Value, waarbij de IVBN sinds enkele jaren als co-host optreedt. De bijeenkomst had dit jaar de titel ‘Tijd voor impact’ meekregen. Dit thema sprak blijkbaar op voorhand al aan, want de zaal was met 500 toehoorders tot de laatste plaats ‘uitverkocht’.
‘Dit is ons grootste Shared Value-congres tot nu toe’, zo hield Thijs Konijnendijk, directeur research en data intelligence bij Capital Value, het publiek voor. ‘Het laat zien dat impact beleggen een vlucht neemt. Het gaat steeds meer om de meerwaarde voor de maatschappij en het milieu. Dan heb je het bijvoorbeeld over nieuwe producten, maar je kunt ook als overheid impact maken door het verbeteren van de fiscale regels.’
Judith Norbart, directeur van de IVBN, vulde hem aan: ‘Je kunt ook impact maken door samen te werken, bijvoorbeeld in een vereniging. Samenwerken is ook belangrijk in het complexe discours van de woningmarkt. Het leverde afgelopen december de Woontop op. Juist door dat gezamenlijke gesprek aan te gaan, kun je kijken waar elkaars mogelijkheden liggen.’
De pijn verdelen
Over de wijze waarop je impact kunt maken als het om betaalbaarheid van woningen gaat, lopen de meningen sterk uiteen. Ook banken hanteren hiervoor verschillende standaarden en risicoprofielen, zo hield Mirjam Bani, econoom Commercieel vastgoed & Public sector bij ING, de zaal voor. Bij het oplossen van de problemen op de woningmarkt wordt volgens haar vooral gekeken naar de korte termijn. ‘Dat zie je ook af aan hoe we de politiek afrekenen. Dat zie we terug in de media. Risico’s op korte termijn krijgen meer aandacht dan risico’s op langere termijn. De starter heeft nu een duidelijk gezicht. Toekomstige eigenaren niet. Wat betekent het bestaande voor mijn kinderen en andere jongeren? Er zijn al maatregelen die je nu kunt nemen en die impact hebben op de langere termijn, bijvoorbeeld door het beter benutten van de bestaande voorraad, door sneller te bouwen, door net iets minder woonruimte te consumeren of door de korting op de AOW te schrappen als ouderen een woning gaan delen. Wees explicieter in de keuzes die we maken. Iedereen kan impact maken in de woonketen. Verdeel de pijn op de korte termijn, zodat het voor iedereen gezamenlijk beter draagbaar wordt.’
Meer dynamiek door zorgwoningen
Het stimuleren van doorstroming van ouderen naar zorggeschikte woningen wordt ook algemeen gezien als een middel om meer dynamiek te krijgen op de woningmarkt. ‘Om impact te maken met zorgvastgoed moet de basis op orde zijn’, aldus fondsmanager Daan Tettero van Achmea Real Estate. ‘Als een community wordt geënthousiasmeerd, vermindert dat ook de druk op de eerstelijnszorg. En minstens zo belangrijk: doorstroming zorgt voor vijf tot zeven verhuisbewegingen.’
In het segment is volgens hem een goede boterham te verdienen voor beleggers. ‘Het rendement is hetzelfde als bij gewone huurwoningen, hoewel je iets meer bouwkosten hebt. In een gebiedsontwikkeling kun je er zelfs een absolute meerwaarde mee realiseren door in de mix een goede combinatie neer te leggen. Die piek in de groeiende groep ouderen bereiken we pas in 2040, daarna blijft deze groep qua omvang op hetzelfde plateau.’ De interesse van ontwikkelaars en beleggers voor dit segment is echter flauwtjes. Nog geen anderhalf procent in de pijplijn van nieuwbouwwoningen die nu ingetekend staan bestaat uit zorggeschikte woningen.
Huiveriger
Investeerders staan volgens voorzitter Wim Wensing van het jubilerende IVBN – 30 jaar – wel degelijk klaar om geld te investeren in de woningmarkt. ‘Wij maken impact, waarbij wij de ambitie hebben om jaarlijks 8000 tot 10.000 nieuwe woningen toe te voegen. Doordat ontwikkelaars op voorhand aan ons kunnen verkopen kunnen ze starten. Alleen is het investeringsklimaat echt slechter geworden, waardoor dat wat we daadwerkelijk kunnen realiseren moeten bijstellen naar 4000 à 5000 woningen.’
Met name buitenlandse beleggers zijn volgens hem een stuk huiveriger om geld te steken in Nederlandse woningen. Pakten die in hoogtijdagen 26% van de nieuwbouwmarkt, nu is dat nog maar 2%. ‘Dat er vorig jaar weer meer geld beschikbaar is gekomen voor Nederlandse woningen ten opzichte van voorgaande jaren is echt te danken aan institutionele beleggers. Het is nu zaak om die woningen daadwerkelijk te realiseren door het schrappen in de stapeling van regelgeving.’
Tour de force
Ook corporaties krijgen in toenemende mate de bal toegespeeld. En impact maken is aan de woningbouwverenigingen heus wel besteed, zo hield Ann-Jo Visser, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de zaal voor. ‘In 2024 zagen wij de start bouw van 1900 woningen en tegelijkertijd zijn we ook bezig om 11.000 woningen te verduurzamen. Daarmee maak je ook impact.’ Robert-Jan Foortse, hoofd Europees vastgoed bij APG: ‘Die impact is ook de reden dat wij er bewust voor hebben gekozen om € 5 mrd te steken in betaalbare woningen tot maximaal 186 punten.’
De hoofdgast van het symposium was VRO-minister Mona Keijzer. Ze blikte in een paneldiscussie terug op haar eerste succesnummer, de Woontop die eind vorig jaar plaatsvond. ‘Het was een tour de force om alle partijen bij elkaar en achter alle afspraken te krijgen. In totaal zijn er 500 voorstellen gedaan om te komen tot minder regels. Ik blijf de komende tijd proberen om iedereen aan tafel te krijgen om die productie los te krijgen. Met alleen Nederlands geld gaan we het niet redden, het verbeteren van het investeringsklimaat is niet voor niets 1 van de 20 afspraken die we hebben gemaakt. Ten aanzien van de beleidswijzingen die worden gevraagd is wel een winstwaarschuwing op zijn plaats: alles kost goud geld.’
Langs elkaar heen praten
Foortse merkt dat er consensus is. ‘We dachten bijna dat het zonder buitenlandse kapitaal kon, maar we hebben iedereen nodig. Overheid en markt begrijpen elkaar niet altijd. Ik denk dat dat heel belangrijk is.’ Mark Siezen, ceo van Bouwinvest: ‘De verlaging van de overdrachtsbelasting is gelukkig al gerealiseerd. Maar je zult bijvoorbeeld ook nader moeten kijken naar de VPB. Corporaties betalen die ook. Dan heb je het over miljarden die niet in woningen worden geïnvesteerd.’
Keijzer constateert dat de goede wil er overal wel is, maar dat er langs elkaar heen wordt gepraat. ‘Private verhuurders, corporaties en ontwikkelaars moeten met elkaar gaan praten. Parallel plannen kan dienen als voorwaarde waarbij namens mijn ministerie 5 x 1 miljard als realisatie-impuls geldt.’
Stroperigheid
Ze gebruikte het podium ook om het aangepaste wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting toe te lichten. Twee derde van de nieuw te bouwen woningen in Nederland moet betaalbaar zijn voor mensen met een midden- en laag inkomen. Bovendien wordt expliciet geregeld dat per regio 30% van de nieuwbouw sociale huurwoningen moeten zijn. ‘Een stad als Amsterdam doet daar nog wat bovenop, terwijl je in je programmering eerst een behoefteonderzoek zou moeten doen.’
Foortse roerde nog even de stroperigheid van de (inspraak)procedures aan als hobbel om echt tot betaalbare nieuwbouw te komen. Volgens Visser gaan meer locaties pas echt het verschil maken. Siezen: ‘We moeten het geld snel aan het werk zetten en de kansen die er zijn nu grijpen. Zo niet, dan kan dat geld evengoed naar Deense windparken en Spaanse vakantiewoningen gaan.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
