Vastgoedparticipaties ongelijk behandeld

Overal duiken ze op: aanbiedingen voor financieringen met de zekerheid van hypotheekrecht buiten AFM-toezicht. Dit klinkt menig particulier als muziek in de oren: eindelijk beloofde rendementen ver boven inflatie en door een toetredingsdrempel van boven de € 100.000 heb je geen ‘last’ van die dure prospectussen met AFM-keuring. Een keuring die je overigens niet als reclame mag gebruiken. De AFM vinkt af, maar zegt niets over de beleggingspropositie.

Ondoorzichtig

Veel kopers nemen doelbewust het risico om de AFM buiten spel te zetten. Dat rendementsprognoses van niet-AFM-producten gebaseerd zijn op nattevingerwerk, wil de consument niet geloven. Zelfs niet als je een extra maand rente of dividend krijgt als je nú instapt. Consumenten vragen zich kennelijk niet af waar die extra maand van wordt betaald. Onze lezers weten dat wel: het ‘voordeeltje’ van de extra maand wordt betaald door uw voorganger, die € 100.000 inlegde. Zij weten ook dat u volgende maand aan de beurt bent om de extra maand aan een nieuwe intreder te betalen. Onze lezers herkennen in deze marketing leermeester Ponzi.

Een tweede categorie zijn de participaties van € 100.000 in vakantiewoningen, u weet wel: de laatste in het natuurgebied of aan zee. Je hoeft werkelijk geen fiscalist te zijn om te weten dat met de huidige kabinetsplannen investeren in tweede woningen uiterst onverstandig is. Sowieso is de vraagkant van vakantiewoningen ondoorzichtig. Niemand kan een garantie geven over de huurinkomsten. Als een aanbieder dat wel belooft, dan betreft het een lege bv, die omvalt bij de eerste zeebries. De hypothecaire zekerheid waarmee andere aanbieders schermen is ook van beperkte waarde wanneer de huurder vertrekt. Sterker, wanneer de huurpenningen niet meer binnenkomen, kan de eigenaar gedwongen worden tot onderhoud: bijstorten dus.

Wildwest aan producten

Daarom moet je blij zijn met de aanbieders van vastgoedparticipaties die jaarlijks deelnemen aan het onderzoek van PropertyNL. Dit zijn voor het overgrote deel partijen die langjarig in de markt actief zijn en menig crisis het hoofd hebben geboden.

Ik zou het deze aanbieders gunnen dat hun inleg gelijke tred zou vertonen met de hogere spaarquota van de Nederlanders. Dat is echter niet het geval. De groep vertoont over de hele linie gezien een lichte krimp. Kennelijk vinden veel Nederlanders de beleggingswereld buiten de AFM om aantrekkelijker. Dat moet voor de AFM en de aanbieders een signaal zijn. De AFM heeft destijds terecht eisen gesteld aan een wildwest aan vastgoedproducten.

Het is echter niet de bedoeling geweest van de toezichthouder dat rondom de goedgekeurde producten een waaier zou ontstaan van clubdeals, vastgoedfinancieringen en vakantie-aanbiedingen waar de AFM niets mee van doen heeft. Nu gaapt er een kloof tussen mensen die € 40.000 investeren in een dure AFM-gekeurde participatie en hen die € 100.0000 investeren en aan de wilde spinnen zijn overgeleverd. Probeer als AFM in dialoog met de aanbieders het toezicht voor hen wat goedkoper te maken en grijp in bij de andere groep. Door bijvoorbeeld de grens voor ‘vrije’ participaties op te trekken ontstaat er een vrijer speelveld.

Lichte krimp

Uit het onderzoek van PropertyNL blijkt dat zich in de top-10 geen grote wijzigingen hebben voorgedaan. De traditionele nummers één en twee, Vastgoed Syndicering Nederland en Annexum, handhaven zich, al is er lichte krimp in het belegd vermogen. Deze twee aanbieders kunnen het zich permitteren om als de markt wat tegenzit even niet met nieuwe fondsen te komen. Credit Linked Beheer is een van de weinige aanbieders die wel groei vertoont en komt dit jaar op nummer 3, wat ten koste gaat van Synvest. Sectie5 steeg met twee plaatsen naar een 6e plek. Met drie nieuwe fondsen en een groei van de portefeuille van bijna 15% wist Sectie5 zich daarmee positief te onderscheiden onder de aanbieders van vastgoedparticipaties.

Westplan kwam wel met twee nieuwe fondsen ten opzichte van vorig jaar, maar dat was te weinig om de assets-under-management helemaal op peil te houden. Dat is jammer voor de markt, omdat dit typisch een aanbieder is van producten die passen in een gediversifieerde vastgoedportefeuille.

Woningen

De vooruitzichten voor de aanbieders van vastgoedparticipaties zijn niet onverdeeld gunstig. Het meest aangeboden product zijn woningen. Daarvan verwacht de meerderheid van institutionele beleggers in het tweede halfjaar een bruto aanvangsrendement bij nieuwbouw van maar 4–4,5%, blijkt uit cijfers van Stivad. De risico’s van investeringen in woningen blijven heel laag, maar met zulke rendementen krijg je consumenten moeilijk uit hun stoel en kan de neergaande trend amper worden omgebogen. De aanbieders van vastgoedparticipaties zullen ook komend jaar erg creatief moeten zijn en met vastgoedproducten moeten komen die net dat stukje extra rendement bieden dat portefeuilles van particulieren beschermt tegen inflatie en fiscus.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024