Staatssecretaris van Oostenbruggen geeft in zijn beantwoording van Kamervragen over de box 3-heffing een vertekend beeld van de woningmarkt, betoogt Vastgoed Belang.
Zo slaat de staatssrecretaris de plank mis met de geschatte inkomstenderving van € 10 mrd die de tegenbewijsregeling met zich meebrengt, aldus de belangenvereniging. "De inschatting van deskundigen is dat de derving meer rond de € 3 mrd ligt. Er wordt onnodig veel financiële dekking gezocht met maatregelen die de woningmarkt schade berokkenen."
Verhuurders stoppen ermee
Het kabinet gaat er ten onrechte van uit dat particuliere verhuurders woningen blijven aanbieden, ook tegen zeer lage rendementen, vindt Vastgoed Belang. In werkelijkheid stoppen de verhuurders ermee: "Zij verkopen de huurwoningen en zullen hierover dus geen tegenbewijs aanleveren."
Daarnaast zullen particuliere verhuurders niet massaal tegenbewijs leveren. "Ze kunnen in het voorgenomen systeem niet hun werkelijk rendement aantonen omdat kosten niet aftrekbaar zijn en ongerealiseerde waardemutaties van vastgoed worden jaarlijks belast. De meeste verhuurders zullen dus terugvallen op het – verhoogde – forfaitair rendement."
Vastgoed Belang stelt voor dat het ministerie cijfers deelt met het Centraal Planbureau en dat in samenspraak met fiscaal experts een nieuwe raming wordt gemaakt.
Utrechtse huurder krijgt Lelystad als compensatie
Verder vindt de club de aanname dat nieuwbouw het effect van uitponden opvangt "cijfermatig totaal onrealistisch", met jaarlijks 40.000 uitgeponde woningen en een tekortschietende nieuwbouwproductie. Daarnaast worden er vooral binnenstedelijk sociale en middenhuurwoningen uitgepond. "Nieuwbouw (veelal vrijesectorwoningen) vindt juist vaak buiten deze binnensteden plaats. De staatssecretaris biedt dus een huurder die vandaag uit haar betaalbare huurwoning in Utrecht-centrum moet als compensatie een optie op het huren van een vergelijkbare woning in Lelystad in 2033 aan."
Dat vooral koopstarters de verkochte huurwoningen afnemen, is ook een misvatting, aldus Vastgoed Belang, en er kan niet worden aangetoond dat het aantal huurwoningen is toegenomen, zoals Van Oostenbruggen stelt. "De afgelopen maanden blijkt dat sociale en middenhuurwoningen van de huurmarkt verdwijnen en vrijesectorwoningen daarvoor in de plaats komen." Een middenhuurwoning aanbieden is tegenwoordig onrendabel, aldus de vereniging.
Ook behoud is van belang
Tot slot verwijt Van Oostenbruggen particulieren ten onrechte dat ze weinig nieuwbouw realiseren, aldus Vastgoed Belang. "Naast nieuwbouw is het beter benutten van bestaande bouw essentieel, zoals ook minister Keijzer herhaaldelijk stelt. Particuliere verhuurders zorgden tussen 2021 en 2023 gemiddeld voor 10.000 toegevoegde huurwoningen door transformeren, optoppen en splitsen." Behoud van woningen is ook van groot belang: "De huidige box 3-plannen leiden volgens een schatting van Arnoud Vlak tussen 2025 en 2028 voor de uitponding van 300.000 woningen. Deze woningen verdwijnen van de huurmarkt. Daar is niet tegenop te bouwen."
Drie oplossingen
Vastgoed Belang stelt drie oplossingen voor om de woningmarkt en de overheidsfinanciën te verbeteren: de tegenbewijsregeling verbeteren door de kosten van onderhoud (forfaitair) aftrekbaar te maken en alleen gerealiseerd rendement te belasten, de leegwaarderatio te actualiseren (het verschil tussen 'lege'woningen en woningen in verhuurde staat is volgens Vastgoed Belang 30 tot 40%) en de raming van de budgettaire derving te herzien.
