Van Wijnen heeft een nieuwe ceo, Peter Hutten, en een nieuwe aandeelhouder, HAL, en staat klaar voor een aardverschuiving in woningontwikkeling.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2020
De toekomst van de woningontwikkeling gaat er heel anders uitzien als het aan de nieuwe ceo Peter Hutten ligt. Van Wijnen staat in de top-10 van de ranglijsten met omzet van bouwconcerns (bijna € 1 mrd omzet in 2019) en is nummer 9 op de lijst met verkochte woningen van PropertyNL. Deze zomer stapte de machtige investeringsmaatschappij HAL in – de eerste grootschalige investering van de Rotterdamse investeerder in de vastgoedsector.
HAL zal niet zijn ingestapt om louter op de tent van het aannemingsbedrijf te passen. Zo’n trackrecord van een aannemer brengt bij HAL geen euforie teweeg, al behoort bouw- en ontwikkelingsconcern Van Wijnen traditioneel tot de beter renderende bouwers. De echte reden zijn de grootschalige investeringen in woningfabrieken, waardoor in de toekomst niemand zo goedkoop kan bouwen als Van Wijnen.
Hutten is een bekende in het vak. Hij werkt al 30 jaar bij Van Wijnen, laatstelijk als coo en daarvoor als directeur van Van Wijnen Regio Noord/Oost – traditioneel een van de belangrijkste pijlers onder het landelijk werkende bouwbedrijf uit Baarn. Hutten: ‘HAL heeft vertrouwen in het management, de landelijke dekking en de strategie van Van Wijnen, zeker ook omdat wij een ‘proof of concept’ kunnen laten zien van industrieel bouwen.’
Van Wijnen heeft in Friesland drie fabrieken voor woningcasco’s, remontabele woningen en kozijnen. Onlangs heeft Hutten aangekondigd nog dit jaar te beginnen met de bouw in Heerenveen van de grootste woningfabriek van Nederland, met een capaciteit van 4000 woningen op jaarbasis. Dat zou 5% van de woningproductie in Nederland betekenen (afgezet tegen de productie van vorig jaar), en dat komt boven op de bestaande productie van Van Wijnen. De Baarnse bouwer was vorig jaar goed voor 2234 opgeleverde woningen. Hutten verwacht dat de fabriek in Heerenveen in 2022 operationeel kan zijn. ‘We gaan niet direct naar 4000, maar schalen op met 100% per jaar. Van de huidige 400 eerst naar 800, dan 1500, en vervolgens 3000, zodat we rekening kunnen houden met de marktomstandigheden. Vanaf 2025 kunnen we de maximale capaciteit leveren.’
Waarom nemen jullie afscheid van het vertrouwde, flexibele aannemingsconcept?
‘We hebben gekeken naar de ontwikkeling van de bouwprijzen. Dan schrik je. In vijf jaar tijd zijn de bouwprijzen met 50% gestegen. Van Wijnen is aannemer voor met name betaalbare woningen (woningen die vallen onder de Nationale Hypotheek Garantie tot € 310.000, red.). Er is maatschappelijk gezien een grote behoefte aan deze betaalbare woningen. Daar moeten we op inspelen. Dat kan met industrieel bouwen.’
Hoeveel goedkoper kan Van Wijnen leveren?
‘Diep in mijn hart wil ik terug naar de bouwprijzen van vijf jaar geleden. Dat is erg ambitieus, maar een prijsreductie van 20–30% is door ons ‘Fijn wonen’-concept zeker mogelijk. We weten ook hoe we risico’s kunnen verkleinen door alleen te bouwen wat we van te voren hebben uitgedacht en gevalideerd bij onze klanten: de plattegronden kunnen op deze manier flexibel tot een grote hoeveelheid verschillende configuraties leiden. Een andere uitdaging is om de bouwkostenindex op nul te krijgen, want de cao’s worden toch duurder en veel inkoopprijzen worden ook hoger.’
Hoopt Van Wijnen gemeenten zover te krijgen om de grondprijzen te matigen?
‘We komen niet graag onze hand ophouden. We vertellen eerst wat we zelf kunnen doen aan de woningprijs. Ik denk wel dat zo’n inspanning op prijs wordt gesteld.’
Om resultaat te halen, moet de klant instemmen met een standaardproduct. Lukt dat altijd?
‘We zien dat klanten steeds meer een compleet woningproduct willen afnemen. Het is alsof je een fitnessapparaat koopt. Vooraf weet je wat je wilt uitgeven en wil je weten wat je krijgt. Als je iets bijzonders wilt, kan dat overigens nog steeds geleverd worden. We realiseren nog steeds maatwerkgebouwen, maar onze klanten zullen die steeds minder kunnen betalen.’
Krijgt Van Wijnen met zijn fabrieken een unieke positie op de markt?
‘Ik denk dat er zeker concurrentie zal blijven, maar we zien in het buitenland dat de versnippering van de woningmarkt door industrieel bouwen vermindert. Voor een fabrieksmatige aanpak is een schaalgrootte nodig die slechts ruimte biedt aan een paar grote partijen. Bovendien vergt het grote investeringen, die niet elke aanbieder zich kan permitteren. Daarom verwacht ik dat ook een paar niet-bouwers zich zullen melden op de markt.’
Doelt u daarmee op partijen zoals Google?
‘Niet direct, want Google heeft in Toronto laten zien dat ontwikkelen toch een vak apart is.’ (De eigenaar van Google, Alphabet, trok in mei de stekker uit dochter Sidewalk Labs, dat van plan was een smart-city-wijk te ontwikkelen in Toronto. Volgens de verklaring van Alphabet vanwege het coronavirus en de daaropvolgende economische onzekerheid, maar anderen denken dat de wijk met zelfrijdende shuttlebusjes, modulaire gebouwen en duurzame energie iets te ver voor de markt uit liep, red.)
Denkt u dan aan Ikea, dat een wijk in Engeland heeft opgezet en een van de grootste ontwikkelaars is van retail?
‘Ik ga niet speculeren over de concurrentie. Beperkend voor eventuele concurrenten is dat je moet weten hoe je afzetgebied in elkaar zit. Van Wijnen is bekend met het verkopen van woningen en het realiseren van wijken. Ik denk daarom dat er per saldo minder dan vijf grote woningbouwspelers in Nederland overblijven.’
Is zo’n fabrieksmatig concept schaalbaar naar het buitenland?
‘Daar mikken we niet op. Onze strategie is steeds puur gericht op Nederland.’
Daarmee houdt Van Wijnen vast aan de koers van oud-directeur/grootaandeelhouder Klaas de Leeuw.
Zal de focus op betaalbare woningen ten koste gaan van commercieel vastgoed?
‘Nee, op dit moment is 60–70% van onze omzet afkomstig van woningen en 30–40% van ander vastgoed. Het is voor ons heel belangrijk complete wijken te realiseren met, zoals wij het aanduiden, een mix van zorgen, werken, leren en recreëren. Als je appartementen oplevert, moet je bijvoorbeeld ook weten wat je met de plint kunt doen.’
Hoopt Van Wijnen met de nieuwe fabrieken in de toekomst weer volop in de wei te kunnen bouwen?
‘We geloven ook sterk in transformatie en verduurzaming van bestaande wijken. Wij denken dat deze tak zal verdubbelen. Dat neemt niet weg dat we in Nederland nieuwe uitleggebieden nodig zullen hebben om in de grote woningbehoefte te voorzien.’
Tot slot nog enkele vragen over de korte termijn: de impact van corona.
‘De bouw mag zich gelukkig prijzen dat we als branche kunnen blijven draaien. Natuurlijk hebben we er wel last van. Onze kantoren staan goeddeels leeg. Bouwen is teamwork, en dat kost in deze tijd meer energie, tijd en geld.’
Wat is het effect voor 2020 op het realiseren van het budget?
‘Wij zitten op het niveau van 2019, dus mogen we niet klagen. Voor de crisis hadden we gedacht dat we er een schepje bovenop zouden kunnen doen.’
Kan Van Wijnen volgend jaar de schade weer goed maken?
‘Ik ben daar niet gerust op. Ik zie nog wel een zwaard van Damocles op ons afkomen. Wordt deze crisis niet gevolgd door een economische crisis? Wat gebeurt er als de steunmaatregelen aflopen? Ik heb geen glazen bol. We kunnen er alleen voor zorgen dat Van Wijnen goed geëquipeerd is voor het leveren van duurzame producten en diensten waaraan echt behoefte is.’