Van Wijnen en BPD slepen transformatieprijzen in de wacht

Liefst 104 ontwikkelaars reageerden op onze vragen of en zo ja hoeveel woningen zij in 2021 door transformatie hadden opgeleverd. Daarmee is eens te meer duidelijk dat transformatie door steeds meer ontwikkelaars als een serieuze kans wordt gezien om snel woningen toe te voegen aan de veel te krappe woningmarkt.

Van Wijnen de grootste
Het selectiecriterium dat wij hanteerden – dat het om zuivere transformatie moet gaan, waarbij het bestaande gebouw wordt aangepast naar een woonfunctie – bleek echter voor veel ontwikkelaars een afhaker. Transformatie wordt nog vaak beschouwd als bouwmethode waarbij je door sloop/nieuwbouw een plot van kleur (bestemming) kunt laten veranderen.
Uiteindelijk haalden 14 partijen die meewerkten aan ons onderzoek de ranglijst. Zij leverden het afgelopen jaar daadwerkelijk woningen uit zuivere transformatie op. Uit de eigen opgave komt één absolute winnaar naar voren: Van Wijnen. De bouwende ontwikkelaar leverde afgelopen jaar 601 woningen uit transformatie op. Dit betekende een toevoeging aan de woningmarkt van 346 sociale huurwoningen, 249 vrije sector huurwoningen en 6 koopwoningen.
Borghese/COD eindigde op de tweede plaats met 434 transformatiewoningen, waarvan 78 koop, 65 sociale huur en 291 vrije sectorhuur. Deze toevoeging is volledig te danken aan de oplevering van het tot High Park getransformeerde PostGiro-kantoor in Arnhem. Ook nummer 3 Koopmans Bouwgroep scoorde goed dankzij één project: Ricardo Residences in de Riekerpolder (in opdracht van Syntrus Achmea) in Amsterdam.

Juryprijs
De laatste twee gebouwen dongen ook mee naar de juryprijs van de Re-Use Award 2022 van PropertyNL. Die hebben wij in het leven geroepen omdat vriend en vijand het er inmiddels wel over eens is dat er bij het oplossen van de woningnood en bij transformatie in het bijzonder niet alleen gekeken moet worden naar kwantiteit, maar ook naar kwaliteit.
Vandaar dat wij een vakjury met Hilde Remøy (TU Delft), Jean Baptiste Benraad (TransformatieTeam), Gerben van Dijk (Christenunie Rotterdam) en Robert Paling (PropertyNL) hebben gevraagd om vijf transformatieprojecten op hun kwaliteit te beoordelen. De jury bekeek de projecten aan de hand van kenmerken als de (technische) kwaliteit van de woningen, de duurzaamheid van het project, de betaalbaarheid, de inpassing in het gebied en het getoonde lef om al dan niet als pionier een transformatie te initiëren. Behalve Ricardo Residences en High Park dongen ook DC van Hall (Amsterdam), Edelpark (Nieuwegein) en Plein 54 in Almere mee naar de prijs.

Kunst van het transformeren
In algemene zin was de jury verguld met het niveau van de inzendingen. Benraad en Remøy waren vol lof over het feit dat er bij alle transformaties veel gebruik is gemaakt van bestaande structuren, voorzieningen en materialen. Het behoort volgens Benraad tot de kunst van het transformeren en het maakt volgens Remøy een herbestemming van uitgerangeerd kantoorpand ook sneller haalbaar en betaalbaar.
Amsterdam heeft wat de jury betreft als grootste stad van het land en kookpunt van de woningmarkt een beetje last van de wet van de remmende voorsprong. In specifieke zin was er zeker waardering voor de transformatie van het voormalige IBM-kantoor in de Riekerpolder tot Ricardo Residences, waardoor 364 vrij sector huurwoningen aan de lokale markt worden toegevoegd. In het geval van de 168 woningen in het project DC van Hall gaat het zelfs om woningen in het gereguleerde segment. Hoewel beide projecten getuigen van vakmanschap, zag geen van de juryleden in hen de winnaar van de juryprijs. Benraad: ‘Transformeren in Amsterdam is gekscherend gezegd geen kunst, omdat je er door de grote vraag naar woningen alles wel kwijt kunt.’

Mooie mix
High Park genoot bij het finale juryberaad in eerste instantie de voorkeur bij juryleden Van Dijk en Paling. Het massieve kantoorgebouw kreeg was immers goed voor een flink aantal nieuwe woningen met een mooie mix van koop, sociale huur en vrije sector. Ook werd waarde gehecht aan het gegeven dat het in dit geval eens niet gaat om een herontwikkeling in de Randstad. Bovendien landen de bewoners van het kantoorgebouw in een omgeving waar al meer woningen en voorzieningen in de buurt zijn, dus er is al levendigheid. Omdat de factor ‘lef’ ook werd meegewogen bij het oordeel, besloot de jury uiteindelijk toch een paar deuren verder te gaan voor de uiteindelijke winnaar. Of, om het woorden van Remøy te zeggen: ‘Het lag voor de hand om dit gigantische gebouw te hergebruiken voor woningen. Slopen had juist niet getuigd van vakmanschap.’

Samenhang
Alle juryleden waren het erover eens dat zowel het transformatieproject in Nieuwegein als dat in Almere van lef getuigde. In beide gevallen gaat het om steden met een nog redelijke jonge voorraad kantoren, die deels in onbruik is geraakt en waarmee iets moet gebeuren. Samenhang was het element dat uiteindelijk de doorslag gaf bij het kiezen van de winnaar. Na een kort beraad werd Plein 54 uitgeroepen tot winnaar van de juryprijs voor de Re-Use Award 2022 van PropertyNL. Ontwikkelaar BPD verdient de credits, omdat het mede de aanzet heeft gegeven voor de verdere transformatie van kantoorgebouwen in het gebied. Op gebouwniveau bood het voormalige kantoorgebouw een extra uitdaging door zijn ronde vorm, wat in de ogen van Remøy een opvallende plattegrond had opgeleverd.
Ten slotte was er bij de jury waardering voor het feit dat de woningen zijn weggezet als betaalbare koopwoningen, daarmee nadrukkelijk inspelend op de wens van koopstarters, die ook steeds moeilijker aan hun trekken komen.

Genomineerden voor de juryprijs

High Park (Borghese/COD)
Borghese/COD transformeerde het PostGiro-kantoor in Arnhem naar een luxe appartementencomplex. Het hele complex omvat 434 transformatiewoningen, waarvan 78 koop, 65 sociale huur en 291 vrije sectorhuur.

Ricardo Residences (Koopmans/Syntrus Achmea)
In de Riekerpolder in Amsterdam veranderde Koopmans Bouwgroep in opdracht van Syntrus Achmea het voormalige hoofdkantoor van IBM, het Dynatos-gebouw aan de David Ricardostraat, in een grootschalig appartementencomplex met 364 woningen, Ricardo Residences.

Edelpark (TVU Bouw/Edelwonen)
In Nieuwegein heeft TVU Bouw (een samenwerking tussen Ufkes Bouwmaatschappij en Veluwezoom Verkerk Bouw) in opdracht van Edelwonen het voormalige kantorenpark Hof van Vronenstein getransformeerd. De 9 kantoorpanden vonden een nieuwe bestemming in 240 huurappartementen in de vrije sector.

DC van Hall (Van Wijnen/De Key)
DC van Hall betreft een bedrijfsverzamelgebouw op de hoek van de Donker Curtiusstraat en de Van Hallstraat in Amsterdam-West, dat in opdracht van woningstichting De Key is getransformeerd naar 168 zelfstandige studentenwoningen.

Plein 54 (BPD)
Last, maar zeker in dit geval niet least, is Plein 54. Gebiedsontwikkelaar BPD heeft dit voormalige kantoorgebouw Atrium aan de Louis Armstrongweg 54–56 te Almere getransformeerd naar een woongebouw met 48 betaalbare koopappartementen en twee bedrijfsruimten op de begane grond.

Van Wijnen grootste transformateur
Van Wijnen heeft als grootste transformateur de eerste Re-Use Award van PropertyNL gewonnen. Sjoerd Pronk, directeur van de vestiging Amsterdam, kreeg de prijs uit handen van Robert Paling, adjunct-hoofdredacteur van PropertyNL, voor het pand DC van Hall in Amsterdam. Van Wijnen heeft dit pand in opdracht van woonstichting Lieven de Key getransformeerd tot studentenwoningen.
Pronk is bijzonder trots op de prijs. ‘Deze gaat voorlopig niet naar Baarn’, grapt hij, daarmee verwijzend naar de locatie van het hoofdkantoor van de ontwikkelende bouwer. ‘Wij beschouwen deze prijs als een enorme eer, als een bevestiging dat we in heel Nederland op de goede weg zijn. Niet voor niets zijn renovatie en transformatie bij een ons een apart, serieus bedrijfsonderdeel.’
Dat Van Wijnen vaak kiest voor transformatie heeft volgens Pronk een drieledige verklaring. ‘Gebruikmaken van een bestaand gebouw, in plaats van sloop/nieuwbouw, is vaak financieel aantrekkelijk. Daarnaast heeft hergebruik uiteraard voor ons ons een belangrijke duurzaamheidscomponent. Tot slot vraagt de organisatie van een transformatie creatief om te gaan met de bestaande ruimte.’