Van Herk maakt gebruik van kortingen op de beurs

De Van Herk Groep heeft trek in beursgenoteerd winkelvastgoed. De afgelopen periode moest het investeringsvehikel van de Rotterdamse belegger Aat van Herk volgens de AFM-regels grote belangen melden in Vastned Retail en Eurocommercial. Inmiddels blijkt Van Herk voor ruim 25% eigenaar van Vastned Retail. In Eurocommercial Properties heeft de belegger een belang opgebouwd van 3,11%.
Van Herk is sinds 2017 bezig zijn belang op te bouwen in winkelvastgoedfondsen. Uit de meldingen bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) blijkt dat de investeerder in januari 2017 een belang van 3,6% had genomen in Vastned Retail. In mei 2017 lag dat inmiddels op ruim 10%, in maart 2018 op ruim 20% en nu dus op ruim 25%. Wat actuele beurswaarde betreft gaat het om een bedrag van zo’n € 200 mln dat Van Herk in het fonds investeert. Vastned Retail focust zich op winkelpanden in de drukste winkelstraten van Europese hoofdsteden.

Opbouw start in 2017
Ook de opbouw van Wereldhave startte in 2017: in augustus moest Van Herk ruim 3% melden, in februari 2018 ruim 5% en in mei dit jaar bijna 11%. Op basis van de actuele beurswaarde van ruim € 1,4 mrd gaat het hier om een investeringswaarde voor Van Herk van zo’n € 150 mln. Daar is in de afgelopen week dus nog ruim 4% bijgekomen. De portefeuille van Wereldhave bestaat uit middelgrote winkelcentra in voornamelijk Nederland en Frankrijk.
Het belang in Eurocommercial heeft Van Herk in de afgelopen maand moeten melden. Dat was zijn eerste melding. Het aandeel van ruim 3% is ongeveer € 55 mln waard. Bij elkaar heeft Van Herk nu zo’n € 400 mln in winkelvastgoed op de beurs geïnvesteerd. Eurocommercial belegt ook in winkelcentra, maar dan alleen buiten Nederland. Het heeft grote winkelcentra in Frankrijk, Scandinavië, België en Italië.

Aantrekkelijke investeringen
Van Herk geeft geen commentaar op zijn laatste aankopen, maar laat zijn geld spreken. De investeringen in het winkelvastgoed op de beurs lijken aantrekkelijk. De discount – het verschil tussen de getaxeerde waarde van het vastgoed en de prijs van het aandeel op de beurs – is groot. Voor Eurocommercial wordt € 36,10 (28 mei) op de beurs betaald, terwijl de intrinsieke waarde van het aandeel op € 39,82 (eind 2017) ligt. Dat resulteert in een discount van ruim 9%.
Voor Vastned Retail komt de discount nog hoger uit: zo’n 11%. Maar de discount van Wereldhave spant de kroon: beleggers hebben op de beurs ongeveer 40% minder over voor het aandeel dan de intrinsieke waarde.

Vertrouwen gedaald
Begin 2016 werd er voor deze winkelfondsen nog rond de intrinsieke waarde op de beurzen betaald. Sindsdien is de vrees voor rentestijgingen toegenomen en is het vertrouwen in vastgoed gedaald. Een beleggingshuis als Fidelity waarschuwde in 2017 voor bubbels, en bovendien groeit de onzekerheid over de gevolgen van online shoppen. Een deal als de aankoop door Syntrus Achmea van de Nederlandse portefeuille van Ronny Rosenbaum van ruim € 1 mrd kreeg geen goedkeuring van de koper en nog altijd is de belegger van een onlangs opgeleverd centrum als Leidsche Rijn niet bekend.
Maar terwijl institutionelen twijfelen, ziet Van Herk mogelijkheden. Met de discount op de retailvastgoedfondsen wordt het dividendrendement steeds aantrekkelijker. Vastned Retail noteert momenteel een dividendrendement van 4,9%, Eurocommercial van 5,9% en Wereldhave van 8,9%. Voor Van Herk, die op de beurs verder vooral belegt in biotechfondsen die in het algemeen geen dividenden uitkeren, kan juist dat dividend aantrekkelijk zijn.
Voor Vastned Retail speelt bovendien nog iets anders. Van Herk benadert met zijn belang van 25% de 30%-grens. Als hij die slecht, dan moet hij een openbaar bod uitbrengen op het beursfonds. Eerder heeft ceo Taco de Groot van Vastned gezegd niet tegen een overname te zijn en bovendien goed contact te hebben met zijn grootaandeelhouders. Van Herk heeft ervaring met het van de beurs halen van vastgoed: eerder pikte hij zo woningfonds Nagron op.
Van Herk heeft inmiddels een directe vastgoedportefeuille van € 1,5 mrd, bestaande uit woningen, kantoren, winkels en bedrijfspanden. Winkels is het kleinere onderdeel daarvan met eigendommen als winkelcentrum De Eglantier in Apeldoorn, meubelboulevard De Snipperling in Deventer en solitaire winkelpanden.

Cijfers Vastned
Over het eerste kwartaal van dit jaar wist Vastned een huurstijging van 4,7% te realiseren. Aan het eind van het eerste kwartaal was de bezettingsgraad op core city assets van Vastned licht gestegen naar 99,7%, maar die van de overige panden gedaald van 95,1% naar 93,9%. Op deze locaties daalden de huurinkomsten voor nieuwe contracten met ruim 11%. De vastgoedportefeuille had op 31 maart 2018 een omvang van ongeveer € 1,5 mrd. Het verwachte directe resultaat voor 2018 ligt op € 2,10 tot 2,20 per aandeel. Het fonds is bezig de free float van Vastned Retail Belgium over te nemen, waardoor kosten bespaard kunnen worden.

Wereldhave
In februari kondigde Wereldhave aan zijn dividendbeleid te zullen aanpassen en minder winst te gaan uitkeren. Dit in verband met de benodigde investeringen om winkelcentra aan te passen aan de huidige tijd. Het dividend zal dit jaar uitkomen op € 2,52 per aandeel, tegen € 3,08 in 2017. In het eerste kwartaal bleef de bezettingsgraad gelijk op 95,5%. De bruto huurinkomsten gingen omlaag met 3%, mede als gevolg van verkopen in met name Nederland. Maar ook lagere huurinkomsten in Frankrijk zijn daar debet aan, die overigens gedeeltelijk werden goedgemaakt door hogere huurinkomsten in Nederland en Finland.

Eurocommercial Properties
Eurocommercial rapporteerde over de eerste 9 maanden (het fonds heeft een gebroken boekjaar) een groei van de huurinkomsten van 2,9% op like-for-like basis ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Retailverkopen stegen met 1,5%. Mede door lagere rentetarieven gingen de directe resultaten met 9,3% omhoog. De leegstand kwam iets hoger uit op 1,3%. De verwachte opbrengsten per aandeel zijn met 7,7% gestegen naar € 1,81.