Uit honderden internationale publicaties op het gebied van onroerend goed selecteert Henk Brouwer maandelijks een werk dat interessant is voor de partijen die betrokken zijn bij commercieel vastgoed. Dr Henk Brouwer is hoofd vastgoedresearch bij het Amsterdams Effectenkantoor AEK en oud-redacteur van Vastgoedmarkt. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Uit honderden internationale publicaties op het gebied van onroerend goed selecteert Henk Brouwer maandelijks
een werk dat interessant is voor de partijen die betrokken zijn bij commercieel vastgoed.
Dr Henk Brouwer is hoofd vastgoedresearch bij het Amsterdams Effectenkantoor AEK en oud-redacteur van Vastgoedmarkt.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
De kantorenmarkt in Nederland is
de afgelopen twee jaar duidelijk
aangetrokken. De opname bevindt
zich weer op hoog niveau en het aanbod
van kantoorruimte is voor het eerst in lange
tijd weer gedaald. Toch is deze afname
eigenlijk maar beperkt, want naar raming
is het aanbod momenteel slechts 10%
onder het recordniveau van 2005. Hiervoor
bestaan verschillende redenen. Veel nieuwe
huurcontracten betre en vooral vervanging
en geen uitbreiding. Bovendien is de
nieuwbouw ook weer op gang gekomen en
worden er maar weinig oudere kantoren aan
de voorraad onttrokken.
Vooral dit laatste is een hardnekkig
probleem. Te vrezen valt evenwel dat dit
mede zo is omdat de mogelijkheden voor
hergebruik slechts beperkt zijn. Dit blijkt uit
een eerder dit jaar verschenen boek over de
transformatie van kantoren. Hierin worden
vijftien voorbeeldprojecten gedetailleerd
geanalyseerd. Daarnaast worden 31 voorbeelden
van functieverandering beknopter
beschreven en is een lijst opgenomen met
ruim 300 gebouwen die enigerlei vorm van
transformatie hebben ondergaan. Tenslotte
zijn nog enkele thematische artikelen opgenomen,
die deels aanvullend en deels overlappend
zijn. Zij gaan bijvoorbeeld over de
markt voor transformatie, bouwtechnische
aspecten van transformatie, de fi nanciële
haalbaarheid en het Bouwbesluit.
Duidelijk blijken in dit boek de problemen
die overwonnen moeten worden om een
kantoor te transformeren tot woningen. Zowel
het gebouw als de locatie moeten zich
ervoor lenen. Het gebouw moet bovendien
integraal leeg staan en de eigenaar moet in
de herbestemming geloven. Berekeningen
geven aan dat slechts 4-10% van de huidige
leegstand hiervoor in aanmerking komt.
De ondergrens komt overeen met circa
250.000 m2. Dit zijn slechts 2500 woningen
en dat is niet al te veel. Het bestand
aan kansarme kantoren is ook veel groter
(1 mln m2 en meer), zodat voor een groot
deel hiervan andere oplossingen gezocht
moeten worden. Anderzijds plaatsen de
genoemde cijfers de voorbeeldprojecten in
perspectief. In het boek worden projecten
besproken met een totale oppervlakte van
meer dan 150.000 m2. Door hun omvang
zijn deze dus zeker representatief voor wat
er op de markt gebeurt.
Transformatie is fi nancieel gezien de laatste
tien jaar beter haalbaar geworden. De waardegroei
van woningen is al tijden sterker
dan die van kantoren, zodat de potentiële
opbrengsten steeds hoger zijn geworden.
Hiertegenover staat dat het slechts een enkele
maal mogelijk blijkt een kantoor te herontwikkelen
tot woningen die zich bovenin
de markt bevinden. Voor duurdere woningen
moet de locatie absoluut goed zijn, ook
is buitenruimte in dit marktsegment beslist
noodzakelijk De voormalige kantoren van
Billiton in Den Haag (bouwjaar 1938) zijn
dankzij hun uiterlijk en de gunstige locatie
goed verkocht, ondanks hoge prijzen (vanaf
€ 400.000). Een kantoor aan de rand van
een villawijk in Eindhoven is verbouwd tot
30 luxe huurwoningen, die verkocht zijn aan
Vesteda. In de Churchilltorens in Rijswijk
zijn appartementen gerealiseerd met een
oppervlakte van 167 m2, die vlot afgezet
zijn. Sinds de oplevering in 1999 zijn zij in
waarde verdubbeld. Voor kantoren met minder
potentie moeten andere doelgroepen
worden aangeboord. Een slechts twintig
jaar oud kantoor in Hoofddorp is verbouwd
tot kleine (circa 55 m2) appartementen voor
werkende jongeren. Diverse kantoren in
woonwijken bleken geschikt om te worden
herontwikkeld tot woningen voor senioren.
In grote steden biedt de markt de beste
kansen.
Een regelmatig terugkerend probleem bij
functieverandering is dat voor kantoren
andere eisen gelden dan voor woningen.
Bij woningen zijn bijvoorbeeld veel meer
verticale schachten nodig, de eisen voor de
omvang van glasoppervlak zijn strenger en
vaak zijn er problemen met nagespannen
vloeren. Soms helpt het om creatief om te
gaan met het Bouwbesluit. Pluspunten van
panden, die herbestemming aantrekkelijker
maken, zijn overcapaciteit in het oorspronkelijke
ontwerp en een karakteristieke
uitstraling. Dit geeft overigens ook aan waar
het bij moderne woningen wel eens aan
ontbreekt.
Aan de hand van de ervaringen van de in dit
boek behandelde projecten moet het mogelijk
zijn om globaal te beoordelen of een
bepaald kantoorgebouw geschikt is voor
herontwikkeling tot woningen. De meeste
zijn dit evenwel niet of nauwelijks. Kantoren
zijn zelden ontworpen vanuit de gedachte
aan transformatie. Dit breekt ons nu op.
Uiteindelijk zullen veel van de structureel
leegstaande kantoren toch gesloopt moeten
worden.
Transformatie van kantoorgebouwen
Redactie Theo van der Voordt
Uitgeverij 010, ISBN 978 90 6450 6246
