Top-50 Woningontwikkelaars 2023: ‘Bouw aan de randen van steden!’

Het Amsterdamse hoofdkantoor van BPD is gehuisvest in het voormalige Burgerweeshuis van architect Aldo van Eyck. Het opvallende gebouw, een Rijksmonument, is gelijkvloers en is een verademing in de nabijheid van de verticaal georiënteerde Zuidas. ‘Er zijn hier in de weekenden regelmatig rondleidingen’, vertelt Harm Janssen, algemeen directeur Nederland van BPD, onderdeel van Rabobank. ‘En soms zie je doordeweeks ook nog wel eens een verdwaalde toerist op een van de binnenpleintjes.’ Het weeshuis is ooit van de sloop gered en is sinds vijfenhalf jaar de hoofdvestiging van BPD.

Pijnpunten

Als het onderwerp Burgerweeshuis afdoende besproken is, krijgt Janssens stem een toon van urgentie. Hij weet precies waar de pijnpunten liggen en brengt ze dwingend onder de aandacht. ‘Grote groepen die betaalbare woningen zoeken, komen niet aan hun trekken’, zegt hij. ‘Voldoende locaties van adequate schaal ontbreken.’ Tegelijkertijd blijven de procedures lang, zoals ze dat al jaren zijn. Te veel stikstof in een bepaalde straal rond natuurgebieden blijft een probleem dat projecten vertraagt. Janssen: ‘En in het afgelopen jaar is daar nu ook nog de stijgende rente bij gekomen.’

Daarom zijn alle ogen op de overheid gericht. Eindelijk is er weer een minister die van alles wil ondernemen en problemen aanpakt. ‘De rijksoverheid heeft zich te lang afzijdig gehouden’, aldus Janssen. ‘De voorgangers van Hugo de Jonge hadden een houding van ‘het is wel goed zo’.’ Daaraan is volgens Janssen nu definitief een einde gekomen. ‘Deze minister benadrukt de urgentie en dat is heel belangrijk. Deze minister wil vooruit, stap voor stap.’ Dat gaat natuurlijk ook gepaard met regulering. Streven naar betaalbaarheid in de huursector voor woningzoekenden heeft bijvoorbeeld geleid tot huurmaxima en tot het bepalen van een grens tussen gereguleerd en vrij. Ook zijn er regels opgesteld voor de samenstelling van projecten, waarin twee derde sociale woningen moet zijn. Dat moet zich volgens Janssen nu eerst uitkristalliseren: ‘Voor de komende jaren hebben we nu wel voldoende regels’, zegt hij, ‘Nu eerst kijken hoe dat uitpakt.’

Regiewet

En dan is er de regiewet die minister De Jonge wil gebruiken om echt in te grijpen als afspraken niet worden nagekomen of als het allemaal te lang zou duren. ‘De minister haalt de regie naar zich toe’, zegt Janssen. ‘Hij wil dat er op voldoende plaatsen wordt ontwikkeld en dat er lokaal–regionale afstemming is.’ Het betekent meer sturen op locatie en de infrastructuur aanpassen of tijdig inplannen.

De regiewet ligt echter gevoelig bij plaatselijke overheden. Die vinden dat hen taken worden afgenomen. Het probleem is volgens Janssen dat er te weinig grote woongebieden beschikbaar worden gesteld. ‘Dat is nu juist hun taak’, zegt hij. ‘Het ministerie zet druk en roept om urgentie. Ik vind dat eerlijk gezegd niet verkeerd.’ Dat heeft ook een praktische reden: ontwikkelen is ingewikkelder geworden. Het is onvermijdelijk om een ontwikkeling in de regionale context te zien met het plannen van energienetwerken, waterberging en dan ook nog de stikstofdiscussie en biodiversiteit. Woning- en gebiedsontwikkeling moet op meerdere overheidsniveaus tegelijk worden gedaan. Janssen: ‘Het is goed dat het Rijk meekijkt. Het gaat niet voor niets om wonen én ruimtelijke ordening. Het is een ordeningsvraagstuk.’

Straatje erbij

Janssen is niet zo onder de indruk van allerlei initiatieven die voor meer woningen moeten zorgen, zoals ‘straatje erbij’ of het optoppen van bestaande woongebouwen. ‘Dat zijn niet de oplossingen om in hoog tempo te bouwen’, zegt hij. ‘Straatje erbij is geen gek idee. Het zijn opgeteld potentieel best veel woningen, maar allemaal op kleine schaal. Optoppen is volgens hem ook niet iets wat overal kan, en het is niet gezegd dat het betaalbaar is.

Er zijn meer grootschalige woningbouwlocaties nodig, benadrukt hij nog maar eens. ‘En er moet voldoende tempo zijn. De grote slag moet de minister nog maken.’ Voor 1000 woningen of 50 zijn dezelfde procedures nodig. ‘Als je een groot gebied hebt, duurt het even, maar dan kun je lange tijd vooruit.’

Volgens Janssen is er helaas een aantal jaren verspeeld. Ook in een crisis moet je doorgaan met plannen, maar dat is niet gebeurd. De Bloemendalerpolder tussen Muiden en Weesp had een lange looptijd, maar uiteindelijk is het wel doorgezet en nu is er ruimte voor ongeveer 3500 woningen.

Bouwen aan de rand

Binnenstedelijk bouwen had lange tijd een goede naam en werd geroemd als een belangrijk antwoord op de vraag naar woningen, maar dat duurt soms ook lang, zegt Janssen. ‘Vaak is het ook weer niet haalbaar.’ Dus dat viel tegen. Hij komt er daarom weer op terug: er zijn vooral ook grote gebieden aan de randen van steden en dorpen nodig. Binnen drie tot vijf jaar leidt dat al tot realisatie.

‘De tekorten lopen op en de vraag blijft’, zegt Janssen. ‘De druk neemt nu even af doordat het economisch iets minder gaat, maar dat gaat weer aantrekken. De huizenzoeker wacht even af, maar de druk blijft.’

Janssen noemt Leidsche Rijn als voorbeeld van een langlopende ontwikkeling, waar in 25 jaar iets bereikt is. Ook over ontwikkeling van de Merwedekanaalzone werd midden jaren ’90 al gesproken, maar daar is nog maar weinig gerealiseerd. En dat terwijl binnenstedelijk ontwikkelen sneller zou gaan. Janssen: ‘Nou, niet dus! Daarbuiten gaat het uiteindelijk sneller, ook al wordt er vaak gezegd van niet.’

Middenhuurwoningen

Doet BPD het anders? Of beter? ‘BPD richt zich op betaalbaarheid’, zegt Janssen. ‘Wij hebben drieënhalf jaar geleden een eigen woningfonds opgericht, waar veel middenhuurwoningen onderdak vinden. Daar gaat 15–30% van onze ontwikkelde woningen naartoe.’

Door de verhuurderheffing is er even een pauze geweest, maar nu de afschaffing daarvan een feit is, kan er door corporaties weer meer worden geïnvesteerd. Het Utrechtse Woonin, voorheen Mitros, is een belangrijke partner van BPD. Door veel samen te werken met woningcorporaties heeft de gebiedsontwikkelaar een constante stroom opgeleverde woningen. BPD werkt ook met woningcorporaties samen in onder meer Purmerend–Hoorn, Tilburg, Den Haag en Rotterdam. Janssen: ‘We delen het project op, dus zij en wij nemen woningen af in verschillende segmenten. Sociale woningen gaan naar de corporaties, wij nemen het midden- en hogere segment.’

Fabrieksmatig bouwen

Belangrijk is efficiëntie in de bouw. Fabrieksmatig bouwen, waarbij 50% geprefabriceerd is, levert volgens Janssen enorm veel op. ‘Dat kan alleen als je op schaal werkt, en daar werken we hard aan. We hebben zulke woningen al gerealiseerd in Purmerend, Tilburg en Bergen op Zoom.’ In plaatsen als Utrecht, Hengelo en Leeuwarden werkt BPD al met prefabricaten in de gestapelde bouw. ‘We proberen aan te sluiten bij de standaarden van de aannemers, dus zoveel mogelijk moet al in de fabriek worden gedaan’, licht Janssen toe. Het scheelt flink in de arbeidskosten en bij de productie wordt veel minder stikstof geproduceerd. Een voor de hand liggende vraag is of dit niet leidt tot huizen die allemaal op elkaar lijken, maar Janssen is daar stellig in: ‘Op elkaar lijken? Verre van! Natuurlijk willen we geen eenvormige, ouderwetse rijtjeshuizen, maar gestandaardiseerd betekent zeker niet dat alles hetzelfde wordt.’

Problemen

Op dit moment zijn de belangrijkste problemen die spelen de vertragingen in ontwikkelingen en vergunningsverlening. De hogere rente speelt bedrijven parten, de hypotheekrente is gestegen en tegelijkertijd is de vraag naar betaalbare woningen nog steeds enorm. Janssen: ‘Door de onzekerheid en de veranderende markt kan het wat langer duren voor een businesscase rond is. Een passende prijs is niet altijd haalbaar, dus de partijen praten door. Projecten hebben een langere bouwtijd en de woningen kunnen duurder worden.’ Die onzekere situatie dwingt BPD om bijvoorbeeld projecten anders te faseren. Niet wachten tot 70% van 200 woningen is verkocht voor de bouwstart, maar het project opknippen en eerst 70% van 100 woningen verkopen.

Vergunningen krijgen duurt lang, en dat traject wordt ook maar niet korter. ‘Iedereen die bezwaar wil maken, kan doorprocederen tot de Raad van State’, zegt Janssen. ‘Die streeft ernaar binnen zes maanden uitspraak te doen, maar regelmatig loopt dat op tot anderhalf jaar.’ Een goede suggestie van de minister vindt hij dan ook om één bezwaarronde aan te houden; dat zou maanden kunnen schelen. ‘Maar ook hij kan niet toveren.’

Bovendien raken we hier ook weer aan een ander probleem. Net als in veel sectoren, heeft ook de Raad van State een tekort aan geschikte mensen. ‘Ook dat is zorgelijk.’

Politiek
Harm Janssen heeft veel ervaring in de politiek. Hij was al jong fractievoorzitter voor het CDA in de Utrechtse gemeenteraad en later wethouder en locoburgemeester in die stad. In 2011 maakte hij de overstap naar het bedrijfsleven en kwam hij bij BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. Zijn loopbaan in de politiek helpt hem in zijn huidige functie, en dat is niet alleen omdat hij veel mensen van het CDA kent. ‘Je hebt een voordeel als je de taal spreekt van de overheid en je weet hoe het werkt’, zegt Janssen. ‘Je bent minder verrast door hoe ze werken en je begrijpt beter voor welke keuzes ze staan.’ Ook de andere kant op werkt het zo. Volgens Janssen geeft het mensen vertrouwen als ze iemand tegenover zich hebben die het veld kent. ‘We kunnen niet zonder elkaar’, zegt hij. ‘Het is een voordeel om in zo’n situatie elkaars belangen te begrijpen.’
Janssen heeft ‘op korte termijn geen enkele intentie’ om terug de politiek in te gaan, maar, zegt hij, ‘ik sluit nooit iets uit’. Zijn huidige werk heeft genoeg raakvlakken met de politiek, dus het voelt ook nog steeds dichtbij. Hij kent partijgenoot minister Hugo de Jonge persoonlijk, maar haalt daar zijn schouders over op: ‘Ik ken ook veel andere politici. Het gaat er ook niet om wie ik ken, maar welke afwegingen ze maken en wat ze uiteindelijk besluiten.’