Buitenlandse opdrachtgevers domineren de juridische vastgoedpraktijk en de opmars van big data dwingt de jurist richting nog meer gespecialiseerd advies. Een rondetafelgesprek hierover met 7 advocatenkantoren met een omvangrijke vastgoedpraktijk.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2017
Juristen van zeven kantoren met een omvangrijke vastgoedpraktijk spraken tijdens een rondetafelgesprek over de laatste trends. PropertyNL wil met het jaarlijkse onderzoek vastgoedjuristen inzicht bieden in de kwantitatieve aspecten van de juridische advieskantoren, maar ook aandacht schenken aan de kwalitatieve juridische aspecten. De kantoren zijn geselecteerd op basis van internationale juridische disciplines, betrokkenheid bij grote vastgoeddeals en reputatie in de markt. Aan tafel zitten Wilfred Groen (Loyens & Loeff), Herman Lohman (Houthoff Buruma), Arnout Scholten (CMS), Wendela Raas (Dentons Boekel), Marc Wintgens (AKD), Maarten de Bruin (Stibbe) en Cynthia de Witt Wijnen (Baker & McKenzie).
Cynthia de Witt Wijnen ziet in haar praktijk de vraag naar juridische bijstand van buitenlandse beleggers verder toenemen, bijvoorbeeld met beleggers uit Thailand, Maleisië en Singapore die in Nederland willen investeren. ‘Maar ook voor bestaande buitenlandse klanten die al aanwezig zijn in Nederland neemt het werk toe.’ Ook merkt ze dat Baker McKenzie van legal advisor steeds meer business partner wordt van de cliënten. ‘We worden dus steeds meer een sparring partner die samen met cliënten kansen en mogelijke risico’s benoemt en ze daarin bijstaat.’ Wat innovatie betreft timmert Baker ook flink aan de weg. Het kantoor investeert miljoenen dollars in innovatie en heeft meerdere samenwerkingsverbanden met high-tech bedrijven en met start-ups.
Marc Wintgens wijst erop dat naast de nieuwe spelers uit Azië, waarbij de Chinezen en Koreaanse spelers domineren, ook de traditionele spelers (Duitse en Angelsaksische partijen) grote belangstelling hebben voor Nederlands vastgoed. ‘Een andere belangrijke trend is dat grote buitenlandse bouwbedrijven een steeds grotere rol op de Nederlandse markt spelen.’ Duitsers (Max Bögl), Amerikanen (Fluor Infrastructure), Belgen (Besix), Oostenrijkers (Züblin, Duits maar onderdeel van Strabag), Fransen (Vinci) en Turken (Renaissance Construction, overname Ballast Nedam) versterken hun posities in Nederland. Deze buitenlandse bouwers komen vaak naar Nederland in combinatie met een buitenlandse belegger.
Om buitenlandse klanten beter te kunnen bedienen is CMS dit jaar gefuseerd met Nabarro en Olswang tot een nieuw ‘powerhouse’ in de City of London. Arnout Scholten: ‘De risicobereidheid van beleggers groeit. We zien steeds meer portfolio’s op de markt. Ik merk dat het aantal ontwikkelingen op risico toeneemt.’
Buitenlandse partijen
De juridische praktijk wordt steeds meer gedomineerd door buitenlandse partijen. Wilfred Groen: ‘Vijf jaar geleden bestond 50–60% van onze praktijk uit buitenlandse beleggers. Nu is dat 75–80%.’
Arnout Scholten: ‘Ook onze praktijk wordt steeds meer gedomineerd door internationale partijen, die ons via het internationale netwerk weten te vinden. In de transactiepraktijk is de meerderheid van cliënten inmiddels Angelsaksich.’
Herman Lohman: ‘Ook bij ons is de verhouding 80/20. Van die 80% is 50% Angelsaksisch en 30% Duits. In de resterende 20% aan Nederlandse partijen zit een belangrijke speler als CBRE Global Investors. In hoeverre kun je die nog als Nederlandse partij beschouwen, gezien de achterliggende aandeelhouders?’
Cynthia de Witt Wijnen: ‘Bij ons is de portefeuille alleen maar internationaal. 70% is Duits, Frans of Amerikaans, bijvoorbeeld Deka, BNP Paribas of Greystar. 10–30% betreft Aziatische en Israëlische beleggers.’ Marc Wintgens: ‘Wij doen 30/40% internationaal, vijf jaar geleden was dat 10–20%. We doen ook veel voor overheden en bouwers als VolkerWessels.’ Wendela Raas: ‘Boekel heeft vanouds grote posities op de nationale markt. Inmiddels komt echter ruim de helft van de klanten uit het buitenland en dat percentage stijgt.’ Maarten de Bruin: ‘Met ongeveer 80% hebben internationale klanten bij vastgoedtransacties de overhand.’
Op risico ontwikkelen
Herman Lohman ziet een markt waar de stemming ‘nog nooit zo mooi is geweest’. ‘Naast de traditionele partijen, de Amerikanen en Duitsers, zien we nieuwe Amerikaanse beleggers, Canadezen en partijen uit Azië, in belegging óf in ontwikkeling. De behoefte aan advies groeit en er wordt vaker doorgevraagd. Samenwerking tussen de diverse juridische disciplines is belangrijker dan ooit.’ Lohman ziet veel vraag naar woningfondsen en logistiek. Ook worden locaties buiten de kerngebieden in de Randstad aantrekkelijker gevonden.
Wendela Raas heeft net de intensieve fusie tussen het internationale Dentons en het Nederlandse Boekel achter de rug. ‘De combinatie van dit grotere bedrijf en de snelle ontwikkelingen in de markt zorgt voor veel werk. We zien een enorme groei en hebben zeven nieuwe partners aangetrokken. Klanten vragen me: heb je een deal voor me? Naar logistiek, kantoren en woningen is heel veel vraag. De winkelmarkt is aan de ene kant moeizaam, aan de andere kant wordt er fors geïnvesteerd door ondernemende partijen. Die opdrachten zijn leuk om te doen.’
Voor Wilfred Groen valt op de ‘bijna afgegraasde’ (bestaande) woning-beleggingsmarkt. Pan-Europese portefeuilles zorgen voor veel werk, zoals eerder dit jaar de grote logistieke overname door Blackstone van een logistieke portefeuille van Hansteen. ‘Bij gebrek aan product gaan beleggers zelf op zoek naar ontwikkelingscapaciteit.’ Groen merkt een toenemende belangstelling voor de revitalisatie van binnenstedelijke gebieden. ‘We zien daarnaast heel grote herfinancieringen bij onze klanten, die nu tegen aantrekkelijke tarieven kunnen herfinancieren, zoals grote buitenlandse woningbezitters. Het gaat dan soms om financieringen van een half miljard of meer.’
Maarten de Bruin signaleert activiteit vanuit het Midden-Oosten, maar ook uit België. ‘Kijk naar een partij als Aedifica, die grote stappen heeft gezet met zorgvastgoed. Ook Nederlandse partijen zijn actief. We waren verder namens het Belgische Retail Estates betrokken bij de verkoop van de Nikko-portefeuille door NSI. We hebben Hudson Bay geholpen. We zijn ook druk bezig met datacenters. Het is bijvoorbeeld bijzonder dat een partij als Inditex op risico een distributiecentrum bij Lelystad realiseert.’
Internationale merk rukt op
De recente internationale fusies van CMS en Dentons Boekel illustreren dat internationale merken oprukken in het juridische vastgoedadvies. Wilfred Groen zegt dat er meer dan voldoende ruimte overblijft voor een partij als Loyens & Loeff, dat kiest voor onafhankelijkheid. ‘Wij hebben er ook voordeel van: veel US ‘white shoe’-firms (die net als Loyens & Loeff geen onderdeel zijn van een internationaal merk, red.) vinden hun weg naar ons.’
Herman Lohman: ‘Ook Houthoff kiest voor onafhankelijkheid. We werken met buitenlandse vestigingen in Brussel, Londen en New York en hebben vertegenwoordigers in Singapore en Houston. Dat zijn oud-advocaten die als ‘informed marketeers’ bij – potentiële – klanten op bezoek gaan.’
Eensgezind oordelen de juristen dat specialisme en teamwork essentieel zijn om de steeds complexere deals in het commercieel vastgoed als jurist te kunnen begeleiden. Maarten de Bruin: ‘Er zijn altijd partijen die denken dat ze voldoende hebben aan een juridische partij die het papierwerk in orde kan maken.’ Herman Lohman: ‘Maar er zijn bijna geen simpele deals meer. Als het complex wordt, heb je echt die vastgoedspecialisten nodig.’
Wendela Raas maakte zich vijf jaar geleden druk om de opkomst van boutique-firma’s. ‘De betere economie, de grotere complexiteit van deals en de verminderde tarievendruk maken echter dat ik daar nu minder concurrentie in zie.’ Wilfred Groen: ‘We zien soms dat bevriende relaties uit de M&A-wereld worden ingeschakeld, omdat een vastgoeddeal er op het eerste gezicht uitziet als een doorsnee corporate deal. Die stranden dan regelmatig, omdat je toch echt vastgoedkennis nodig hebt.’ Maarten de Bruin: ‘Een voorbeeld was de overname van Q-Park, waarbij enerzijds corporate en anderzijds vastgoedkennis belangrijk was. Wij waren adviseur voor Q-Park en Clifford Chance was de adviserende adviseur voor KKR.’
De juristen merken dat hun fiscale dienstverlening toeneemt. Zo heeft Dentons Boekel onlangs 4 partners aangetrokken voor de fiscale praktijk. Ook AKD breidt uit. Marc Wintgens: ‘Anderhalf jaar geleden hebben we fiscalisten overgenomen in Nederland en in Luxemburg. We hebben nu een team van 30 fiscalisten en willen dat verder laten groeien tot 40 fiscalisten.’ Cynthia de Witt Wijnen: ‘Caron & Stevens (dat is opgegaan in Baker McKenzie) had altijd al een grote fiscale praktijk. Momenteel werken er meer dan 70 fiscalisten, economen en belastingadvocaten binnen onze tax-sectie.’ Herman Lohman: ‘We hebben 10–15 fiscalisten en dat aantal groeit verder.’
Aan de andere kant beginnen accountants en belastingadviseurs als Deloitte, EY, PWC en KPMG met juridische dienstverlening. Als echte concurrentie wordt dat echter nog niet ervaren. Marc Wintgens: ‘Zij zijn meer bezig met bijvoorbeeld due dilligence en compliance. Het team wordt vaak geleid door een fiscalist en niet door een jurist. Dat zegt iets over de verhoudingen.’
Big data
In de juridische praktijk is er veel aandacht voor big data en ICT. Wilfred Groen: ‘Voor ons is de integratie van ICT essentieel.’ Wendela Raas: Dat zal een enorme impact hebben, bijvoorbeeld bij due dilligence. Dat gaat sneller en beter via een computer. Een van de achtergronden voor de fusie met Dentons is dat hier hoge kosten aan zijn verbonden. Dentons heeft voor ICT-projecten een apart investeringsvehikel. Een belangrijk punt is steeds de bescherming van die data.’
Arnout Scholten: ‘Big data en ICT staan hoog op de agenda. Ons Engelse en Duitse kantoor hebben pilots gedraaid met software waarmee DD onderzoeken deels kunnen worden geautomatiseerd en voorbereid. Met deze software kunnen lease templates bijvoorbeeld worden ingevuld, waarna deze slechts hoeven te worden nagekeken. Dat scheelt veel tijd. Verder kun je gerichte onderzoeksvragen stellen. Om een voorbeeld te geven: je kunt bijvoorbeeld het systeem laten onderzoeken in hoeveel huurovereenkomsten in een portfolio een right of first refusal voorkomt.’
Herman Lohman: ‘Wij hebben een innovation officier aangenomen. Ik verwacht dat uiteindelijk DD’s en dat soort zaken niet meer door advocatenkantoren gedaan zullen worden. Als je 1000 huurcontracten in een portefeuille hebt, is het veel eenvoudiger dat je een inschatting kunt vragen aan het systeem in plaats van dat je al die huurcontracten handmatig moet laten doorvlooien. We zijn gebaat bij systemen als Ventu, die marktkennis genereren.’
Gebouw opknippen
Marc Wintgens wijst op het toenemende belang van de circulaire economie op de juridische vastgoedpraktijk. Hij verwacht dat Madaster, een nieuw online platform waarop de materiaalpaspoorten van gebouwen worden opgeslagen, zich snel gaat ontwikkelen. Met 33 partijen, waaronder bijvoorbeeld ProRail, BAM en VolkerWessels, doet AKD mee aan het opzetten en uitrollen van Madaster. Het is een idee uit de koker van architect en duurzaamheidspionier Thomas Rau. Door een materialenpaspoort kan toekomstig hergebruik van de materialen in een gebouw efficiënt worden ingepland. Ontwerpers, ontwikkelaars en bouwbedrijven kunnen in Madaster gebruikte materialen vinden die passend zijn voor hun project, wanneer ze beschikbaar komen en wat de prijs is.
Herman Lohman: ‘Circulair is het nieuwe toverwoord. We zijn betrokken bij park 20||20, een project van Delta in Hoofddorp. Daar blijft de liftbouwer eigenaar van de lift, net zoals we eerder bij de wko-installaties hebben gezien. De volgende ontwikkeling die ik voorzie is dat straks ook de gevelbouwer eigenaar blijft.’ Marc Wintgens: ‘Het vraagstuk is hoe je een gebouw juridisch kunt opknippen in allerlei onderdelen. Er zijn initiatieven voor wetswijzigingen die dit mogelijk maken.’ Herman Lohman: ‘Het zijn allemaal voorbeelden van projecten waar veel creativiteit in zit. Die zijn hard nodig om deals te kunnen maken in deze markt. Er is geld genoeg, maar waar kan innovatie het verschil maken?’
foto's: Karen Veldkamp
Gerelateerde artikelen:
